De Waid 99, Opperdoes
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaOpperdoes
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Annual charges stated in this listing
Park charge (parkkosten / parkbijdrage)€1,660/yr
The listing states about €1,660 per year for the park — typically security, waste, and upkeep of roads and greenery. This is the figure from the listing, not our estimate, and it is already deducted in the yield above.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted; the park charge is the figure this listing states rather than a market assumption. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Vrijstaande recreatiewoning op eigen grond met eigen aanlegsteiger, uitstekende verhuurmogelijkheden én direct aan vaarwater! Ben je op zoek naar een recreatiewoning waar je zelf optimaal kunt genieten én tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement kunt behalen? Dan is deze vrijstaande recreatiewoning in Opperdoes absoluut een bezichtiging waard. Gelegen op een royaal perceel van 435 m² eigen grond, met circa 75 m² woonoppervlakte, een eigen aanlegsteiger en een verzorgde afwerking, biedt deze woning alles wat je zoekt. Het grote voordeel? De woning ligt buiten het verplichte verhuurconcept van Dormio, waardoor je profiteert van lage parkkosten én de recreatiewoning volledig in eigen beheer kunt verhuren. De afgelopen jaren zijn daarbij verhuuropbrengsten gerealiseerd van circa € 30.000,- per jaar. Voor watersportliefhebbers is de ligging werkelijk uniek. Vanaf de eigen aanlegsteiger vaar je rechtstreeks de West-Friese vaarwateren op richting Medemblik, het IJsselmeer, Enkhuizen, het Egboetswater en tal van andere prachtige bestemmingen. Hier begint iedere vakantiedag letterlijk aan je eigen steiger. Locatie De recreatiewoning is gelegen in het sfeervolle Opperdoes, direct naast Dormio Water Resort Medemblik. Binnen enkele minuten bereik je het historische centrum van Medemblik met haar gezellige haven, restaurants, winkels en terrassen. Samen met Hoorn en Enkhuizen vormt Medemblik de bekende historische Gouden Driehoek van West-Friesland. De omgeving staat bekend om haar uitstekende watersportmogelijkheden, fraaie fietsroutes, uitgestrekte polders en het IJsselmeer. Een heerlijke plek om ieder seizoen te genieten van rust, natuur en recreatie. Indeling Begane grond: Entree/hal met meterkast, trapopgang naar de eerste verdieping en toegang tot de badkamer. De badkamer is verzorgd afgewerkt en voorzien van een douche, toilet en wastafelmeubel. De woonkamer is heerlijk licht dankzij de grote raampartijen en de openslaande deuren naar de tuin, waardoor binnen en buiten mooi in elkaar overlopen. De open keuken sluit naadloos aan op de woonkamer en beschikt over diverse inbouwapparatuur, waaronder een oven, vaatwasser, afzuigkap en magnetron. Vanuit de keuken bereik je de praktische bijkeuken met de wasmachine- en drogeraansluiting, de Remeha cv-ketel, mechanische ventilatie en een separate buitendeur. Eerste verdieping: Overloop met toegang tot twee ruime slaapkamers. Beide slaapkamers beschikken over veel daglicht, praktische bergruimte en toegang tot de bergzolder. Tuin: Rondom de woning ligt een verzorgde aangelegde tuin waar je de gehele dag kunt genieten van zon én privacy. Direct aan het water bevindt zich de eigen aanlegsteiger met overkapping: een heerlijke plek om te ontspannen of direct met de boot het water op te gaan. Aan de zijkant van de woning staat een vrijstaande houten berging voor fietsen en tuingereedschap. Daarnaast beschikt de woning over een eigen parkeerplaats op eigen terrein. Bijzonderheden - Vrijstaande recreatiewoning op 435 m² eigen grond; - Eigen aanlegsteiger met overkapping; - Verhuur in eigen beheer mogelijk; - Afgelopen jaren circa € 30.000,- verhuuropbrengst gerealiseerd; - Afzonderlijk gelegen van het Dormio Resort; - Lage parkkosten; - Kunststof kozijnen met dubbele beglazing; - Eigen parkeerplaats; - Mogelijkheid om 365 dagen per jaar te recreëren; - Parklasten € 1.660,- per jaar; - Uitstekende vaarverbinding richting Medemblik, Enkhuizen, het IJsselmeer en de West-Friese vaarwateren. Vraagprijs € 289.000,- kosten koper; Aanvaarding in overleg
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.