Verbindingsweg 117, Westerland
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaWesterland · Holland Coast
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Consider carefully.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting regime not stated in the listing
Nothing in this listing states whether the home may be let to holiday guests, or under which regime. Recreational zoning generally makes tourist letting the intended use, but the municipality and — in a park — the park contract decide.
Does not cover its running costs
On the revenue this property is modelled to earn and the annual charges deducted above, the costs exceed the rental income. The yield is shown as 0% rather than as a negative number — treat it as a cost to carry, not a return.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Recreatief verblijven aan het water met volop potentie! Schitterend uitzicht over het Amstelmeer, een eigen ligplaats én het strand om de hoek. Dit driekamer recreatieappartement met berging biedt alle ingrediënten voor een heerlijke plek aan het water. Het appartement ligt op de eerste verdieping en beschikt over een balkon op het zuidwesten. Hier geniet je volop van de middag- en avondzon, met als absolute blikvanger het prachtige vrije uitzicht over het Amstelmeer. Een heerlijke plek om na een dag op of aan het water de rust weer op te zoeken. Binnen is het appartement toe aan een update. Juist daarin ligt de kans: met wat aandacht en creativiteit is hier een sfeervol en comfortabel recreatieverblijf van te maken, helemaal naar eigen smaak. De indeling biedt onder andere twee slaapkamers, waardoor er voldoende ruimte is voor familie of gasten. Voor watersportliefhebbers is de locatie bijzonder aantrekkelijk. Bij het appartement hoort een eigen ligplaats in de haven voor het complex, waarbij op de steiger aansluitingen voor water en elektra aanwezig zijn. De boot ligt dus praktisch voor de deur en het Amstelmeer nodigt uit om direct het water op te gaan. Ook biedt het naastgelegen Lutjestrand volop mogelijkheden voor strandplezier, zwemmen en diverse watersportactiviteiten. Ondanks de waterrijke en ontspannen ligging is de bereikbaarheid uitstekend. De A7 en N242 richting Den Helder zijn snel bereikbaar. Een appartement met een goede basis, wat werk, maar vooral met mogelijkheden: twee slaapkamers, een zonnig balkon, fantastisch uitzicht over het Amstelmeer én een eigen ligplaats. Een unieke kans voor wie op zoek is naar een recreatieplek waar water, vrijheid en ontspanning samenkomen. Bouwjaar: 1995, gebruiksoppervlakte wonen ca. 63 m², gebouwgebonden buitenruimte ca. 11 m², externe bergruimte ca. 6 m², inhoud ca. 207 m³. Indeling appartement: Via de hal/entree met postbussen, intercom en belpaneel kom je via de trap in de gang met plavuizen en een vaste kast. De woonkamer is voorzien van een plavuizen vloer en twee schuifpuien die toegang bieden tot het ruime balkon. In de open keuken is een enkelwandige opstelling met een oven, 4-pits gaskookplaat, afzuigkap en een vaatwasser. Via de hal bereik je de slaapkamers en de badkamer. Beide slaapkamers hebben een plavuizen vloer en een frans balkon. De badkamer is volledig betegeld en voorzien van een douchecabine, wastafelmeubel en een toilet. In de technische ruimte is de CV installatie (Vaillant combi HR 2021) en de wasmachineaansluiting aanwezig. Berging: De aparte (fietsen)berging is ca. 6 m² (nummer 26). Interesse in dit huis? Schakel direct je eigen NVM-aankoopmakelaar in. Je NVM-aankoopmakelaar komt op voor jouw belang en bespaart je tijd, geld en zorgen. Adressen van collega NVM-aankoopmakelaars vind je op Funda.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.