Gagelmaat 4-79, Westerbork
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaWesterbork · Drenthe
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Deze luxueuze 6 of 8- persoon recreatiewoning op landgoed Timmerholt is gelegen op een fraaie locatie, direct aan het water en beschermd natuurgebied. Op een heerlijk rustig punt aan het einde van de weg, redelijk dicht bij de entree van het park, vlak naast het strandje met kano’s. Doordat het huis direct aan het water staat, is er nagenoeg overal vrij uitzicht. De voorzieningen van het park zijn binnen handbereik. De woning is van het nieuwste type, Axylia, met royale sauna en twee badkamers. Alle voorzieningen zijn aanwezig, tot aan glasvezel toe. Daarnaast is er een telefoon en kabel aansluiting. De woning is zowel volledig privé te gebruiken, als verhuurbaar object in de beleggingssfeer of natuurlijk een combinatie daarvan. Momenteel wordt de woning verhuurd gebruikt. Dat betekent dat reeds gedane boekingen voor verhuur dienen te worden gerespecteerd.Het verhuurcontract is opgezegd en vervalt per januari van het volgend jaar. Permanente bewoning is niet toegestaan. De woning voldoet door de recente renovatie aan de “landal normen” in verband met verhuur. Indeling: Begane grond: Entree met trapopgang naar eerste verdieping, meterkast en toilet. Riante woonruimte met pvc vloer, buitendeur naar het terras en fraaie open keuken met alle gebruikelijke inbouwapparatuur. De living geeft een prachtig uitzicht over het water en beschikt over een sfeer-gas haard. Slaapkamer met aansluitend een badkamer, voorzien van bad, douche, wc en wastafel. Buitenom bereikbaar is de ruime berging met CV-opstelling, mechanische ventilatie en aansluitingen voor wasmachine en wasdroger. Het formaat van de berging leent zich tevens voor fietsenstalling. Verdieping: De ruime centrale overloop geeft toegang tot drie slaapkamers (ca. 14, 12, en 12m²), waarvan één met sauna en de mogelijkheid van het plaatsen van een extra bed, zodat het een 8 persoons huis wodt. De recent geheel gerenoveerde badkamer is voorzien van een inloopdouche, een toilet en een wastafel. Tevens is achter de luiken onder het dak een ruime hoeveelheid bergruimte beschikbaar. De tuin is met zorg aangelegd en biedt direct om het huis drie terrassen , en als extra, een terras aan het water, waardoor ook naast het regulier recreëren aan de waterkant, een prachtige vis plek is ontstaan. Op de hoek van het perceel aan de voorzijde is een eigen parkeerplaats. De woning is in 2007 opgeleverd. Zodoende voldoet het aan alle eisen van de recente bouwbesluiten. De isolatiewaarden zijn meer dan up to date. Het pand wordt gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden. ps. de op de foto's zichtbare jacuzzi is inmiddels verwijderd.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.