Vloedlijn 13, Domburg
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDomburg · Zeeland Coast
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The park allows both pool and independent letting
Pool or independentOwners here can either join the park’s rental pool or let the home themselves. That choice is the single biggest lever on net yield in a park home — the pool trades a revenue share for filled weeks and zero effort; independent letting keeps the margin and the work. Confirm which options the current contract actually carries.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Vrijstaande recreatiewoning in Park Buitenhof Domburg, op loopafstand van strand en zee en het gezellige centrum van de mondaine badplaats Domburg. Deze recreatiewoning is goed onderhouden en heeft o.a. 3 slaapkamers en een heerlijk ruime en zonnige achtertuin. RECREATIEWONING/FERIENHAUS/HOLIDAY HOME Sinds 1 januari 2026 profiteert u als nieuwe eigenaar van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting 8% i.p.v. 10,4%. De locatie is schitterend, zo vlak bij het strand en ook bij de uniek gelegen Domburgse Golfbaan. Voor 2026 is er een lopende verhuurovereenkomst via Roompot/Landel met volop mogelijkheden voor eigen gebruik max 90 dagen. WONING Entree, hal, meterkast, toilet, een L-vormige woonkamer met openslaande deuren naar de zij- en achtertuin, een halfopen keuken met voldoende opbergruimte en inbouwapparatuur (o.a. inductiekookplaat, koelkast met vriesvak en vaatwasser) en aangrenzend een praktische bijkeuken met opstelling voor de wasmachine, de opstelling van cv-ketel (2015). De 1e verdieping heeft een overloop, een badkamer met ligbad, inloopdouche en wastafel, een masterbedroom (ca. 16m2) aan achterzijde en twee slaapkamers aan de voorzijde. Ook is er op de 1e verdieping een separaat (2e) toilet. BUITEN In achtertuin is er een heerlijk zonneterras, die zowel vanuit de eethoek in de woonkamer als vanuit de bijkeuken te betreden zijn. Naast de woonkamer is er een extra terras, knus overdekt met een houten pergola. Aan de achterzijde van de woning bevindt zich bij de eethoek een zonneterras en er is een extra houten berging achterin de tuin. De zijtuin grenst aan een kleine watergang en heeft een extra sfeervol terras. Aan de voorzijde is er parkeergelegenheid op eigen terrein. ALGEMEEN De woning is volledig geïsoleerd. In afgelopen jaren is deze woning op diverse punten aangepakt c.q. vernieuwd o.a. nieuwe keuken, nieuwe badkamer en nieuwe toiletten op begane grond en 1e verdieping. Ook is de gehele woning voorzien van PVC vloeren op zowel begane grond als op de 1e verdieping. BIJZONDERHEDEN - Goed onderhouden - Perceelsoppervlakte ca. 322 m2 - Inclusief inventaris, m.u.v. persoonlijke zaken - Buiten schilderwerk uitgevoerd in 2017/2018 - Badkamer en toilet zijn vernieuwd 2025 - Gehele woning voorzien van PVC vloer - De keuken met inbouwapparatuur 2018 - Energielabel C - Voorgevel en achtergevel gereinigd in 2025 - Huurovereenkomst met Roompot/Landel voor 2026 met volop mogelijkheden voor eigen gebruik max 90 dagen. - Huuropbrengsten op aanvraag beschikbaar - Parkbijdrage van toepassing Gaat u voor deze mooie kans, neem dan gerust contact op met ons kantoor. Wij leiden u graag rond. Wellicht tot binnenkort! Makelaarskantoor Wisse Vastgoed, Thuis in Zeeland
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.