Californiëweg 453, De Koog
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing indicates independent letting is possible
Independent lettingThe listing text points to free, independent holiday letting rather than a compulsory park pool — the regime the yield figures on this page assume. This is read from the seller’s own description, not from a register, so it is a lead to verify rather than a permission.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Wakker worden met bos en zee binnen handbereik! Dit sfeervolle recreatieappartement bevindt zich op de begane grond én aan de buitenzijde van complex Residentie Californië. Het 4-persoons appartement met twee slaapkamers heeft een zonnig terras op het zuiden. Onder andere Ecomare, Strandpaviljoen Paal 17 en het Noordzeestrand zijn op korte afstand gelegen. Badplaats De Koog, met haar levendige centrum vol winkels en horeca, bevindt zich op ca. 3,5 kilometer afstand. Een perfecte uitvalsbasis voor natuurliefhebbers, rustzoekers en actieve vakantiegangers. Het is mogelijk om het recreatieappartement toeristisch te verhuren, eventueel in combinatie met eigen gebruik. Verderop in deze brochure staat een overzicht van de kosten en opbrengsten. Er is geen verhuurverplichting op dit park. Het appartement heeft een gebruiksoppervlakte van circa 65 m² en is de afgelopen jaren gemoderniseerd. Zo is een deel van het interieur/de meubels vervangen, ligt er een nieuwe pvc-vloer en zijn er nieuwe binnendeuren geplaatst (ca. 2024). In 2026 is er een nieuwe cv-ketel geïnstalleerd. Indeling: via de entree zijn alle vertrekken van het appartement bereikbaar: de woonkamer/keuken, slaapkamers, cv-ruimte, badkamer en het toilet. De woonkamer aan de achterzijde heeft een deur naar het terras, zodat u op mooie dagen zo naar buiten loopt. De keuken is voorzien van moderne inbouwapparatuur (2024), waaronder een spoelbak, koelkast met vriesvak, 4-pits kookplaat, afzuigkap, vaatwasser en oven. Het appartement beschikt over twee 2-persoons slaapkamers; één aan de voorzijde en één aan de achterzijde. De badkamer is keurig onderhouden en uitgerust met een ligbad, douche en wastafelmeubel. Daarnaast is er een separate toiletruimte met vrijdragend toilet en fonteintje. Aan de achterzijde bevindt zich het terras op het zuiden, waar u in alle rust kunt genieten van de natuurlijke omgeving. Perfect voor een kop koffie in de ochtend of een goed glas wijn in de avond! Verder beschikt het complex over een gezamenlijke fietsenberging en er is parkeergelegenheid naast het gebouw. Bij dit appartement hoort ook een privéberging (ca. 2 m2 ). De woning wordt aangeboden inclusief inventaris en is direct klaar voor gebruik. De oplevering vindt plaats in overleg, onder de lusten en lasten van de lopende toeristische verhuur. Er is B.T.W. over de inventaris van toepassing.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.