De Bûtertonne 38, Delfstrahuizen

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

In een kleinschalig recreatiepark in Zuidoost Friesland, staat deze stoere docklodge met karakteristieke uitstraling, volledig gasloos, voorzien van zonnepanelen en gelegen aan het open vaarwater met directe verbinding naar het Tjeukemeer. De docklodge staat op een kavel van 449 m² met 2 parkeerplaatsen voorzien van laadpaal en een eigen ligplaats (ca. 5 x 12 meter) voor zeilboot of sloep, waarvandaan je alle kanten op kunt varen. Indeling: entree in de lichte living met ruime schuifpui die naadloos overloopt naar de overdekte veranda, open keuken welke is voorzien van koelkast, combimagnetron, 4 pits inductiekookplaat, afzuigkap, vaatwasmachine en Quooker kraan. Vanuit de living zijn beide slaapkamers te bereiken die elk een deur naar de tuin hebben en tevens elk een eigen badkamer met douchehoek, wastafel met meubel en toilet. Middels een externe toegang is de berging te bereiken, daar is de doorstroomboiler aanwezig, alsmede de omvormer voor de 20 zonnepanelen. De gehele woning is voorzien van vloerverwarming en in de woonkamer is een airco unit aanwezig. Algemeen: bouwjaar 2024, gebruiksoppervlakte wonen ± 41 m², inhoud ± 168 m² en perceelgrootte is 449 m² (excl. ligplaats ca. 67 m² en gedeelte van het mandelige pad). De verwarming en koeling van de docklodge vindt plaats door infrarood vloerverwarming middels een airco-unit voorzien van een inverter split systeem. Het warm water loopt via een elektrisch doorstroomtoestel. De woning is volledig opgetrokken uit hout en heeft tevens houten kozijnen met HR++ glas. De vloer is van beton. Er is nauwelijks een idyllischer plek te bedenken dan onder de royale veranda, waar je aan het einde van de middag met elkaar een kop thee of een goed glas wijn drinkt. De docklodge wordt gemeubileerd en gestoffeerd geleverd. De plek is divers: de haven, het water, de dorpskern dichtbij en het groen. Daartussen krijgen de docklodges een eigen gezicht dat goed aansluit bij de omgeving. Delfstrahuizen-Echtenerbrug is een gezellig tweelingdorp met gezamenlijk circa 1.400 inwoners. Het ligt aan de Zuidoosthoek van het Tjeukemeer en valt onder de gemeente De Fryske Marren. De unieke ligging zorgt er voor dat men hier niet vreemd opkijkt van toeristen of dagjesmensen. In het dorp kun je de dagelijkse boodschappen doen bij de supermarkt en als je een keer uiteten wilt ga je naar één van de restaurants of eetcafés in de buurt. Het dichtstbijzijnde eetcafé, met terras aan het het water, heeft een opvallende naam: Eetcafé Dikke Tút (Fries voor ‘Dikke Kus’). Aan het eind van de Pier Christiaanwei, op vijf minuten lopen van de docklodge, is het goed toeven op het fijne zandstrandje aan het Tjeukemeer. Als eigenaar kun je besluiten om de woning in de verhuur te geven. Friese Meren Villa’s verzorgt in opdracht van de verhurende eigenaren de verhuur, marketing en de administratie van de docklodges op professionele en zorgeloze wijze. Aan de in deze aanbieding vermelde maten, oppervlakten en overige gegevens kunnen geen rechten worden ontleend. Alle genoemde afmetingen en m² zijn indicatief en dienen uitsluitend ter illustratie. Koper wordt geacht de opgegeven informatie zelf te (laten) verifiëren.