Varelseweg 211-0004, Hulshorst
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaHulshorst · Veluwe
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Uniek 4-persoons Tiny House in Hulshorst met vrij uitzicht en op loopafstand van het Veluwemeer. Ontdek dit prachtige, gasvrije Tiny House, gebouwd in 2022 op een idyllische locatie in Hulshorst, aan de rand van het betoverende park Bad Hoophuizen. Geniet van ongeëvenaarde rust en privacy dankzij het strategisch geplaatste terras dat uitkijkt over uitgestrekte landerijen en op loopafstand van het Veluwemeer. Stel u voor: elke ochtend ontwaken met een heerlijke kop koffie of thee, terwijl u geniet van het adembenemende uitzicht. Dit Tiny House is efficiënt ontworpen en van alle gemakken voorzien, met een indrukwekkende hoogte die een ruimtelijk gevoel creëert. De accommodatie beschikt over twee slaapkamers, ideaal voor gezinsverblijven of als toevluchtsoord voor vrienden. De woonkamer is warm en uitnodigend, met een gezellige pelletkachel die naast elektrische panelen zorgt voor comfort en sfeer. Openslaande deuren leiden naar een prachtige veranda, waar u kunt ontspannen en genieten van zwoele avonden in goed gezelschap. De ruime keuken biedt een ideale plek om te koken, met een eethoek die perfect is voor gezamenlijke maaltijden. De badkamer is voorzien van een royale inloopdouche, toilet en wastafel, alles in een moderne en verzorgde stijl. Het chalet is geschikt voor zowel eigen gebruik als verhuur via het park, waardoor het een uitstekende investeringsmogelijkheid biedt. Gelegen op huurgrond, met een gunstige tuinligging op het zuiden, biedt dit Tiny House een harmonieuze balans tussen comfortabel wonen en de ongerepte natuurlijke omgeving van de Veluwe. Let op: permanente bewoning en inschrijving op dit adres zijn niet toegestaan. Mis deze unieke kans niet om het ultieme tiny living avontuur te ervaren! Bad Hoophuizen: De perfecte combinatie tussen bosrijk en water Stel je voor: een vakantieparadijs aan de oevers van het Veluwemeer, waar moderne luxe en natuurschoon samenkomen. Welkom bij recreatiepark Bad Hoophuizen, een bestemming die voor ieder wat wils biedt. Bad Hoophuizen biedt een scala aan accommodaties, van gezellige chalets tot luxe villa's, allemaal ontworpen om u een comfortabel en ontspannen verblijf te bieden. De locatie aan het Veluwemeer maakt het een ideaal toevluchtsoord voor liefhebbers van watersport. Of u nu wilt zeilen, varen, zwemmen, surfen of kitesurfen, het kan hier allemaal. Maar dat is nog niet alles. Het park zelf is rijk aan faciliteiten die uw verblijf onvergetelijk maken: Een ontspannende wellnessruimte om helemaal tot rust te komen Een overdekt zwembad voor zwemplezier, ongeacht het weer Een volledig uitgerust watersportcentrum met eigen haven Een handige minimarkt voor al uw boodschappen Verschillende eetgelegenheden, waaronder het gezellige restaurant Babbel Beach, een snackbar en een pizzeria Leuke speeltuinen voor de kleintjes Perfecte visplekken voor de liefhebber Daarnaast zorgt een enthousiast animatieteam tijdens het seizoen voor een breed scala aan activiteiten voor jong en oud, zodat er altijd iets te beleven valt. Kom en ontdek de veelzijdigheid van Bad Hoophuizen, waar uw vakantie aan het water begint. Het park is het gehele jaar geopend. Kenmerken: Soort bouw: Hout Materiaal buitenzijde: Hout Afmeting: Ca. 6.5m x 4.5m Bouwjaar: 2022 Aantal slaapkamers: 2 Warmtebron: Elektrische panelen, elektrische boiler en pelletkachel Vloerbedekking: Laminaat Perceel oppervlakte: Ca. 222m2 Woonoppervlakte: Ca. 30m2 Soort grond: Huurgrond (mogelijkheid tot koop). Te informeren bij Europarcs Adres: Varelseweg 211 Plaats / Park: Hulshorst Huurkavel: Ca. € 5.874,- Overige kosten: 1.277,78 incl. 21% BTW Tuinonderhoud (optioneel): € 1.117,87 incl. 21% BTW Prijs: € 99.500,- v.o.n. Huisdieren toegestaan: Ja Inventaris: Inclusief Stoffering: Inclusief Verhuurmogelijkheden: Ja, via het park Oriëntatie tuinligging: Zuid
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.