De Hoarnen 1, Holwert

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

De Hoarnen 1 – Exclusief wonen aan de rand van het Werelderfgoed Waddengebied Een plek waar stilte een beleving wordt, de horizon zich eindeloos uitstrekt en elk seizoen het landschap transformeert tot een levend kunstwerk. De Hoarnen 1 vertegenwoordigt een uitzonderlijk woonniveau waarin vrijheid, verfijning en karakter samenkomen. Een exclusieve woonboerderij met een volledig zelfstandig appartement, gelegen op een unieke locatie in het Friese landschap, waar rust en bereikbaarheid perfect in balans zijn. DE WONING Op een werkelijk bijzondere locatie, aan de rand van het Werelderfgoed Waddengebied ter hoogte van Ameland, bevindt zich deze indrukwekkende Friese stelpboerderij. De oorspronkelijke boerderij is met groot respect voor haar historie grotendeels herbouwd en gerenoveerd, waarbij authentieke gebinten en robuuste houten spanten zorgvuldig zijn behouden en op stijlvolle wijze zijn geïntegreerd in een eigentijdse architectuur. Het resultaat is een woning van uitzonderlijke kwaliteit waarin ruimte, licht en comfort centraal staan. Royale glaspartijen en een open indeling zorgen voor een optimale verbinding met het omliggende landschap en bieden vanuit vrijwel iedere ruimte een panoramisch uitzicht over de uitgestrekte Friese landerijen. Het kloppend hart van de woning wordt gevormd door de indrukwekkende leefruimte. De luxe woonkeuken loopt naadloos over in de royale woonkamer, waar de centraal geplaatste FIN-houtoven niet alleen sfeer creëert, maar tevens een duurzame en efficiënte warmtebron vormt. Grote dakvensters en hoge glaspartijen laten het daglicht rijkelijk binnenstromen en versterken het gevoel van ruimte en vrijheid. Ook op het gebied van duurzaamheid voldoet deze woonboerderij aan de hoogste hedendaagse eisen. De woning is volledig geïsoleerd, beschikt over energielabel A en wordt verwarmd door een uitgebalanceerde combinatie van een FIN-houtoven, zonneboiler en elektrische boiler. Een onderscheidend element is het volledig zelfstandige appartement met een eigen entree en huisnummer. Deze hoogwaardige tweede woonunit biedt een zeldzame combinatie van comfort, privacy en veelzijdigheid. HET APPARTEMENT Het appartement vormt een volwaardige, zelfstandige woonruimte die met veel aandacht voor kwaliteit en afwerking is gerealiseerd. Dankzij de eigen entree en het afzonderlijke huisnummer is volledige onafhankelijkheid gewaarborgd. De woonunit wordt gestoffeerd en instapklaar opgeleverd en beschikt over een lichte woonkamer, een comfortabele slaapkamer, een compleet uitgeruste keuken en een stijlvolle badkamer met inloopdouche, toilet en wastafelmeubel. Door de zelfstandige opzet is het appartement uitstekend geschikt als gastenverblijf, mantelzorgwoning, dubbele bewoning, praktijk- of kantoorruimte aan huis of voor hoogwaardige short- en long-stay verhuur. Ook voor kopers die wonen willen combineren met een interessante investeringsmogelijkheid biedt deze tweede woonunit een aantrekkelijk perspectief. DE OMGEVING Rust, ruimte en privacy zijn hier vanzelfsprekend. De woonboerderij is gelegen op een royaal perceel van circa 13.360 m² en wordt omringd door uitgestrekte weilanden en akkers die ieder seizoen een prachtig decor vormen. De ligging is zonder meer uniek. De woning bevindt zich in het Werelderfgoed Waddengebied, ter hoogte van Ameland, één van de mooiste natuurgebieden van Nederland. De veerhaven naar Ameland ligt op slechts circa 6 minuten rijden, terwijl de snelboot u in ongeveer 20 minuten naar het eiland brengt. Daarmee zijn strand, duinen en natuur altijd binnen handbereik. Ondanks de landelijke ligging zijn stedelijke voorzieningen uitstekend bereikbaar. De historische vestingstad Dokkum bevindt zich op slechts 10 minuten rijden. Leeuwarden bereikt u in circa 25 minuten en de stad Groningen ligt op ongeveer 50 minuten autorijden. Hierdoor combineert deze locatie de rust van het buitengebied met een uitstekende bereikbaarheid. De blijvend vrije vergezichten zorgen voor een permanent gevoel van ruimte en sereniteit. Hier ervaart u het Friese landschap in zijn meest pure vorm. De combinatie van een woonbestemming voor de boerderij en een agrarische bestemming voor de omliggende gronden biedt daarnaast volop mogelijkheden. Denk aan het houden van paarden aan huis, het creëren van een kleinschalige buitenplaats of het combineren van wonen en werken in een rustige en representatieve omgeving. Kortom, De Hoarnen 1 is een uitzonderlijk object waarin historie, architectuur, duurzaamheid en modern wooncomfort op harmonieuze wijze samenkomen. Een exclusieve woonboerderij met een hoogwaardige zelfstandige tweede woonunit op een unieke locatie nabij de Waddenzee en Ameland – een zeldzame combinatie die wonen, werken én investeren op topniveau mogelijk maakt. INDELING BOERDERIJ Begane grond: Representatieve entree met royale hal, toilet en trapopgang. Ruime woonkamer met indrukwekkende zichtlijnen en veel daglicht. Luxe open woonkeuken voorzien van hoogwaardige inbouwapparatuur, een spoeleiland en Quooker. De centraal geplaatste FIN-houtoven vormt het stijlvolle middelpunt van de leefruimte. De vide met glazen balustrade versterkt het ruimtelijke karakter. Eerste verdieping: Riante overloop met toegang tot de berging en een royale slaapkamer met luxe badkamer en-suite, voorzien van ligbad, inloopdouche, toilet en wastafel. Via de berging is de zolderruimte van de schuur bereikbaar, met volop mogelijkheden voor het realiseren van meerdere slaapkamers of extra zelfstandige woonunits. Zolder: Via een vaste trap bereikbaar. Door het toevoegen van daglichtvoorzieningen kan hier relatief eenvoudig extra woonruimte of een aanvullende slaapkamer worden gerealiseerd. INDELING APPARTEMENT Begane grond: Eigen entree via openslaande deuren. Lichte woonkamer met open keuken voorzien van hoogwaardige inbouwapparatuur, waaronder een Quooker, inductiekookplaat, vaatwasser, koelkast en afzuigkap. Separate slaapkamer en een complete badkamer met inloopdouche, toilet en wastafel maken het appartement volledig zelfstandig en direct geschikt voor bewoning of verhuur. BIJZONDERHEDEN - Exclusieve Friese stelpboerderij op een unieke locatie; - Hoogwaardig herbouwd en gerenoveerd met behoud van authentieke elementen; - Karakteristieke gebinten gecombineerd met moderne architectuur; - Indrukwekkende lichtinval en blijvend vrije panoramische vergezichten; - Volledig geïsoleerd en voorzien van energielabel A; - Duurzaam verwarmingssysteem met FIN-houtoven en zonneboiler; - Twee volwaardige zelfstandige wooneenheden; - Appartement met eigen entree en huisnummer; - Ideaal voor dubbele bewoning, mantelzorg, verhuur of werken aan huis; - Woon- en agrarische bestemming met uiteenlopende gebruiksmogelijkheden; - Perceel van circa 13.360 m²; - Een zeldzaam object waarin exclusief wonen, ondernemen en investeren samenkomen. Toelichting meting gebruiksoppervlakte De woning is gemeten op basis van de Branche Brede Meetinstructie (BBMI). Deze meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.