Robbenzand 12, Makkum

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Vrijstaande rietgedekte duinvilla met grote, zonnige privétuin op slechts circa 50 meter van het IJsselmeer. Bij deze villa kunt u ook een eigen ligplaats voor de boot aanschaffen. Op een werkelijk schitterende locatie op Beach Resort Makkum staat deze vrijstaande, rietgedekte duinvilla op een royaal perceel van maar liefst 692 m² eigen grond. Vanuit de woning loopt u via een rustig pad binnen circa twee minuten naar het brede zandstrand en het IJsselmeer. Een unieke plek voor liefhebbers van rust, ruimte, zon en watersport! De villa, gebouwd in 2004, beschikt over circa 128 m² woonoppervlakte en heeft een beschutte en verrassend private tuin ontstaan, met meerdere zonnige terrassen en volop mogelijkheden om op verschillende momenten van de dag van de zon te genieten. De ligging op het zuiden zorgt voor de hele dag zon. Een bijzonder pluspunt is de voormalige garage, die is verbouwd tot een royale extra woon-/werkruimte. Dankzij de grote glazen pui is deze ruimte heerlijk licht en voor uiteenlopende doeleinden te gebruiken, bijvoorbeeld als werk-, hobby-, speel- of eetkamer. De ruimte staat in open verbinding met de woonkamer, waardoor een royale en flexibele leefruimte is ontstaan. Achter de voormalige garage bevindt zich bovendien een praktische berging. De woning wordt gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden en is daarmee in principe direct klaar voor gebruik. Zowel voor eigen recreatief gebruik als voor recreatieve verhuur biedt deze villa uitstekende mogelijkheden. De combinatie van de royale kavel, de privacy, de ligging vlak bij het strand en de extra leefruimte maakt dit een bijzonder aantrekkelijk object binnen Beach Resort Makkum. Helemaal als u ook de ligplaats er direct bijkoopt. (Zijn schaars op het park). Indeling Via de entree komt u in de hal met garderoberuimte, toilet en trapopgang naar de verdieping. De sfeervolle en lichte woonkamer vormt het hart van de woning. De gashaard zorgt voor een warme en gezellige sfeer, terwijl de openslaande deuren direct toegang geven tot het ruime, vergrote zonneterras. Hier komt het binnen- en buitenleven prachtig samen. Dankzij de ligging op het zuidwesten kunt u hier heerlijk genieten van de middag- en avondzon. Vanuit de woonkamer is via een open doorgang de extra kamer bereikbaar. Deze is volledig omgebouwd tot een extra royale en lichte ruimte met grote glazen pui. Een ideale plek voor bijvoorbeeld een werkruimte, hobbykamer, eetkamer of extra verblijfsruimte. De open keuken is uitgevoerd in een donkere kleurstelling en praktisch ingericht. De keuken beschikt over diverse inbouwapparatuur, waaronder een combimagnetron, koelkast, vaatwasser, kookplaat en afzuigkap. Aansluitend bevindt zich de bijkeuken, met een buitendeur naar het terras en de tuin. Hier zijn tevens de cv-combiketel en de was-/droogcombinatie opgesteld. De gehele begane grond is voorzien van een fraaie plavuizenvloer met comfortabele vloerverwarming. Eerste verdieping De overloop geeft toegang tot drie slaapkamers, waarvan twee slaapkamers aan de achterzijde en één slaapkamer aan de voorzijde van de woning. De slaapkamers zijn praktisch van formaat en bieden voldoende ruimte voor een gezin of gasten. De ruime badkamer is voorzien van een dubbele wastafel, ligbad en separate douche. Ook beschikt de badkamer over vloerverwarming. Op de verdieping bevindt zich daarnaast een separaat toilet. Buitenleven De buitenruimte is zonder twijfel één van de grote troeven van deze villa. Op het royale perceel van 692 m² eigen grond beschikt u over een grote, beschutte tuin met veel privacy en meerdere terrassen. De tuin is rondom voorzien van groen en struiken, waardoor u hier heerlijk vrij kunt zitten. De zuidwestelijke ligging zorgt voor veel zon en maakt het vergrote terras een ideale plek voor lange zomeravonden. En wilt u naar het strand? Via het looppad bent u binnen circa twee minuten bij het brede zandstrand van het IJsselmeer. Voor windsurfers en andere watersportliefhebbers is de ligging dan ook bijzonder aantrekkelijk. Beach Resort Makkum Beach Resort Makkum ligt direct aan het IJsselmeer en staat bekend om het brede zandstrand, de watersportmogelijkheden en de ontspannen vakantiesfeer. Op en rondom het resort zijn diverse voorzieningen aanwezig en het gezellige historische centrum van Makkum ligt op korte afstand. Hier vindt u onder andere winkels, restaurants en terrassen. De ligging maakt het resort bovendien een uitstekende uitvalsbasis om Friesland en het IJsselmeergebied te ontdekken. Of u nu wilt ontspannen in de tuin, een frisse duik wilt nemen, wilt windsurfen of vanuit Makkum het water op wilt: alles ligt binnen handbereik. een royale duinvilla op een unieke plek Deze vrijstaande rietgedekte villa combineert ruimte, privacy en comfort met een uitzonderlijk goede ligging vlak bij het IJsselmeer. De royale kavel, zonnige tuin, extra woonruimte en ligging op slechts circa 50 meter van het strand maken dit een bijzonder aantrekkelijke recreatiewoning. De villa wordt gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden en is daarmee geschikt voor zowel eigen gebruik als recreatieve verhuur. Een combinatie van beide is eveneens uitstekend mogelijk. Bent u op zoek naar een ruime vrijstaande villa met veel privacy, dichtbij het strand en met volop mogelijkheden voor eigen gebruik én verhuur? Dan is een bezichtiging van deze duinvilla absoluut de moeite waard.