Dorpsstraat 315, De Koog
The page’s own figures, line by line · Every purchase cost and the all-in total · Occupancy and offer-price what-ifs · Netherlands ownership, tax and letting rules
What it earns, what it costs to own, and the net yield
No Airbnb match on file
We have not confirmed this exact property on Airbnb, so it carries no operating history here. The figures above rest on the comparable set — a launch scenario, not a track record.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Rental yield + value growth
Your net rental yield plus a yearly rise in the property's market value (land and building) that you choose. Value growth is an assumption, not data — which is why it starts at 0% and is kept out of the yield figures above.The page’s own figures, line by line · Every purchase cost and the all-in total · Occupancy and offer-price what-ifs · Netherlands ownership, tax and letting rules
Where it sits, and who confirms it
Location
Approximate areaDe Koog · Wadden Islands
Loading Map...
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Worth underwriting.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
Letting runs through the park’s rental pool
Park rental poolIndependent listing on Airbnb or Booking.com is likely not available: the park operates a central rental pool and takes a share of the revenue, and owner-use weeks are usually capped. The pool take is already modelled in the managed scenario, but the operator’s actual split, its occupancy and the owner-use rules are contract terms you should read before offering.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence. Short-let is likely confined to the park’s central rental pool rather than free independent letting.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Texel op z’n best: wakker worden op een fijne plek, de natuur binnen handbereik en na een dag aan zee heerlijk genieten van de rust op uw eigen terras. Dit fijne 2-kamerappartement (type B) ligt op de begane grond aan de buitenzijde van appartementencomplex Bosch en Zee en op een mooie locatie nabij het centrum van de populaire badplaats De Koog. Dankzij de ligging op de begane grond is hier bovendien gelijkvloers wonen mogelijk, wat zorgt voor extra comfort en toegankelijkheid. Door de handige indeling, de lichte woonkamer met open keuken, een comfortabele 2-persoons slaapkamer, badkamer en het zonnige terras op het westen is dit appartement een goede plek om van het eiland te genieten. Na een dag aan zee of een mooie wandeling door het nabijgelegen Nationaal Park Duinen van Texel kunt u hier heerlijk nagenieten in de middag- en avondzon op uw eigen terras. Een eigen vakantieplek op Texel óf een interessante mogelijkheid voor recreatieve verhuur? Met dit appartement kan het allebei. Ook een combinatie van eigen gebruik en verhuur behoort tot de mogelijkheden. De verhuur verloopt via Landal. Een overzicht van de bijbehorende kosten en opbrengsten vindt u in de brochure. Er geldt geen verhuurverplichting. Indeling: via de entree komt u in de hal, die toegang biedt tot de woonkamer met open keuken, de slaapkamer en de badkamer. De lichte woonkamer beschikt over een schuifpui met HR++ glas naar het terras en is voorzien van een slaapbank. Vanaf het terras (gelegen op het westen) heeft u vrij uitzicht over het naastgelegen weiland (het weiland is eigendom van VvE Bosch en Zee). De open keuken is uitgerust met onder andere een spoelbak, kookplaat, afzuigkap, magnetron en koelkast. De 2-persoons slaapkamer is voorzien van twee boxspringbedden, een raam en een kledingkast. De badkamer is ingericht met douche, wastafel en vrijdragend toilet. In het gehele appartement ligt een verzorgde pvc-vloer. Op het park bevindt zich een openluchtzwembad, ideaal voor een ontspannen moment of een verfrissende duik op warme zomerdagen. Op circa 600 meter afstand ligt bovendien zwemparadijs Calluna. Gasten van Landal kunnen hier gratis gebruik van maken. Het appartement wordt inclusief de keurige gebruiksinventaris aangeboden. De oplevering vindt in overleg plaats, onder de lusten en lasten van de lopende toeristische verhuur.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Questions are stored for 12 months to improve our answers. Privacy
Take the numbers with you, or talk to the agent
Property Underwriting Report
PDF report · one-time purchase · this property
- The page’s own figures, line by line
- Every purchase cost and the all-in total
- Occupancy and offer-price what-ifs
- Netherlands ownership, tax and letting rules
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.