Westhavendam 15-602, Breskens
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaBreskens · Zeeland Coast
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Consider carefully.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The park allows both pool and independent letting
Pool or independentOwners here can either join the park’s rental pool or let the home themselves. That choice is the single biggest lever on net yield in a park home — the pool trades a revenue share for filled weeks and zero effort; independent letting keeps the margin and the work. Confirm which options the current contract actually carries.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
In Pharos Residence III bieden wij u dit prachtig gelegen hoekappartement aan, voorzien van een luxe inbouwkeuken, vloerverwarming en een ruim balkon van maar liefst 37 m2 en een adembenemend uitzicht dat nooit zal vervelen. Voor wie op zoek is naar een appartement met een unieke ligging tussen het strand, de Schelde en de jachthaven, is dit een buitenkans die niet te overtreffen is! Niet alleen ideaal als tweede verblijf, maar ook zeer interessant voor investeerders! Dankzij de recreatieve bestemming en de mogelijkheid tot verhuur via Dormio, biedt dit appartement een aantrekkelijk rendement. Daarbij profiteert u van volledig ontzorgde verhuur én een constante stroom aan toeristische belangstelling in deze populaire kustplaats. Niet alleen het strand en de zee zijn op een steenworp afstand, maar ook het gezellige centrum van Breskens met het levendige Spuiplein is op loopafstand. Hier vindt u diverse (vis)restaurants, sfeervolle terrasjes, ijssalons, supermarkten en unieke boetiekjes. Daarnaast biedt de regio Zeeuws-Vlaanderen volop mogelijkheden om te genieten van culinaire hoogtepunten in diverse (sterren)restaurants, of om de prachtige natuur te verkennen tijdens een fiets- of wandeltocht door de omgeving. Indeling: Westhavendam 15-602 is gelegen op de zesde verdieping en is bereikbaar via de trap of lift. U betreedt het appartement via de ruime hal, die toegang biedt tot de verschillende vertrekken. Aan de rechterkant bevindt zich een slaapkamer met een tweepersoonsbed en een badkamer en suite, uitgerust met een inloopdouche, wastafelmeubel en toilet. Aan de linkerkant treft u een berging met was-droogcombinatie en een aparte toiletruimte. De royale woonkamer beschikt over een comfortabele zithoek met televisie en een eethoek. De luxe open keuken is van alle gemakken voorzien, waaronder een inductiekookplaat met afzuiging, een combi-oven, koel-vriescombinatie, vaatwasser en voldoende kastruimte. Vanuit de woonkamer bereikt u de tweede slaapkamer, eveneens voorzien van een tweepersoonsbed en een en suite badkamer met wastafel en inloopdouche. Beide badkamers zijn stijlvol afgewerkt met grootformaat wand- en vloertegels. Balkon: Via de schuifdeuren in de woonkamer en slaapkamers stapt u op het ruime terras dat rondom het appartement loopt. Hierdoor kunt u altijd een zonnig of beschut plekje vinden om te genieten van het weidse uitzicht over het strand van Breskens en de Westerschelde. Daarnaast heeft u in de avond prachtig uitzicht op de zonsondergang. Het appartement beschikt over een eigen parkeerplaats (met laadpunt) in de parkeergarage onder het gebouw, evenals een afsluitbare berging voor het stallen van uw (elektrische) fiets. Bouwjaar: 2022 Kozijnen: Aluminium met HR++ glas Verwarming: Warmtepomp Bijzonderheden: - Luxe en comfortabel appartement, direct aan de duinen, zee en strand, op loopafstand van het gezellige Breskens met diverse winkels, terrasjes en restaurants; - Het appartement is volledig gasloos; - Volledig gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden; - Voorzien van een eigen parkeerplaats en afsluitbare berging in de parkeerkelder; - Servicekosten €226,00 per maand; - Bestemming: Recreatieve verhuur, informeer bij ons naar de voorwaarden; - Ontzorgende verhuur via Dormio Breskens Apartments & Penthouses; - btw-herzieningstermijn wordt verlegd; - Energielabel A.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.