Boekhorsterweg 21, Warmond
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaWarmond
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The park allows both pool and independent letting
Pool or independentOwners here can either join the park’s rental pool or let the home themselves. That choice is the single biggest lever on net yield in a park home — the pool trades a revenue share for filled weeks and zero effort; independent letting keeps the margin and the work. Confirm which options the current contract actually carries.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
RECREATIEWONING OP EIGEN GROND IN WARMOND Vraagprijs € 519.000 inclusief btw, kosten koper Voor wie op zoek is naar een heerlijke plek om te recreeren, in de onmiddelijke omgeving van vaarwater en zicht over de Kagerplassen vanaf het bovengelegen dakterras hebben wij nu een aantrekkelijke aanbieding. Chalet nummer 132 is nog niet opgeleverd, echter geheel gereed voor de toekomstige eigenaar. Volledig ingericht en voorzien van een prachtig palet aan meubilair, stoffering en keukeninrichting. Alles zit in de koop inbegrepen. Verhuur is mogelijk, echter u bent nergens toe verplicht. De woning is geschikt voor 6 personen echter met zijn tweetjes is het ook heerlijk vertoeven in en om de woning. De kavel is groot 424 m2 groot en de tuin van het huis alsmede de omliggende woningen is prachtig aangelegd. Het park en de tuinen worden geheel verzorgd door het parkmanagement alwaar u een bijdrage voor dient af te dragen, dit is echter zeer te verantwoorden voor wat u daarvoor allemaal mag verwachten. Het park is toegankelijk middels een slagboom bedienbaar met een toegangspas. Parkeren doet u op het voorgelegen parkeerterrein. Vanaf hier is het slechts 60 meter te voet. Laden en lossen kunt u gewoon bij het chalet doen. Het park is bewust autoluw en is door de fraaie beplanting en sierlijke paden een fijne plek. INDELING Entree via de voordeur naar hal met meterkast. Aan de hal grenzen 3 tweepersoons slaapkamers met 2 eenpersoonsbedden in elke kamer. De badkamer is uitgerust met een toilet, wastafel en ruime inloopdouche. Tevens is er nog een separaat toilet met fontein. De keuken is voorzien van een grote koel-vriescombinatie, inductie kookplaat, combi magnetron-oven en vaatwasser. De woonkamer is ingericht met een zitbank, 2 fauteuils, eettafel voor 6 personen en een televisie. Glasvezel is aanwezig. Een schuifpui leidt van de woonkamer naar het verharde terras met een 6 persoons tafel met stoelen en een parasol. Een verzinkte trap aan de zijgevel leidt naar het grote dakterras, dat schitterend uitzicht biedt over de Kagerplassen. Hier is voldoende ruimte voor een grote zithoek. Water en elektra aanwezig. Bij de ingang van het Europarcs terrein zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Afmeren van een sloep is mogelijk in de voorgelegen jachthaven. (loopafstand) LOCATIE Unieke locatie in het groen en nabij het water, met schitterend uitzicht. Het terrein van Resort Kagerplassen is gloednieuw, prachtig aangelegd, gelegen aan de Kagerplassen en grenzend aan een jachthaven. Deze plek biedt een oase van rust te midden van het groene hart van Zuid-Holland. Het strand en de binnenstad van Leiden zijn nabij. BIJZONDERHEDEN Zespersoons recreatiewoning (ca. 60 m2) met tuin en dakterras met uitzicht over de Kaag. Airconditioning unit als koeling of bijverwarming. Radiatoren in alle ruimten. De woning wordt volledig gemeubileerd en gestoffeerd opgeleverd. Deze exclusieve woning wordt aangeboden voor € 519.000 inclusief btw en kosten koper en is in nieuwstaat. De recreatiewoning is gelegen in het plan onderdeel uitmakende van het Resort Kagerplassen vakantiepark in Warmond en ligt aan de Kagerplassen. Het vakantiepark biedt verder jachthaven, bootverhuur, kanoverhuur, fietsverhuur, speeltuin, jeu-de-boule-baan, wasmachine en droger, parkshop en broodjesservice Park servicekosten 2025: EUR 5.518,86
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.