Bosrandweg 319-A620, De Koog
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing indicates independent letting is possible
Independent lettingThe listing text points to free, independent holiday letting rather than a compulsory park pool — the regime the yield figures on this page assume. This is read from the seller’s own description, not from a register, so it is a lead to verify rather than a permission.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Deze uitgebouwde, vrijstaande recreatiewoning bevindt zich op een perceel eigen grond van 470 m2 op Kustpark Texel. De woning is in 2022 voorzien van een aanbouw, wat het woonoppervlakte aanzienlijk heeft vergroot. In totaal voorzien 8 zonnepanelen (2023) de woning van groene stroom. De ligging is ideaal: dichtbij het Noordzeestrand, het Dennenbos én op slechts anderhalve kilometer van badplaats De Koog, waar u terecht kunt voor winkels, restaurants en gezellige terrasjes. Het is mogelijk om de recreatiewoning toeristisch te verhuren, eventueel in combinatie met eigen gebruik. In de brochure is een overzicht van de kosten en opbrengsten. Er is geen verhuurverplichting op dit park. Indeling: entree in hal met toegang tot de woonkamer, keuken, slaapkamer (b.g.), sanitaire voorzieningen en de trap naar de bovenverdieping. De woonkamer is knus ingericht en heeft meerdere raampartijen voor een prettig lichtinval. De keuken beschikt over een dubbele spoelbak, 4-pits gaskookplaat, afzuigkap, magnetron, koelkast met vriesvak en vaatwasser. De eethoek is ook in de keuken en er zijn openslaande deuren naar de tuin. De begane grond is voorzien van vloerverwarming. Een deur (afsluitbaar voor privégebruik) geeft toegang tot de aanbouw, thans ingericht als kantoorruimte. Ook hier zijn openslaande deuren naar het terras en ook bevindt zich aan de voorzijde nog een deur. In de aanbouw is het ook mogelijk om bijvoorbeeld een vierde slaapkamer met badkamer te creëren. Op de begane grond is een 2-persoons slaapkamer met douche en wastafelmeubel en een deur geeft toegang tot de tuin. Verder is op de begane grond nog een separate toiletruimte met vrijdragend toilet en fonteintje. Op de bovenverdieping treft u twee slaapkamers, een badkamer en kastruimte op de overloop. De slaapkamers zijn beide geschikt voor twee personen en één van de slaapkamers heeft een dakkapel. De badkamer (2013) is vergroot, zodat deze nu beschikt over een ligbad, wastafel, vrijdragend toilet en aansluitingen voor een wasmachine/droger. Het keurig onderhouden perceel beschikt over een terras (op het zuiden) en er is een grasveld. In de tuin staat een tuinhuis, handig voor uw fietsen en/of (tuin)gereedschap. De tuin is omheind en aan de voorzijde is ruimte om meerdere auto’s te parkeren op eigen terrein (inclusief een laadpaal). Heeft u interesse in deze ruime, vrijstaande recreatiewoning? De oplevering geschiedt in overleg en is inclusief de inventaris (met uitzondering van de inventaris in het kantoor), onder de lusten en lasten van de lopende toeristische verhuur. Er is B.T.W. over de inventaris van toepassing.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.