Prins Hendrikkade 146-AB, Rotterdam

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Architectuur, ruimte en uitzicht in perfecte harmonie. Aan de statige Prins Hendrikkade op het geliefde Noordereiland bevindt zich dit uitzonderlijke herenhuis uit 1901. Een onder architectuur volledig gerenoveerd en verduurzaamd pand van maar liefst 217 m² woonoppervlak, verdeeld over twee appartementsrechten. Hier komen karakter, design, duurzaamheid en flexibiliteit op een zeldzaam overtuigende wijze samen. Vanuit de woonverdieping en de slaapkamers geniet u dagelijks van het uitzicht op de Maas, de passerende scheepvaart en de iconische skyline van Rotterdam. Het pand is met veel visie en oog voor detail getransformeerd tot een eigentijdse stadswoning met een bijzonder hoog afwerkingsniveau. Authentieke kwaliteiten en moderne architectuur versterken elkaar op natuurlijke wijze. Maatwerk interieurs, hoogwaardige materialen, royale plafondhoogten, een spectaculaire designtrap en zorgvuldig ontworpen zichtlijnen zorgen voor een woonbeleving die zowel ruimtelijk als warm aanvoelt. Dankzij de hoogwaardige verduurzaming voldoet het pand volledig aan de eisen van deze tijd en beschikt het over energielabel A. Wat dit object werkelijk onderscheidt, is de combinatie van twee zelfstandige appartementsrechten binnen één gebouw. Hierdoor biedt het pand een grote mate van flexibiliteit. De benedenwoning is uitermate geschikt als gastenverblijf, kantoor of praktijk aan huis, mantelzorgwoning, au-pairverblijf of voor verhuur. De zelfstandige woonunit op de begane grond beschikt over een eigen entree, woonruimte, keuken, slaapkamer en badkamer, waardoor verschillende woon- en gebruiksvormen eenvoudig te realiseren zijn. Ook aan buitenruimte is geen gebrek. Meerdere balkons en terrassen bieden op ieder moment van de dag een aantrekkelijke buitenruimte. Aan de voorzijde vormt de Maas een levend decor van binnenvaart, zeevaart en de skyline van Rotterdam. Aan de achterzijde ligt een fraai aangelegde stadstuin met veel privacy, volwassen beplanting en een royale berging. Vanuit het achterterras van de woonverdieping leidt een buitentrap rechtstreeks naar deze beschutte buitenruimte. Noordereiland behoort tot de meest geliefde woonlocaties van Rotterdam. Omgeven door water en gelegen tussen de historische Koninginnebrug en de Erasmusbrug biedt het eiland een bijzondere combinatie van rust, karakter en stedelijke dynamiek. De Kop van Zuid, Katendrecht, de Wilhelminapier en het centrum bevinden zich op korte afstand. Wandelen langs de kades, genieten van de architectuur en de voortdurende beweging op het water maken wonen op Noordereiland uniek. Indeling Appartement B (bovenwoning) Begane grond Representatieve entree met hal, garderobe en meterkast. Via de architectonisch vormgegeven stalen trap bereikt u de woonverdieping. Eerste verdieping Indrukwekkende open woonverdieping met een fraaie vide werking, royale plafondhoogte en grote raampartijen. De woonkamer beschikt over een houtkachel, maatwerk inbouwkasten en een spectaculaire designtrap als blikvanger van het interieur. Aan de voorzijde bevindt zich een loggia met uitzicht over de Maas en de Rotterdamse scheepvaart. Aan de achterzijde ligt het ruime terras met trap naar de tuin. De open keuken is uitgevoerd als professionele RVS horeca-keuken en voorzien van hoogwaardige apparatuur. Op deze verdieping bevinden zich tevens een gekoelde provisieruimte (walk-in fridge), twee vaste kasten en een toilet met wandcloset en fontein. Tweede verdieping Overloop. Royale wellness badkamer voorzien van een vrijstaand jacuzzi-bad, dubbele wastafel, ruime inloop-/stoomdouche en openslaande deuren naar een balkon. Separate wasruimte. Separaat toilet met wandcloset, fontein en urinoir. Inloopkast. Ruime hoofdslaapkamer met twee openslaande deuren naar het balkon aan de voorzijde en een prachtig uitzicht over de Maas. Derde verdieping Overloop. Slaapkamer aan de voorzijde voorzien van airconditioning. Tweede badkamer met ligbad/douche, wastafel en wandcloset. Slaapkamer aan de achterzijde voorzien van airconditioning en openslaande deuren naar een terras. Technische ruimte. Appartement A (begane grond) Zelfstandige entree vanaf de straat. Hal met toilet voorzien van wandcloset en fontein. Slaapgedeelte met maatwerk kastenwand en aansluitingen voor wasapparatuur. Badkamer met douche en wastafel. Praktische keukenwand voorzien van apparatuur en geïntegreerde bergruimte. Sfeervolle woonruimte met hoge plafonds, maatwerk wandmeubel en openslaande deuren naar de fraai aangelegde achtertuin met berging. Bijzonderheden - Bouwjaar 1901 - Eigen grond - Energielabel A - 20 zonnepanelen - Zonneboiler - WTW-installatie aanwezig - Gesplitst in twee appartementsrechten - Gehele woning voorzien van vloerverwarming - Meerdere balkons en terrassen - Fraai aangelegde achtertuin - Uitzicht over de Maas en de passerende scheepvaart; - Afgesloten fietsenberging op de begane grond - Het interieur is ontworpen door interieurarchitect Van Ommen & Hofwegen. - Zeer geschikt voor kantoor of praktijk aan huis, of als gastenverblijf of kangoeroe woning - Mogelijkheid tot verhuur van de zelfstandige benedenwoning - Oplevering in overleg Wij zijn de makelaar van de verkoper. Wij adviseren je jouw eigen makelaar mee te nemen voor de belangenbehartiging bij de aankoop van je toekomstig huis. Aan deze aanbieding kunnen geen rechten worden ontleend.