Klaverweide 305, Ballum
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaBallum · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Consider carefully.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting regime not stated in the listing
Nothing in this listing states whether the home may be let to holiday guests, or under which regime. Recreational zoning generally makes tourist letting the intended use, but the municipality and — in a park — the park contract decide.
Does not cover its running costs
On the revenue this property is modelled to earn and the annual charges deducted above, the costs exceed the rental income. The yield is shown as 0% rather than as a negative number — treat it as a cost to carry, not a return.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Op een ruim perceel van 828 m² grond staat de vrijstaande recreatiebungalow “Stieker”. De bungalow is recent helemaal verbouwd en gemoderniseerd. Hierdoor is een comfortabel en luxe verblijf ontstaan. Vanuit de bungalow heeft u een uitzicht over de weilanden richting het dorp Ballum. Bij de verbouwing is de bungalow verduurzaamd en gemoderniseerd. Er is extra isolatie aangebracht, een nieuwe keuken geplaatst en de badkamer is vervangen. Door de verbouwing heeft de bungalow een hoogwaardig niveau van duurzaamheid en afwerking en behoort de bungalow tot de luxere verblijven op het park. Het ruime perceel is eigen grond en gelegen aan toegangsweg het Snikkepad. Het park is ruim opgezet en heeft allerlei voorzieningen. Naast de bungalow ligt het openluchtzwembad, voetbalveld, tennisbaan en wasserette. In het centrumgebouw is een snackbar en in het hoogseizoen een animatieteam aanwezig. Vanaf de camping loopt u direct het bos of de duinen in. Aan de rand van de camping is een honden uitlaatgebied, waar honden los mogen lopen. Op 10 minuten lopen bent u op het Beleefstrand of in het dorp Ballum. Indeling Entree: bij het betreden van de woning komt u binnen in de hal. De hal biedt toegang tot de woonkamer, badkamer, de toiletruimte en de berging. Woonkamer: vanuit de hal loopt u rechtdoor naar de woonkamer. De woonkamer heeft veel lichtinval door de grote raampartijen. De ramen zijn allemaal voorzien van zonwering. Keuken: de open moderne keuken heeft een kookeiland met inductiekookplaat en geïntegreerde afzuigkap. Het keukenblok is voorzien van een koelkast, vaatwasser en combimagnetron. Badkamer: de badkamer heeft een grote inloopdouche en een wastafelmeubel. Slaapkamers: vanuit de woonkamer is er toegang tot de twee slaapkamers. De tweede slaapkamer heeft een en suite badkamer. En suite badkamer: vanuit de tweede slaapkamer loopt u de badkamer in. De badkamer heeft een inloop regendouche, dubbele wastafelmeubel en hangend toilet. Toiletruimte: vanuit de hal is het separate toilet bereikbaar. De toiletruimte is voorzien van hangend toilet en fonteintje. Wasruimte: in de hal is er toegang tot de wasruimte met opstelplaats voor onder andere wasmachine en droger. Tuin Tuin: rondom de bungalow ligt de tuin. Bij de ingang van het perceel is een eigen oprit. De tuin is rondom begroeid en biedt veel privacy. Aan de noordzijde van de woning is een berging aangebouwd. De berging is geschikt voor de stalling van fietsen of tuingereedschap. Bijzonderheden - Gelegen aan de rand van het park met vrij uitzicht - Vloerverwarming - Hoog afwerkingsniveau - Luxe keuken met kookeiland - Moderne badkamers - Verkoop met inventaris - Airconditioning
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.