Berghem 1-006, Gulpen
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaGulpen · South Limburg
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The park allows both pool and independent letting
Pool or independentOwners here can either join the park’s rental pool or let the home themselves. That choice is the single biggest lever on net yield in a park home — the pool trades a revenue share for filled weeks and zero effort; independent letting keeps the margin and the work. Confirm which options the current contract actually carries.
Own use up to 14 nights/yr
Eigen gebruik maximaal 14 dagen per jaar. This limits YOUR OWN stays, not the letting — the remaining ~351 nights are expected to be available for guests. It does not reduce the yield; it is the price of the letting arrangement that produces it.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
* 4-persoons vrijstaand chalet gelegen op de zonnige zuidhelling van de Gulperberg * Gelegen op EuroParcs Gulperberg in Zuid-Limburg - ideale uitvalsbasis voor natuur, cultuur en gastronomie * HUURGARANTIE VAN € 9.588,- EXCL. BTW PER JAAR IN COMBINATIE MET EIGEN GEBRUIK Vanuit het chalet geniet je dagelijks van een panoramisch uitzicht over het glooiende Limburgse heuvellandschap, terwijl de ligging op de zonnige zuidhelling zorgt voor een heerlijk vrij en ontspannen gevoel. Het hoogwaardige chalet uit 2017 is compleet ingericht en uitstekend onderhouden, waardoor je direct zorgeloos kunt genieten. Dankzij de combinatie van vloerverwarming, airconditioning en een ruime veranda op het zuiden is dit een recreatiewoning die in ieder seizoen comfortabel aanvoelt. De ligging nabij Maastricht, Valkenburg en Vaals maakt dit bovendien een ideale uitvalsbasis voor liefhebbers van natuur, gastronomie en het bourgondische Zuid-Limburgse leven. Europarcs Gulperberg EuroParcs Gulperberg is gelegen op een unieke locatie midden in het Zuid-Limburgse heuvellandschap en staat bekend om zijn spectaculaire vergezichten en bourgondische sfeer. Het park bevindt zich op de zonnige hellingen van de Gulperberg en vormt een ideale uitvalsbasis voor liefhebbers van natuur, rust en recreatie. Op het park vind je diverse voorzieningen, waaronder een openluchtzwembad, restaurant, speeltuin, parkwinkel, fietsverhuur en een animatieprogramma voor jong en oud. Vanuit het park wandel of fiets je direct de Limburgse heuvels in, langs pittoreske dorpjes, wijngaarden en uitgestrekte natuurgebieden. Stap de woning binnen Via de veranda stap je binnen in een lichte en verzorgde woonkamer waar grote raampartijen direct het Limburgse landschap naar binnen halen. De gezellige zithoek loopt vloeiend over in de open keuken, waardoor binnen en buiten mooi met elkaar verbonden zijn. Dankzij de openslaande deur naar de veranda geniet je hier op zonnige dagen van een heerlijke leefruimte met uitzicht over de heuvels. De keuken is modern uitgevoerd en compleet ingericht met onder andere een inductiekookplaat, vaatwasser, combimagnetron en koel-vriescombinatie. Het chalet beschikt over twee slaapkamers. De hoofdslaapkamer is voorzien van een tweepersoonsbed met praktische kastombouw en extra opbergruimte, terwijl de tweede slaapkamer is ingericht met twee eenpersoonsbedden en bovenkastjes. De nette badkamer beschikt over een douche en wastafel en daarnaast is er een separaat toilet aanwezig. Dankzij de vloerverwarming en airconditioning voelt het chalet het hele jaar door aangenaam aan. Buiten vormt de ruime veranda met loungeset en picknicktafel dé plek om tot in de late uurtjes te genieten van rust, natuur en het uitzicht. Verhuur en eigen gebruik Het verhuren van de woning op Europarcs Gulperberg is verplicht, in combinatie met eigen gebruik. Als eigenaar geniet je van een huurgarantie van € 9.588,- excl BTW per jaar, tot 31 december 2030. Eigen gebruik is mogelijk voor 14 dagen per jaar buiten het hoogseizoen om, met aanvullend onbeperkt last-minute eigen gebruik.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.