Pharshoeke 17, Heeg

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Direct aan open vaarwater, vijf minuten lopen van het centrum van Heeg Een eigen steiger aan open vaarwater, het Heegermeer om de hoek en in vijf minuten loopt u naar de kade van Heeg. Op deze plek, een van de mooiste van Friesland, staat Pharshoeke 17: een vrijstaande villa met rieten kap op 424 m² eigen grond. De tuin ligt op het zuiden en westen, met een overdekte veranda aan het water waar u ‘s avonds de zon ziet zakken. Binnen vindt u drie slaapkamers en drie badkamers, volledig ingericht voor zes personen. Instapklaar, gemeubileerd en met energielabel A+++. Heeg en het Heegermeer Heeg leeft van en met het water. Het dorp heeft jachthavens, zeilscholen, botenverhuur en terrassen aan de kade. Vanaf het Heegermeer vaart u zo door naar de Fluessen, het Slotermeer en de andere Friese meren. Op het land fietst u door open weidelandschap naar dorpen als Woudsend, Gaastmeer en Oudega. In de zomer is het levendig op het water, buiten het seizoen is het er heerlijk rustig. Het park Pharshoeke is een kleinschalig park met rietgedekte recreatievilla’s aan de zuidrand van Heeg. De villa’s liggen aan het water, elk op een eigen kavel met tuin. Geen massaal vakantiepark, maar een rustige plek met het dorp en het meer binnen handbereik. Aan open vaarwater De achtertuin grenst aan het water, met een eigen steiger en een zwemtrap. De boot ligt voor de deur en het Heegermeer is om de hoek. Supermarkt, restaurants en terrassen liggen op loopafstand. De villa staat beschut, met tuin rondom. Licht, ruimte en buiten leven De woonkamer van ruim 31 m² heeft aan twee zijden glazen puien. Vanuit de eethoek loopt u via de schuifpui de overdekte veranda van bijna 16 m² op, met zicht over het water. Aan de zijgevel ligt een tweede overkapping. De keuken is een strakke zandkleurige opstelling met een licht werkblad, kookplaat, afzuigkap en inbouwoven. Slapen en badkamers Op de begane grond liggen een slaapkamer van 10,5 m², een badkamer met ligbad, inloopdouche en dubbele wastafel, en een apart toilet. Boven liggen twee ruime slaapkamers van 20,0 en 16,2 m² en twee badkamers, elk met inloopdouche, toilet en wastafelmeubel. Iedereen heeft zo zijn eigen plek. Via een luik op de overloop bereikt u de vliering van 7,0 m². Duurzaam gebouwd De villa is in 2024 gebouwd en heeft energielabel A+++. Een bodemwarmtepomp verzorgt de verwarming en het warme water, met vloerverwarming in de hele villa. Op het dak liggen zonnepanelen. Dak, gevels en vloer zijn geïsoleerd, de beglazing is HR++ en er is mechanische ventilatie. Eigen gebruik en btw Eigen gebruik is beperkt tot maximaal 89 dagen per jaar, waarvan maximaal 28 dagen in de schoolvakanties. Last-minute verblijf telt daarbij niet mee. De vraagprijs is exclusief btw. Zet u de verhuur voort, dan kan artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting worden toegepast en hoeft u de btw niet voor te financieren. Kiest u voor volledig eigen gebruik, dan betaalt u nog een restantbedrag aan btw. Vraag ons naar de mogelijkheden; wij rekenen het graag met u door. Kenmerken - Direct aan open vaarwater, op 5 minuten lopen van het centrum - Eigen steiger met zwemtrap - Woonoppervlakte 128 m², perceel 424 m², inhoud 490 m³ - Achtertuin circa 153 m² op het zuiden en westen - Bouwjaar 2024, energielabel A+++ - Volle eigendom, kadastraal Heeg A 5129 - Gemeubileerd, ingericht voor 6 personen - Parkeren op eigen terrein - Permanente bewoning is niet toegestaan Bezichtigen? Wij laten u Pharshoeke 17 graag zien. Neem contact met ons op voor een bezichtiging op locatie, dan beantwoorden we ter plaatse al uw vragen over het park, het eigen gebruik en de btw.