Dorpsstraat 307, De Koog
The page’s own figures, line by line · Every purchase cost and the all-in total · Occupancy and offer-price what-ifs · Netherlands ownership, tax and letting rules
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Rental yield + value growth
Your net rental yield plus a yearly rise in the property's market value (land and building) that you choose. Value growth is an assumption, not data — which is why it starts at 0% and is kept out of the yield figures above.The page’s own figures, line by line · Every purchase cost and the all-in total · Occupancy and offer-price what-ifs · Netherlands ownership, tax and letting rules
Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Droomt u van een eigen verblijf op Texel, waar u keer op keer kunt genieten van rust, natuur en de frisse zeelucht? Dit comfortabele 2-kamerappartement (type C) biedt alles wat u zoekt. Gelegen aan de rand van het geliefde appartementencomplex Bosch en Zee, met leuke fiets- en wandelpaden vrijwel om de hoek, vormt het de perfecte uitvalsbasis voor ontspanning en recreatie. Deze locatie is niet ver van het Dennenbos, terwijl ook het gezellige centrum van De Koog en het uitgestrekte Noordzeestrand zich op korte afstand bevinden. Hier geniet u van het beste dat Texel te bieden heeft: rust, natuur en levendigheid; en dat allemaal binnen handbereik! Dit keurige appartement is praktisch ingedeeld en beschikt over een lichte woonkamer met open keuken, een 2-persoonsslaapkamer en een balkon op het oosten. Een heerlijke plek om 's ochtends van de eerste zonnestralen te genieten, voordat u de natuur of het strand van Texel ontdekt. Of u nu op zoek bent naar een recreatiewoning voor uitsluitend recreatieve verhuur, volledig eigen gebruik of een combinatie van beide, bij dit appartement zijn deze opties mogelijk. De verhuur verloopt via Landal. Een overzicht van de kosten en opbrengsten vindt u verderop in deze brochure. Er geldt geen verhuurverplichting. Indeling: via de entree betreedt u de hal, die toegang geeft tot de woonkamer met open keuken, de slaapkamer en de badkamer. De lichte woonkamer is voorzien van een schuifpui (met HR-beglazing) naar het balkon op het oosten en beschikt over een comfortabele slaapbank. De open keuken is praktisch ingericht en uitgerust met een spoelbak, kookplaat, afzuigkap, magnetron en koelkast. De slaapkamer is ingericht voor twee personen en beschikt over twee boxspringbedden en een kledingkast. De badkamer is compleet uitgevoerd met een ligbad/douche, wastafel en een vrijdragend toilet. Op het park kunt u tijdens warme dagen heerlijk genieten van het openluchtzwembad. Op circa 600 meter afstand bevindt zich bovendien zwemparadijs Calluna. Gasten die via Landal verblijven, kunnen hier kosteloos gebruik van maken. Interesse? Het appartement wordt aangeboden inclusief een nette gebruiksinventaris. De oplevering vindt plaats in overleg, onder de lusten en lasten van de lopende toeristische verhuur.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Questions are stored for 12 months to improve our answers. Privacy
Take the numbers with you, or talk to the agent
Property Underwriting Report
PDF report · one-time purchase · this property
- The page’s own figures, line by line
- Every purchase cost and the all-in total
- Occupancy and offer-price what-ifs
- Netherlands ownership, tax and letting rules
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.