De Terp 23, Witmarsum
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaWitmarsum · Frisian Lakes
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Midden in het prachtige Friese landschap ligt Elfstedenhart Landal Witmarsum: de ideale uitvalsbasis om de charme van de 11 steden te ontdekken. Hier komen natuur, rust en recreatie samen, waardoor je optimaal kunt genieten van een ontspannen verblijf. Vanuit het park bereik je eenvoudig historische Friese steden zoals Bolsward, Harlingen, Franeker en Workum. Elke stad heeft een eigen karakter, rijke historie en gezellige sfeer, met bijzondere bezienswaardigheden, winkels en horeca. Liefhebbers van open water kunnen hun hart ophalen met varen, suppen, kanoën of vissen. Ook wandelaars en fietsers vinden volop mogelijkheden om de omgeving te verkennen en de veelzijdige natuur van Friesland te beleven. Deze stijlvolle 6-persoons woning is modern ingericht en biedt alles voor een comfortabel verblijf in het hart van Friesland. De woning straalt sfeer en comfort uit, mede dankzij de fraaie visgraatvloer, de vloerverwarming en de energiezuinige warmtepomp. De complete keuken is van alle gemakken voorzien, zodat je moeiteloos een uitgebreid diner of een gezellig ontbijt kunt bereiden. Vanuit de woonkamer geniet je van een mooi uitzicht over het open water, terwijl de grote raampartijen zorgen voor veel licht en een ruimtelijk gevoel. Op de begane grond bevindt zich een comfortabele slaapkamer met een royale badkamer voorzien van een ligbad, douche en toilet. Daarnaast is er een apart gastentoilet. Op de verdieping vind je nog twee slaapkamers en een tweede badkamer, waardoor de woning ideaal is voor gezinnen of een verblijf met vrienden. De woning staat op 508 m² eigen grond direct aan het open vaarwater. Op het ruime terras met overkapping, heater en barbecue kun je van vroeg in het voorjaar tot laat in het najaar heerlijk buiten zitten. Vanaf de eigen tuin stap je zo in een boot en kun je direct varen vanuit de tuin om de Friese wateren en de Elfstedenregio te ontdekken. Deze woning combineert luxe, ruimte en een unieke ligging aan het water voor een ontspannen verblijf waar je in elk seizoen volop kunt genieten.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.