Gruttolaan 218, Ballum

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Op een rustige locatie aan de rand van een prachtig natuurgebied staat deze in 2024 gebouwde recreatievilla, waar luxe, comfort en een hoogwaardige afwerking samenkomen. De woning is ontworpen voor ontspannen verblijven in ieder seizoen en biedt tegelijkertijd uitstekende mogelijkheden voor recreatieve verhuur. Daarmee is deze villa een aantrekkelijke investering voor liefhebbers die op zoek zijn naar een kwalitatief hoogwaardig recreatieobject op Ameland. De villa beschikt over een gebruiksoppervlakte van circa 113 m² en is geschikt voor zes personen. De begane grond is ingericht rondom een royale en lichte leefruimte, waar de woonkamer met haard en de moderne open keuken samen een uitnodigende plek vormen om te ontspannen. Het kookeiland, de ruime eethoek en de directe verbinding met het terras maken deze ruimte bijzonder geschikt voor zowel korte als langere verblijven. Daarnaast bevindt zich op de begane grond een comfortabele tweepersoonsslaapkamer met een eigen badkamer en suite, een gastentoilet en een ruime Finse sauna. Via de buitendeur naast de sauna bereikt u direct de buitendouche, een aangename voorziening na een bezoek aan het strand of een ontspannen saunasessie. Op de eerste verdieping bevinden zich nog twee ruime tweepersoonsslaapkamers en een complete badkamer met ligbad, douche, wastafel en toilet. Ook zijn een wasmachine en droger aanwezig, wat het comfort tijdens langere verblijven verder vergroot. De indeling met drie slaapkamers en twee badkamers is terug te zien op de aangeleverde plattegrond. Buiten biedt het royale terras alle ruimte om in alle rust van het eilandgevoel te genieten. De tuin is groen ingericht en vormt een prettige plek om buiten te zitten en heerlijk te relaxen. De ligging is werkelijk ideaal. Het Noordzeestrand bevindt zich op ongeveer 1,5 kilometer afstand en ook het centrum van Ballum is eenvoudig te voet of per fiets bereikbaar. Hier vindt u onder meer een supermarkt, diverse horecagelegenheden en fietsverhuur. In de directe omgeving liggen daarnaast het openluchtzwembad en de tennisbaan van Roosdunen, terwijl de natuurgebieden rondom Ballum volop mogelijkheden bieden om te wandelen en te fietsen. Voor beleggers biedt deze villa bovendien een interessante extra mogelijkheid. De naastgelegen, identieke recreatievilla aan Gruttolaan 219 is eveneens beschikbaar. Door beide woningen gezamenlijk aan te kopen ontstaat een uitstekende kans om het verhuuraanbod uit te breiden en grotere gezelschappen of meerdere reisgezelschappen tegelijkertijd te accommoderen.