Pontweg 183, De Koog
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing indicates independent letting is possible
Independent lettingThe listing text points to free, independent holiday letting rather than a compulsory park pool — the regime the yield figures on this page assume. This is read from the seller’s own description, not from a register, so it is a lead to verify rather than a permission.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
TE KOOP - LUXE VAKANTIEVILLA OP TEXEL Pontweg 183, De Koog Op het kleinschalige, hoogwaardige villapark Buytenplaats Texel doet zich een buitenkans voor. Met deze luxe 6-persoons vakantievilla van een royale 153 m² sla je twee vliegen in één klap! Enerzijds is dit jouw nieuwe ontspanningsplek op het idyllische Texel, anderzijds verdient de villa zich terug door de uitstekende verhuurmogelijkheden! Geniet hier in alle rust en vrijheid van bos, duin en strand! De vakantievilla is gelegen aan de rand van Badplaats De Koog, nabij strand en bos. Deze high-end villa is in zijn vierkante vorm geïnspireerd door de typische Texelse schapenboet. Alle gevels zijn uitgevoerd in prachtig Cumaruhout en aan de binnenzijde rust het geheel op een draagconstructie van eikenhout. De transparante voorgevel met dubbele schuifpui kijkt uit op de ruime tuin. Deze zorgt niet alleen voor een open uitzicht in de woonkamer, maar ook vanaf de ruime slaapkamers op de eerste verdieping. Dit is een absoluut top segment huis met een unieke en smaakvolle inrichting. INDELING Woonkamer: De royale living beschikt over een zithoek met open haard uitgevoerd in corten staal, smart TV en muzieksysteem. Er is een eethoek met een grote eettafel voor 6 personen. De open keuken is compleet ingericht met diverse inbouwapparatuur, zoals koelkast met vriezer, combimagnetron, stoomoven, vaatwasser, Quooker en koffiezetapparaat. Slaapkamers en badkamers: Er is 1 slaapkamer op de begane grond met eigen badkamer, een inloopdouche met twee rainshowers en dubbele wastafel. Op de etage bevinden zich twee aparte slaapkamers met elk een eigen badkamer ensuite. Deze badkamers hebben elk een separaat toilet, ruime inloopdouche, dubbele wastafel en ligbad. Tevens is op elk van deze slaapkamers een TV aanwezig. Alle slaapkamers in het huis beschikken over comfortabele boxspringbedden. Tuin: De woonruimte staat in directe verbinding met het terras door de schuifdeuren. Het terras is voorzien van tuinmeubilair en heerlijk gelegen op het zuiden. Ook aan de kinderen is gedacht; die vermaken zich op de trampoline. Er is een complete buitenkeuken, o.a. uitgerust met een Big Green Egg barbecue. De houtgestookte hottub kan het hele jaar door gebruikt worden, zowel in de zomer als in de winter. Met een vuurtje in de buitenhaard is het ook op de koude dagen heerlijk vertoeven. Geniet van de heerlijke geur, het geluid van de natuur, het vlammende houtvuur en de sterren aan de hemel. Puur genieten. LOCATIE Op villapark Buytenplaats Texel geniet je van een rustgevend weids uitzicht, maar op slechts 5 minuten fietsafstand bevindt zich de populaire badplaats De Koog. Alleen een duinenrij scheidt het dorp van het strand en de zee. In het gezellige dorpscentrum zijn vele leuke winkeltjes, terrassen, restaurants en cafés te vinden. Door de gunstige ligging van De Koog loop je zo vanuit het centrum naar het strand. Ook de natuurliefhebbers kunnen hun lol op, bijvoorbeeld in Nationaal Park Duinen van Texel. Nergens in Nederland vind je op zo'n beperkte oppervlakte zoveel verschillende landschappen. Kleurige heidevelden, bijzondere kwelders, natte duinvalleien, droge duinen, loof- en dennenbos, uitgestrekte stranden. Er is een rijke flora en fauna met veel zeldzame plantensoorten en beschermde vogelsoorten, die je hier van heel dichtbij kunt zien. MOGELIJKHEDEN De vakantievilla leent zich uiteraard uitstekend voor recreatieve verhuur, maar de eigenaar is hiertoe niet verplicht. Er is geen vaste verhuurmaatschappij; momenteel wordt de verhuur uitbesteed aan Texel Vakanties. Het beheer van het villapark wordt tevens door Texel Vakanties uitgevoerd. Gemiddeld genomen is de vakantievilla 251 dagen van het jaar geboekt, met een gemiddelde bruto jaaropbrengst van € 82.000,- per jaar. BIJZONDERHEDEN - Bouwjaar 2020 - 153 m² oppervlakte - Inhoud ca. 590 m³ - Volledig gestoffeerd en gemeubileerd - Keuken voorzien van luxe inbouwapparatuur - Totaal 3 slaapkamers, eenieder voorzien van eigen (ensuite) badkamer met o.a. inloopdouche en separaat toilet - Binnen/buiten open haard uitgevoerd in corten staal - Aardwarmtepomp met vloerverwarming en -koeling - 20 zonnepanelen, gelegen op de zonneweide op mandelig terrein - Twee privé parkeerplaatsen met laadpaal op mandelig terrein - Tuin gelegen op het zuiden - Buitenkeuken met o.a. Big Green Egg barbecue - Houtgestookte hottub - Zeer zuinig A+++ energielabel - Uitstekend geregeld tuinonderhoud - Professionele beheervereniging voor het villapark - Gelegen op ruim perceel eigen grond van 717 m² - 1/7e aandeel in de percelen met de oprijlaan en parkeerplaatsen, alsmede het grasland met zonneweide KADASTER Kadastraal bekend bij de gemeente Texel, sectie T, nummer 3497, kadastrale grootte 717 m². Alsmede 1/7e aandeel in de percelen kadastraal bekend bij: - Gemeente Texel, sectie T, nummer 3502, kadastrale grootte 1.290 m² (oprijlaan en parkeerplaatsen); - Gemeente Texel, sectie T, nummer 3530, kadastrale grootte 9.833 m² (grasland met zonneweide) - Gemeente Texel, sectie T, nummer 3536, kadastrale grootte 2.762 m² (grasland) KOOPPRIJS € 1.295.000,- kosten koper, excl. btw. Tevens verplichte overname roerende zaken à € 125.000,- ex. btw AANVAARDING In overleg. OVERIGE CONDITIES Koopovereenkomst op basis van het standaardmodel zoals gehanteerd door De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. ZEKERHEIDSTELLING Bankgarantie of waarborgsom ter grootte van 10% van de koopprijs te voldoen binnen 14 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst. COURTAGE VLIEG Bedrijfsmakelaars OG behartigt de belangen van de verkoper. Als koper bent u ons derhalve geen courtage verschuldigd. INFORMATIE Voor verdere informatie of voor het maken van een afspraak bent u altijd welkom bij: VLIEG Bedrijfsmakelaars OG Robijnstraat 7 1812 RB Alkmaar 072 541 41 41 Xander Blankestijn 06 53 33 74 56
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.