Bosrandweg 355-634, De Koog
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing indicates independent letting is possible
Independent lettingThe listing text points to free, independent holiday letting rather than a compulsory park pool — the regime the yield figures on this page assume. This is read from the seller’s own description, not from a register, so it is a lead to verify rather than a permission.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Op een van de leuke plekken op Texel, hier aan de Bosrandweg, komt u lekker tot rust. Met het Dennenbos, het strand en natuurlijk de Noordzee is alles aanwezig voor een ontspannen vakantie! Deze in 2003 gebouwde recreatiewoning (met sauna!) bevindt zich op een rustige plek op Kustpark Texel op een perceel eigen grond 490 m2. Op ca. 1,5 km is badplaats De Koog gelegen, waar diverse winkels, cafés en restaurants te vinden zijn. In de woning zijn twee slaapkamers te vinden én een bedstede, wat het geschikt maakt voor 4 tot 6 personen. Het is mogelijk om de recreatiewoning toeristisch te verhuren, eventueel in combinatie met eigen gebruik. Hiermee is een aantrekkelijk rendement te realiseren. In deze brochure is een overzicht van de kosten en opbrengsten. Er is geen verhuurverplichting op dit park. Indeling: entree in hal met toegang tot de woonkamer, keuken, badkamer en trap naar de bovenverdieping. De woonkamer met keurige pvc-vloer is knus ingericht en voorzien van een haard en openslaande deuren naar de tuin. Diverse raampartijen zorgen voor een aangenaam lichtinval. De berging (met de opstelling van de cv-ketel, wasmachineaansluiting en een deur naar de tuin) is vanuit de woonkamer bereikbaar. De eethoek is gesitueerd in de keuken. De keuken heeft een hoekopstelling en is voorzien van 4-pits gaskookplaat, afzuigkap, dubbele spoelbak, combimagnetron, koelkast en vaatwasser. De ruime badkamer is op de begane grond en heeft een sauna, ligbad, inloopdouche, wastafel en vrijdragend toilet. Op de bovenverdieping zijn twee 2-persoons slaapkamers, een bedstede en een toiletruimte (v.v. vrijdragend toilet en fonteintje). De tuin rondom de woning is voorzien van een grasveld en terras. Het perceel heeft een aantrekkelijke ligging, zodat je de gehele dag van de zon kunt genieten! Aan de voorzijde is parkeergelegenheid voor meerdere voertuigen. Op het perceel is verder nog een vrijstaande houten berging aanwezig (ca. 6 m2). De woning is voorzien van vloer-, gevel- en dakisolatie en in 2023 is een nieuwe cv-ketel geïnstalleerd. Interesse? De oplevering van deze woning (inclusief inventaris) zal in overleg geschieden, onder de lusten en lasten van de lopende toeristische verhuur. Er is B.T.W. over de inventaris van toepassing.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.