Oesterdam 215, Tholen

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Luxe vrijstaande 8-persoons recreatievilla met eigen aanlegplaats, prachtig uitzicht over het Zoommeer en gelegen op een royaal perceel van 691 m² eigen grond. Deze moderne en uitstekend onderhouden villa bevindt zich op een schitterende locatie aan het water binnen het geliefde recreatiepark Waterrijk Oesterdam. Een ideale plek voor wie op zoek is naar rust, comfort en optimaal genieten van het Zeeuwse buitenleven. Kernpunten - Vraagprijs € 545.000,- exclusief btw & kosten koper - Vrijstaande 8-persoons recreatievilla - Eigen ligplaats direct achter de woning - Fraai vrij uitzicht over het Zoommeer - Gelegen op 691 m² eigen grond - Woonoppervlakte 99 m² - Royale veranda van 22 m² - Vrijstaande houten berging van ca. 12 m² - Energielabel A - Bouwjaar 2019 - Verwarming middels Remeha CV-ketel (2019) - Inclusief complete inventaris, stoffering en meubilair - Eigen oprit met laadpaal en parkeergelegenheid voor twee auto’s - Recreatieve verhuur momenteel actief - Goede verhuurperspectieven via Waterrijk Oesterdam - Interessant fiscaal voordeel bij aankoop in verhuurde staat Bij verkoop van de recreatiewoning in verhuurde staat kan sprake zijn van een overgang van een onderneming conform artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting. In dat geval is over de verkoop geen btw verschuldigd. Daarnaast is er geen overdrachtsbelasting van toepassing op het aandeel roerende zaken. Dit kan voor koper en verkoper een aantrekkelijk fiscaal voordeel opleveren. Omschrijving Deze stijlvolle recreatievilla is gelegen in het moderne deel van het park en combineert luxe, comfort en een prachtige ligging aan het water. De woning wordt volledig ingericht aangeboden en beschikt over een praktische indeling met veel natuurlijke lichtinval en fraaie uitzichten richting het Zoommeer. De sfeervolle woonkamer staat in open verbinding met de moderne keuken, die is voorzien van diverse inbouwapparatuur en een praktische provisiekast. Via de woonkamer bereikt u de ruime veranda, waar u in alle rust kunt genieten van lange zomeravonden met uitzicht over de tuin en het water. De fraai aangelegde achtertuin beschikt over meerdere terrassen aan het water en biedt volop privacy en ontspanning. Daarnaast bevindt zich in de aan de voorzijde van de tuin een ruime vrijstaande berging van circa 12 m². Op de begane grond bevinden zich verder een comfortabele slaapkamer en een moderne badkamer met douche, toilet en wastafelmeubel. Vanuit de hal zijn het separate toilet, de meterkast en de inpandige berging bereikbaar. Deze praktische berging beschikt over de CV-opstelling en aansluitingen voor witgoed. Eerste verdieping De verdieping biedt toegang tot drie ruime slaapkamers, ideaal voor familie en gasten. Daarnaast bevinden zich hier een tweede badkamer met douche en wastafel én een separaat toilet. Buitenleven & recreatie Met het Zoommeer letterlijk aan uw achtertuin is deze recreatievilla perfect voor liefhebbers van watersport en natuur. Varen, suppen, zwemmen of vissen: alles ligt binnen handbereik. Via de eigen aanlegplaats vaart u direct het water op. Ook de omgeving biedt volop mogelijkheden voor ontspanning. Denk aan prachtige fiets- en wandelroutes, uitgestrekte natuurgebieden en de nabijgelegen Oosterschelde. Binnen het recreatieconcept van Waterrijk Oesterdam heeft u bovendien maximale flexibiliteit: u kunt de woning volledig voor eigen gebruik benutten of kiezen voor gedeeltelijke of volledige verhuur. Omgeving Het historische centrum van Tholen biedt een gezellige sfeer met diverse winkels, restaurants en terrassen. Daarnaast zijn steden als Bergen op Zoom en Breda uitstekend bereikbaar. Interesse? Bent u op zoek naar een luxe recreatiewoning aan het water met eigen ligplaats, een royaal perceel en uitstekende verhuurmogelijkheden? Dan laten wij u deze prachtige villa aan Oesterdam 215 graag persoonlijk ervaren. Neem contact op met Leunis Makelaars voor een bezichtiging.