Berghem 1-C214, Gulpen
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaGulpen · South Limburg
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Wakker worden bovenop Zuid-Limburg: uw eigen panorama in Gulpen! Berghem 1 – C214 (Type Panorama) | Panorama Park Gulperberg Stelt u zich eens voor: de ochtendzon die langzaam over het glooiende Heuvelland kruipt, een dampende kop koffie op uw royale terras en een uitzicht dat iedere dag voelt als vakantie. Welkom bij chalet C214 op Panorama Park Gulperberg — een unieke kans op één van de hoogste en mooiste plekken van Zuid-Limburg. Dit stijlvolle 5-persoons Panorama chalet combineert comfort, rendement én ultieme ontspanning. Gelegen op een absolute toplocatie, met een fenomenaal vergezicht over het iconische Zuid-Limburgse heuvellandschap, biedt deze woning een ervaring die elk seizoen opnieuw betovert. Van mistige herfstlandschappen tot zonnige zomeravonden: hier verveelt het uitzicht nooit. Investeren met zekerheid én genieten wanneer u wilt Gebouwd in 2016, gelegen op eigen grond én volledig ingericht: dit chalet wordt verkocht inclusief inventaris en parkeerplaats op eigen terrein. Daarnaast profiteert u van een zorgeloze investering met verplichte verhuur via het park, inclusief volledige ontzorging en een vast nettorendement van € 6.467,50 excl. 9% BTW t/m 01-12-2026. Een slimme investering dus — zonder zorgen. Maar misschien nog belangrijker: u kunt hier óók zelf genieten van uw eigen plek in het prachtige Heuvelland. Even ontsnappen aan de dagelijkse drukte? Binnen no-time bent u in een wereld van rust, natuur en bourgondisch genieten. Een warm welkom Zodra u arriveert en uw auto op eigen terrein parkeert, wordt u direct gegrepen door het uitzicht. Via het royale terras — slechts één stap omhoog — betreedt u de sfeervolle living met open keuken. Modern ingericht, verrassend ruim en perfect geschikt voor gezellige momenten samen. De woonkamer ademt vakantiegevoel: ontspannen loungen, uitgebreid tafelen of simpelweg genieten van het uitzicht door de schuifpui. De complete keuken biedt alles wat u nodig heeft voor een uitgebreid ontbijt of een gezellig diner na een actieve dag in de regio. Met twee comfortabele slaapkamers biedt het chalet ruimte aan 4 tot 5 personen. De hoofdslaapkamer beschikt over een tweepersoonsbed, terwijl de tweede kamer ideaal is voor kinderen of gasten dankzij een los bed en stapelbed. De nette badkamer is compleet uitgerust met douche, toilet, wastafelmeubel en handdoekenradiator. Buiten begint het genieten pas echt Het absolute hoogtepunt? Het royale terras. Dé plek waar herinneringen worden gemaakt. Ontbijten in de ochtendzon, lange zomeravonden met een goed glas wijn, spelletjes met de kinderen of simpelweg genieten van de rust en ruimte om u heen. En de omgeving? Die is minstens zo indrukwekkend. Panorama Park Gulperberg biedt uitstekende faciliteiten zoals een supermarkt, restaurant, buitenzwembad, sportveld en speeltuin. Wandelaars, fietsers en levensgenieters halen hier hun hart op, terwijl charmante plaatsen als Gulpen, Maastricht, Valkenburg en Aken binnen handbereik liggen. Een chalet als dit op deze locatie komt zelden beschikbaar. Zoekt u een combinatie van rendement, ontspanning en een uitzicht waar u nooit op uitgekeken raakt? Dan is Berghem 1 – C214 precies wat u zoekt. Extra kans: binnen deze prijsklasse bieden wij tevens de schitterend gelegen woning D239 aan, in 2021 geüpdatet en beschikbaar voor € 167.500 k.k.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.