Bosrandweg 329 B 648, De Koog
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The park allows both pool and independent letting
Pool or independentOwners here can either join the park’s rental pool or let the home themselves. That choice is the single biggest lever on net yield in a park home — the pool trades a revenue share for filled weeks and zero effort; independent letting keeps the margin and the work. Confirm which options the current contract actually carries.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Dop Makelaars biedt aan: Bosrandweg 329 B 648 De Koog op Kustpark Texel. Wonen op Texel met rust, ruimte én rendement! Vrijstaande, rietgedekte recreatievilla op 460 m² eigen grond. Gelegen op een van de mooiste plekken van Texel, aan de rand van Kustpark Texel nabij De Koog, bieden wij u deze vrijstaande 4-persoons recreatievilla aan. Een woning gebouwd in traditionele Texelse stijl, met duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen, omringd door rust, natuur en comfort. Hier geniet u van alle gemakken: een luxe keuken, sauna, twee badkamers, ruime woonkamer en een royale tuin met veel privacy. De ligging aan de buitenrand van het park maakt deze villa bijzonder: een ruime rustige plek, weinig voorbijgangers en volop gelegenheid om te ontspannen. Of u nu op zoek bent naar een tweede huis voor eigen gebruik of een aantrekkelijke investering met verhuurmogelijkheden – deze recreatiewoning biedt het allebei. Over het park & de omgeving Kustpark Texel is een compleet vakantiepark met voorzieningen voor jong en oud. Zo is er een overdekt zwembad, een sfeervol restaurant, een supermarkt en diverse sport- en spelmogelijkheden zoals tennis, midgetgolf, paintball en fietsverhuur. Direct naast het park vindt u een manege voor mooie bosritten. Op ca. 10 minuten lopen bereikt u het levendige dorp De Koog met winkels, horeca en terrassen. De duinen, het bos en het strand liggen op loopafstand. Indeling Begane grond Entree met hal, meterkast en separaat toilet met fonteintje. De badkamer op de begane grond is voorzien van een douche, wastafel en sauna. De sfeervolle ruime woonkamer met comfortable hoekbank en een Smart TV bevindt zich aan de voorzijde van de woning en heeft veel lichtinval. De aangrenzende eetkamer loopt naadloos over in de open keuken, voorzien van diverse luxe inbouwapparatuur: gaskookplaat, afzuigkap, combimagnetron, koelkast en vaatwasser. Openslaande deuren geven toegang tot de tuin. Vanuit de woonkamer is de tuin bereikbaar. Eerste verdieping Overloop met toegang tot twee ruime en lichte slaapkamers, beiden voorzien van dakramen. Hier vindt u een afsluitbare bergruimte voor privéspullen. Tevens vindt u hier de tweede badkamer met ligbad, douche, toilet en wastafel. Tuin Rondom de woning ligt een kindvriendelijke, fraai aangelegde tuin met grasveld en terras. De tuin is volledig omheind en gunstig gelegen op het zuiden en biedt volop zon én privacy. Volledig eigen gebruik is mogelijk – geen verhuurverplichting. Professionele verhuur via Roompot met aantrekkelijk rendement mogelijk. Interesse? Een tweede huis kopen op Texel is een droom die binnen handbereik ligt. Deze villa biedt comfort, rust, ruimte én rendement. Neem contact op met Dop Makelaars voor een bezichtiging – wij plannen graag een afspraak met u in. Vraagprijs: € 449.000,- k.k., inclusief complete inventaris
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.