Robbenzand 11, Makkum

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Luxe 8-persoons recreatievilla aan open vaarwater met jacuzzi, sauna en op steenworp afstand van het strand Droomt u van een luxe recreatiewoning op een unieke locatie aan het water? Deze schitterende vrijstaande "Vissersvilla" op Beach Resort Makkum combineert comfort, ruimte en een uitstekende verhuurmogelijkheid. Direct gelegen aan het open vaarwater, met een zonnig terras op het zuiden en op nog geen 100 meter van het zandstrand, is dit een plek waar u het hele jaar door kunt genieten van rust, water en natuur. De villa staat op een perceel van 484 m² eigen grond en is in 2019 volledig gerenoveerd. Daarbij zijn onder andere de keuken, badkamer en vloeren vernieuwd en is de woning voorzien van een moderne, sfeervolle inrichting. Dankzij de hoogwaardige afwerking en uitstekende staat van onderhoud is de woning direct te gebruiken voor eigen recreatie of verhuur. De lichte woonkamer vormt het hart van de woning en beschikt over een gezellige sfeerhaard en een grote schuifpui naar het royale houten terras boven het open vaarwater. Hier geniet u de hele dag van de zon en ontspant u in de buitenjacuzzi met uitzicht over het water. De moderne open keuken is uitgevoerd met een granieten werkblad, diverse inbouwapparatuur en is compleet ingericht. Op de begane grond bevindt zich daarnaast een vierde slaapkamer met een eigen sanitairhoek voorzien van een wastafel en douchecabine. Hierdoor is de villa ook uitstekend geschikt voor gasten die minder goed ter been zijn. Verder zijn op deze verdieping een berging en een modern toilet aanwezig. De eerste verdieping biedt drie ruime slaapkamers, een separaat toilet en een luxe badkamer met een whirlpoolligbad, douchecabine en dubbele wastafel. Voor extra ontspanning beschikt de woning bovendien over een ingebouwde traditionele sauna. De royale hoofdslaapkamer is voorzien van een praktische kastenwand die tevens als eigenaarskast kan worden gebruikt. Met vier volwaardige slaapkamers is deze woning geschikt voor acht personen. Dit woningtype is schaars op het park en daardoor bijzonder aantrekkelijk voor recreatieve verhuur. De combinatie van de uitstekende ligging aan het vaarwater, de korte afstand tot het strand, de luxe voorzieningen en de hoogwaardige afwerking maakt deze villa tot een unieke investering én een heerlijke plek om zelf van te genieten.