Schuitenzand 10, Makkum
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaMakkum · Frisian Lakes
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing mentions holiday letting
Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Vrijstaande 6 persoons recreatiewoning met achtertuin op het westen, gelegen op een ruime kavel aan het open vaarwater. Geniet tot laat in de avond van het uitzicht over het open vaarwater vanaf uw terras of vanuit uw serre. De boot kan aan de eigen steiger worden gelegd. Vanaf hier vaart u zo het IJsselmeer op. Aan de voorzijde bevinden zich 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Indeling: zij-entree met hal, meterkast, toilet en doorgang naar de inpandige berging. De woonkamer is tuingericht en heerlijk ruim door de aangebouwde serre. De ruimte is heerlijk licht door de vele vensters en de schuifpui naar het terras en tuin. Ook de keuken is extra ruim en beschikt over een bar waar het fijn ontbijten is in de ochtend zon. De keuken is van alle gemakken voorzien (oven, vaatwasser, magnetron, koelkast). 1ste verdieping: Overloop, 3 slaapkamers waarvan de ouderslaapkamer heerlijk ruim. Hier bevindt zich de afsluitbare eigenaarskast. De tuingericht slaapkamer beschikt over openslaande deuren met een mogelijkheid voor een dakterras boven de serre. Er is een extra kinderbed aanwezig (dus 6persoons e+ 1 klein kind). De badkamer beschikt over een douchecabine, wastafelmeubel en ligbad. Tuin: Aan de voorzijde zijn 2 parkeerplaatsen gemaakt met een terrasje. De achtertuin is heerlijk zonnig en grenst aan het open vaarwater. In de houten aanbouw naast de woning vindt u de traditionele sauna. Het vele groen zorgt voor beschutting om na de saunagang af te koelen in de tuin. Algemeen: 540 m2 eigen grond. De woning is gebouwd in 1994 en is volledig geïsoleerd. De woning is altijd goed onderhouden, recent is de gevel en dak gereinigd en geïmpregneerd. De woning en de tuin zijn altijd goed onderhouden. De kunststofkozijnen zijn voorzien van dubbel glas. Wij bieden u de woning inclusief inventaris aan met daarbij de kano om direct het IJsselmeer op te varen. Villapark: De woning is gelegen op één van de mooiste recreatieparken van Nederland. Het park is van alle luxe voorzien. Zo beschikt het over een professionele verhuurorganisatie, tennisbanen, waterfietsen, midgetgolf, grote en kleine stranden, speeltoestellen, boulevard met diverse terrassen, eetgelegenheden en winkeltjes. Door de unieke ligging aan het IJsselmeer en het natuurgebied, waar u heerlijk kunt wandelen, krijgt u direct het vakantiegevoel. Verder ligt het pittoreske vissersdorp Makkum op 5 minuten fietsen. Wat u ook zoekt: activiteiten, natuur, rust, gezelligheid… U vindt het op het Beach Resort Makkum. Een prachtige vakantiewoning welke zeer goed te verhuren is als 6-persoonsrecreatiewoning. Een combinatie van eigen gebruik en verhuur kan ook, informeer naar de mogelijkheden. Plan eens een bezichtiging en laat u eens verrassen voor de vele extra’s die deze Solo-villa te bieden heeft.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.