Nederlands

Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

  • Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Pistoriusstraat 4

Free beta · pilot

5701 NC Helmond

For saleFree sectorBest scenario: Let as isIndicative

187 points or more: the market rent applies.

Asking price
€395,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price
€408,035

+3.3% on the asking price: the national average across all home types (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area
135 m²
Asking price per m²
€2,926
Energy label
A
Built
2010
Rooms / bedrooms
6 / 3
Bathrooms
1
Plot
92 m²
Type
House · semi-detached house
Rent used, per month
€1,860
6 comparable rentals 0.32 to 7.36 km away (weighted average 2.8 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
IRR over 10 years
4.0%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR without appreciation
1.4%
10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.
Cash flow year 1, after tax
€6,304
1.4% of the total investment of €443,428: expected purchase price €408,035 + transfer tax (8%) and other purchase costs €35,393. No mortgage.
Net rental yield year 1, before tax
2.9%
Gross rental yield: 5.7% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.8 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.

Cautious rent, per month
€1,637
Cash flow year 1, after tax
€3,864
0.9% of the same total investment of €443,428
IRR over 10 years
3.5%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1 against the forecast
−€2,440
a year, against €6,304 at €1,860 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years
  • Year 1: boiler€3,000
  • Year 7: exterior paint€6,958
Other running costs, year 1
Management
€1,071
Insurance
€400
Property tax (OZB)
€429
Water board levy
€113
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
€8,513
Vacancy (year 1)
€893
Tax (year 1)
€6,610

Assumed for this home: boiler from 2010 is past its life: replaced in year 1; Property tax (OZB), owner, Helmond: 0.1173% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Helmond: €0 a year; Water board levy, owner, Helmond: 0.0309% of the WOZ (not verified against the official source)

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 6 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Pistoriusstraat 4

5701 NC Helmond

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1
Points band
227–269 points
Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value
€335,750 – €395,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck
RubricMinMaxHow it was counted (model note)
WOZ value29.2536WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen414assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking00no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings1014fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space1515listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance4141energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling1420rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area108124assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space5.255.25listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total227269
Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

  • section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
  • section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
  • rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
  • the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
  • the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
  • the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
  • the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
  • the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
  • WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
  • contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
  • the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month
Low (p25)
€1,841
€13.64 per m² a month
Median
€1,860
€13.78 per m² a month
High (p75)
€1,908
€14.13 per m² a month
Rent used in the forecast
€1,860
Basis: 6 comparable rentals 0.32 to 7.36 km away (weighted average 2.8 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
Legal maximum rent
–
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Thin basis: this rent rests on 6 comparable rentals (fewer than 8). With so few comparisons the rent is less certain; check it against recent lettings nearby.
Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.8 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

6 comparable rentals 0.32 to 7.36 km away (weighted average 2.8 km)

4 of these 6 have one bedroom more or fewer than this home. The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 1 without a location index of its own is not adjusted.

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €13.78 × 135 m² = €1,860 a month.

AddressDistanceLiving m²Plot m²RoomsBedr.LabelBuiltAsking rentAsking rent per m²Corrected per m²SeenLet or offline since
This homesemi-detached house1359263A2010
Schoolstraat 55701 JR · detached house0.32 km136——4D1933€2,500€18.38€19.0531 Oct 2026still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,575 (€18.93 per m²), from €2,500 asking rent: excl. service costs, energy label D converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×1.002 · location ×1.004 = €19.05 per m².
de Kegelbaan5701 PV · semi-detached house0.71 km145——––1850€1,995€13.76€13.7811 Nov 2026still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,995 (€13.76 per m²), from €1,995 asking rent. Carried to this home: size ×1.022 · location ×0.98 = €13.78 per m².
Lavendelheide 45704 HA · semi-detached house3.85 km113——4–1995€1,325€11.73€11.0131 Oct 2026still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,325 (€11.73 per m²), from €1,325 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.948 · location ×0.99 = €11.01 per m².
Goedhartdonk5706 WT · corner house5.03 km125——4A+2022€2,100€16.80€13.6411 Nov 2026still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,894 (€15.15 per m²), from €2,100 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A+ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.977 · location ×0.921 = €13.64 per m².
Goedhartdonk 495706 WT · corner house5.03 km125——4A+2022€2,175€17.40€14.137 Nov 2026still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,962 (€15.70 per m²), from €2,175 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A+ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.977 · location ×0.921 = €14.13 per m².
Kleine Tom 135673 LZ · corner house7.36 km134——3A1983€1,575€11.75€11.7311 Nov 202619 May 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,575 (€11.75 per m²), from €1,575 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.998 · no location index, not adjusted for location = €11.73 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 26/100
  • KitchenFair

    advert text: De keuken is netjes uitgevoerd en voorzien van diverse inbouwapparatuur.

  • BathroomUnknown
  • ToiletUnknown
  • FloorsGood

    photos: Herringbone laminate flooring appears modern and in good condition.

  • Interior paintGood

    photos: Interior walls are freshly painted in a neutral white color.

  • Exterior paintGood

    photos: Exterior brickwork and window frames are in good condition.

  • Frames and glazingGood

    photos: White window frames appear modern, likely double-glazed.

  • RoofNew

    advert text: Zo is onder andere de dakbedekking recent vernieuwd.

  • BoilerDue for replacementfrom 2010

    advert features: Remeha (gas gestookt uit 2010, eigendom)

  • InsulationGood

    advert features: Dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario
Cost (min – mid – max)
No works: the home is let as offered.
Duration
0 weeks
Energy label after
A
Points after
227–269Free sector
Rent after
€1,860Comparable rents within 8 km
Value after
€408,035 – €408,035 – €408,035asking price — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years
4.0%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Notes
  • as offered

Refresh

Cost (min – mid – max)
€3,300 – €19,800 – €36,300incl. 10% contingency
Duration
6 weeks
Energy label after
A
Points after
227–269Free sector
Rent after
€1,860p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 6 comparables) × 135 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after
€408,035 – €408,035 – €408,035asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years
3.6%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (4)
  • Kitchen · Fair€0 – €12,000

    new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state fair: 0 … full

  • Bathroom · unknown€0 – €15,000

    new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full

  • Toilet · unknown€0 – €3,000

    new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full

  • Boiler · Due for replacement€3,000

    new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)

Notes
  • kitchen: state fair, priced as a band
  • bathroom: state unknown, priced as a band
  • toilet: state unknown, priced as a band

Full renovation

Cost (min – mid – max)
€3,300 – €19,800 – €36,300incl. 10% contingency
Duration
6 weeks
Energy label after
A
Points after
227–269Free sector
Rent after
€1,860p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 6 comparables) × 135 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after
Not shownModel note: label already at or above the target
IRR over 10 years
3.6%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (4)
  • Kitchen · Fair€0 – €12,000

    new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state fair: 0 … full

  • Bathroom · unknown€0 – €15,000

    new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full

  • Toilet · unknown€0 – €3,000

    new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full

  • Boiler · Due for replacement€3,000

    new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)

Notes
  • label already at or above the target
  • kitchen: state fair, priced as a band
  • bathroom: state unknown, priced as a band
  • toilet: state unknown, priced as a band

Ten-year forecast

Scenario
Tax regime
IRR over 10 years
4.0%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR over 5 years
3.1%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Return on equity, year 1
4.5%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Break-even appreciation
−1.7%
The yearly appreciation at which the IRR is 0.
Total return over 5 years
€71,872
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Total return over 10 years
€199,637
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1, after tax
€6,304
Payback
5 years

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow€6,304 → €86,075
12345678910
Value at year end€421,500 → €564,548
12345678910

Year by year

Year12345678910
Rent per month€1,860€1,916€1,973€2,032€2,093€2,156€2,221€2,288€2,356€2,427
Rent for the year€22,320€22,990€23,679€24,390€25,121€25,875€26,651€27,451€28,274€29,123
Vacancy€893€920€947€3,008€1,005€1,035€1,066€3,386€1,131€1,165
Running costs€8,513€5,660€5,812€7,898€6,127€6,291€13,418€8,806€6,811€6,994
of which maintenance€3,500€3,587€3,677€3,769€3,863€3,960€4,059€4,160€4,264€4,371
of which major maintenance€3,0001€6,9587
Net operating income€12,914€16,410€16,920€13,483€17,989€18,549€12,167€15,259€20,332€20,964
Interest€0€0€0€0€0€0€0€0€0€0
Tax€6,610€6,870€7,139€7,417€7,704€8,001€8,307€8,624€8,951€9,288
Cash flow€6,304€9,539€9,781€6,066€10,285€10,548€3,860€6,635€11,382€11,676
Cumulative cash flow€6,304€15,844€25,624€31,690€41,975€52,523€56,382€63,017€74,399€86,075
Value at year end€421,500€435,410€449,778€464,621€479,953€495,792€512,153€529,054€546,513€564,548

of which major maintenance: 1 boiler €3,0007 exterior paint €6,958

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

after 5 yearsafter 10 years
Sale price€479,953€564,548
Selling costs€6,628€7,559
Mortgage repaid€0€0
Tax on the sale€0€0
Net proceeds€473,325€556,989

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

VariantIRR over 5 yearsIRR over 10 yearsCash flow year 1, after taxTotal return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth−0.1%0.9%€5,456€39,191
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth3.1%4.0%€6,304€199,637
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth4.4%5.3%€6,728€278,090

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year−2%−1%0%+1%+2%+3%+4%+5%
0% without a mortgage−0.2%0.6%1.4%2.2%3.0%3.8%4.6%5.5%
30% of the price−1.8%−0.7%0.5%1.6%2.8%3.9%5.0%6.0%
50% of the price−3.8%−2.0%−0.3%1.2%2.7%4.1%5.5%6.8%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 4.0% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Helmond

For this home

No buy-to-let protection found in Helmond.

province of Noord-Brabant · water board Aa en Maas / De Dommel · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner
0.1173% of the WOZ value
Source: Verordening onroerende-zaakbelastingen Helmond 2026, CVDR750163/1, art. 5 lid 1 b 1) (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1173 %;"; Gemeenteblad 2025, 548558, vastgesteld door de raad op 4-11-2025, in werking en heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); de gebruikersbelasting (0,2152%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,2787%; het bedrag per aanslag wordt naar beneden afgerond op 50 eurocent (art. 5 lid 2)
Sewerage charge, owner
€0 a year
Source: Verordening rioolheffing Helmond 2026, CVDR750168/1, art. 3 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"De belasting wordt geheven van de gebruiker van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; alleen een gebruikersheffing (€ 175,08 per perceel per jaar, art. 7 lid 1, voor de huurder; boven 1.200 m³ een staffel per m³), geen eigenarendeel; de verhuurder geldt als gebruiker alleen als een gedeelte van een perceel voor gebruik is afgestaan (kamerverhuur, art. 3 lid 2 b), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); Gemeenteblad 2025, 548579, vastgesteld 4-11-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)
Water board levy (watersysteemheffing) · Aa en Maas / De Dommel
0.0309% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Aa en Maas 0,0309%, De Dommel 0,01987%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 51.623 adressen van gemeentecode 0794, geteld op 2026-11-12) betalen 51.472 adressen (99,7%) aan Aa en Maas en 151 (0,3%) aan De Dommel, alle in wijk 21 Brandevoort (WK079421): 79 van de 1.732 adressen van de buurt Stepekolk (BU07942103), 60 van de 83 van Kranenbroek (BU07942104) en 12 van de 37 van De Marke (BU07942105) (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

Not in force according to the sources found.

geen opkoopbescherming: de enige Huisvestingsverordening die geldt, de Huisvestingsverordening gemeente Helmond 2025-2029 (CVDR739851/1, Gemeenteblad 2025, 236464, raad 20-05-2025, geldend van 01-07-2025 t/m 30-06-2029), is vastgesteld "gelet op de artikelen 4, eerste lid, aanhef en onder a, 5, 7 en 9 tot en met 13, tweede lid, 14 van de Huisvestingswet 2014" en regelt alleen de urgentie: "Deze verordening bevat regels over het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan in deze verordening aangewezen categorieën woningzoekenden waarvoor het voorzien in de behoefte aan passende woonruimte, met een huurprijs beneden of gelijk aan de huurtoeslaggrens, dringend noodzakelijk is." (art. 2). Zij wijst geen categorie of gebied aan als bedoeld in art. 41 van de Huisvestingswet 2014, dat de opkoopbescherming aan zo'n aanwijzing in de huisvestingsverordening bindt. "Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2025 en vervalt van rechtswege op 1 juli 2029." (art. 20). De Legesverordening Helmond 2026 (CVDR750969/2) kent in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014" alleen de gereserveerde artikelen 3.11 tot en met 3.17 en noemt geen opkoopvergunning. In het register (titel "*opkoop*" en tekst "opkoopbescherming": geen resultaten) en het Gemeenteblad van Helmond ("opkoopbescherming": geen resultaten) geen andere regeling en geen ontwerp, gezocht op 2026-11-12 door twee lezers. Een opvolger van de verordening kan opkoopbescherming invoeren. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Lotingsreglement bouwkavels Helmond 2011, CVDR95676/1, art. 1 en 9 lid 1; Nota Grondbeleid 2024, CVDR763553/1, § 3.1.4): "Alleen gegadigden die de te realiseren woning zelf gaan bewonen kunnen deelnemen aan de loting voor een bouwkavel. De bepalingen inzake verplichting tot zelfbewoning en verbod op doorverkoop en verhuur, zoals opgenomen in de koopovereenkomst, zijn op de bouwkavels van toepassing." (Lotingsreglement bouwkavels Helmond 2011, art. 9 lid 1, Gemeenteblad 2011, 27, in werking 9-4-2011, geldend op 12-11-2026). Een bouwkavel is "bestemd voor de oprichting van een individuele woning voor eigen bewoning met bijbehorende aanhorigheden." (art. 1). De Nota Grondbeleid 2024 (Gemeenteblad 2026, 309573, geldend vanaf 01-07-2026): "Als het gaat om uitgifte van een kavel bestemd voor woningbouw, dan kunnen privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld een bouwplicht, zelfbewoning en antispeculatie." en "In de koopovereenkomst worden verplichtingen opgenomen die gelden voor kopers en hun rechtsopvolgers."; het mandaatregister bij de Algemene mandaatregeling (CVDR438246/21) noemt de Algemene verkoopvoorwaarden bouwkavels Helmond 2011 en vrijstelling van de bewoningsplicht (antispeculatiebeding). De termijn en de boete staan in de koopovereenkomst en de verkoopvoorwaarden, die niet gepubliceerd zijn: termijn niet gelezen. Geen prijsgrens; of een woning op een gemeentelijke bouwkavel staat (zoals 40KavelLAB in Nieuw Brandevoort), staat zelden in de advertentie. nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Verordening doelgroepen sociale woningbouw Helmond 2015, CVDR369995/1, art. 1, 3 en 5 b): "sociale koopwoningen blijven gedurende een termijn van vijf jaar na ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar." (art. 5 b; Gemeenteblad 2015, 53502, raad 9-6-2015, geldend vanaf 18-06-2015 t/m heden). Een sociale koopwoning is een "koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag, dat jaarlijks wordt vastgesteld door de minister van Binnenlandse zaken en wordt overgenomen door het Dagelijks Bestuur van de Metropool Regio Eindhoven." (art. 1); de doelgroep zijn huishoudens met een door het college jaarlijks bepaald maximuminkomen (art. 3). Het bedrag dat het Dagelijks Bestuur voor 2026 overnam, is niet gelezen (niet in het register of het Gemeenteblad gevonden); het model neemt de betaalbaarheidsgrens van de Huisvestingswet, € 420.000 in 2026 ("betaalbare koopwoonruimte: koopwoningen met een koopprijs van ten hoogste € 420.000,–;"), die ook de woonvisie van Helmond voor betaalbare koop 2026 noemt ("15% betaalbare koop (tot € 420.000);", Gemeenteblad 2026, 508228). Bindt alleen nieuwbouw die in het plan als sociale koopwoning is aangewezen; verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden; of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Wijziging Omgevingsplan gemeente Helmond 'Floriskwartier', Gemeenteblad 2026, 332950, toelichting § 4.6.2.2.4): "Voor betaalbare koopwoningen geldt geen minimale instandhoudingstermijn. In plaats daarvan geldt een zelfbewoningsplicht van drie jaar, gerekend vanaf de datum waarop de bewoner in de BRP is opgenomen. Zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwbouwwoningen waarvan de verkoopwaarde op moment van verkoop onder de nationale hypotheekgarantie waarde grens valt." (de Helmondse regels voor betaalbare nieuwbouw 2025, zoals geciteerd in de toelichting bij de wijziging van het omgevingsplan Floriskwartier, Gemeenteblad 2026, 332950, beschikbaar 22-07-2026). Die regels zelf staan niet in het register of het Gemeenteblad; de editie 2026 (geciteerd bij de wijziging Dijksestraat, Gemeenteblad 2026, 451981) is daar alleen voor sociale huur aangehaald. Met welk instrument de plicht een koper bindt (een regel in het omgevingsplan, een anterieure overeenkomst of de koopovereenkomst), sinds wanneer en of zij in 2026 nog geldt, is niet gelezen. De NHG-grens 2026 is € 470.000, met energiebesparende voorzieningen € 498.200 (teksten van andere gemeenten, zie Breda); bij twijfel de hogere. helmond.nl was niet bereikbaar

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad van Helmond op 12-11-2026: titels met "verhuur" alleen de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap gemeente Helmond 2025 (waarschuwing, last en boetes op de landelijke regels, geen vergunning) en beleidsregels en nadere regels over kamerverhuur; de tekst "verhuurvergunning" en "verhuurverordening": geen resultaten in het register en het Gemeenteblad; de Legesverordening 2026 kent geen leges voor een verhuurvergunning (alleen de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Helmond (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed); there are rules for letting rooms or splitting a home, not for letting a whole home to one household

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

No housing permit for tenants found.

de Huisvestingsverordening gemeente Helmond 2025-2029 vraagt een huisvestingsvergunning alleen voor sociale huurwoningen, "zelfstandige woonruimte verhuurd door of te huur aangeboden door een woningcorporatie waarvan de huurprijs die bij het aangaan van de huurovereenkomst onder of gelijk is aan de huurtoeslaggrens" (art. 1), en voor "onzelfstandige woonruimten verhuurd door of te huur aangeboden door corporaties met een huurprijs onder of gelijk aan de huurtoeslaggrens." (art. 13 lid 1), niet voor de huurder van een particuliere verhuurder, in welk segment ook; zij geldt tot en met 30-06-2029 (art. 20) en een opvolger kan een vergunning invoeren

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Helmond say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

checked 12 Nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register of het Gemeenteblad (12-11-2026, twee lezers: titels "*erfpacht*" geen resultaten; de tekst "erfpachtvoorwaarden" alleen de Nota Grondbeleid 2024): alleen afwezigheid. De Nota Grondbeleid 2024 (CVDR763553/1): "Gronden voor gebiedsontwikkelingen worden in beginsel beperkt in erfpacht en/of opstal uitgegeven. Indien zich een specifieke situatie voordoet waarin erfpacht wenselijk is dan wordt deze situatie aan de Raad ter beoordeling en besluitvorming voorgelegd."; de Grondprijzenbrief 2020 noemt een erfpachtcanon alleen voor nutsvoorzieningen, en de erfpacht in het Gemeenteblad gaat over een tennisvereniging, een waterbedrijf en een brandstofverkooppunt, niet over woningen. helmond.nl was niet bereikbaar

Sources

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Helmond where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

FigureValueBasisSourceChecked
Sensitivity: mortgage shares0% · 30% · 50%assumption–31 Oct 2026
Setting up the company (bv)€1,500assumption–31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)10%assumption–31 Oct 2026
Corporate tax, low rate19%lawBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)0%assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)35%assumption–31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)3assumption–31 Oct 2026
Minimum comparable rentals5assumption–31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)90%assumption–31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)0.85assumption–31 Oct 2026
Box 3 tax rate36%lawBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate1 Nov 2026
Box 2, low rate24.5%lawBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 Nov 2026
Corporate tax, high rate25.8%lawBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 Nov 2026
Mortgage interest rate4.5%assumption–31 Oct 2026
Mortgage typeinterest-onlyassumption–31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)1assumption–31 Oct 2026
Box 2, high rate31%lawBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer0.8assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)2.5assumption–31 Oct 2026
Corporate tax bracket€200,000lawBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)1assumption–31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²0.25 · 0.5 · 0.75assumption–31 Oct 2026
Company (bv) costs a year€2,000assumption–31 Oct 2026
Box 2 only at the saleyesassumption–31 Oct 2026
Box 2 bracket€68,843lawBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 Nov 2026
Weight of a rental that was let1assumption–31 Oct 2026
Tax partners1assumption–31 Oct 2026
Selling agent’s start fee€650published sourceopstartkosten makelaar € 300–1.00030 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%assumption–31 Oct 2026
Forecast horizon10 yearsassumption–31 Oct 2026
Renovation: new roof covering€15,000assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer1assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most1assumption–31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)3%assumption–31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)10assumption–31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)€14.61/m²published sourceNVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie30 Oct 2026
Depreciation0%lawbodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt31 Oct 2026
Photos read per home, at most8assumption–31 Oct 2026
Photography at sale€250published sourcefotografie € 150–35030 Oct 2026
Mortgage, preset30%assumption–31 Oct 2026
Mortgage term30 yearsassumption–31 Oct 2026
Boiler replacement€3,000assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)8assumption–31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate4.5%assumption–31 Oct 2026
State by age (share of the life)good 0.6 · new 0.2 · fair 1assumption–31 Oct 2026
Listing package at sale€449published sourceadvertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)30 Oct 2026
Mortgage shares offered0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%assumption–31 Oct 2026
Cost growth a year2.5%assumption–31 Oct 2026
Renovation: new boiler€3,000assumption–31 Oct 2026
Renovation: new toilet€3,000assumption–31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)1assumption–31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent0.85assumption–31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out20%assumption–31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)2.5assumption–31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)15%assumption–31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)35%assumption–31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes5assumption–31 Oct 2026
Notary€2,000assumption–31 Oct 2026
Building survey€450assumption–31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate36%assumption–31 Oct 2026
Appreciation a year (base)3.3%assumptionnot verifiedABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 Nov 2026
Interest rates offered3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%assumption–31 Oct 2026
Vacancy4%assumption–31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes3.3%published sourceNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 Oct 2026
Renovation: new kitchen€12,000assumption–31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale8assumption–31 Oct 2026
Location index radius (km)1assumption–31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 baseyeslawBelastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)1 Nov 2026
Renovation score: weight per partroof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10assumption–31 Oct 2026
Insurance a year€400assumption–31 Oct 2026
Renovation: new bathroom€15,000assumption–31 Oct 2026
Renovation: contingency10%assumption–31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²€60.00/m²assumption–31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)1.15assumption–31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)0.85assumption–31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals4assumption–31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)€19.75/m²published sourceNVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent0.93assumption–31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 20263.65%lawHuurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)30assumption–31 Oct 2026
Land registry€300assumption–31 Oct 2026
Box 3 actual return: statusbill (not yet law)published sourceWet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 202830 Oct 2026
Sewerage chargeHelmond€0law"De belasting wordt geheven van de gebruiker van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; alleen een gebruikersheffing (€ 175,08 per perceel per jaar, art. 7 lid 1, voor de huurder; boven 1.200 m³ een staffel per m³), geen eigenarendeel; de verhuurder geldt als gebruiker alleen als een gedeelte van een perceel voor gebruik is afgestaan (kamerverhuur, art. 3 lid 2 b), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); Gemeenteblad 2025, 548579, vastgesteld 4-11-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)Verordening rioolheffing Helmond 2026, CVDR750168/1, art. 3 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step€6,000assumption–31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times0.88published sourceeigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)0.6published sourceeigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand6 Nov 2026
Highest weight of one comparable25%assumption–31 Oct 2026
Valuation€800assumption–31 Oct 2026
Life: roof covering40 yearsassumption–31 Oct 2026
Selling agent’s commission1.1%published sourcemakelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 202630 Oct 2026
Maintenance a year€3,500assumption–31 Oct 2026
Management5%assumption–31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house−0.1%published sourceNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 Oct 2026
Overbid on a new build0%assumption–31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house4.3%published sourceNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)15%assumptioneigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched onyesassumption–5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector4.4%lawRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for12 monthsassumption–31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)0.7published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,0831 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up toBassumption–31 Oct 2026
Buying agent€0assumption–31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ17assumption–1 Nov 2026
Boiler life15 yearsassumption–31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment4.5%published sourceNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costsyesassumption–31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)30 yearsassumptioneigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–19745 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least50%assumption–5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)2assumption–31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent0.93assumption–31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)3%assumption–31 Oct 2026
Base: rent growth a year3%assumption–31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate4%assumption–31 Oct 2026
Box 3 debt threshold€3,800lawBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 Nov 2026
Life: boiler15 yearsassumption–31 Oct 2026
Life: floors20 yearsassumption–31 Oct 2026
Life: toilet25 yearsassumption–31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper20assumption–31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by stategood 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1assumption–31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 317lawBelastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)1 Nov 2026
Exterior paint€6,000assumption–31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average3 monthsassumption–3 Nov 2026
Rent factor, corner house1published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning1 Nov 2026
Rent factor, detached house1published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within40 yearsassumption–31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent6.1%lawRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent4.1%lawRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every9 monthsassumption–31 Oct 2026
Base: vacancy4%assumption–31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate5.5%assumption–31 Oct 2026
Transfer tax8%lawBelastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts2.7%lawBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 Nov 2026
Life: kitchen20 yearsassumption–31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZHelmond0.1173%law"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1173 %;"; Gemeenteblad 2025, 548558, vastgesteld door de raad op 4-11-2025, in werking en heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); de gebruikersbelasting (0,2152%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,2787%; het bedrag per aanslag wordt naar beneden afgerond op 50 eurocent (art. 5 lid 2)Verordening onroerende-zaakbelastingen Helmond 2026, CVDR750163/1, art. 5 lid 1 b 1) (lokaleregelgeving.overheid.nl)12 Nov 2026
Re-letting fee1 monthassumption–31 Oct 2026
Renovation: exterior paint€6,000assumption–31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)3%assumptioneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)1 Nov 2026
Base: appreciation a year3.3%assumptionnot verifiedABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets6%lawBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn1 Nov 2026
Life: bathroom25 yearsassumption–31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)0.5assumption–31 Oct 2026
New tenant every4 yearsassumption–31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)0.64published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,0231 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removedyesassumption–1 Nov 2026
Mortgage advice€2,500assumption–31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption€1,800assumption–31 Oct 2026
Every part new when built within8 yearsassumption–31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G8assumption–31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption€0assumption–31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest6 monthsassumption–3 Nov 2026
Overbid after a price cut0%assumption–31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²€40.00/m²assumption–31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G0.871published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)1 Nov 2026
Life: insulation40 yearsassumption–31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)3assumption–31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price3%assumption–1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extrascounter (m) 2.5 · points for extras 4assumption–31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later1published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–20041 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better1.059published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,0591 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person€59,357lawBelastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-011 Nov 2026
Insurance a year (apartment)€150assumption–1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)€4,500assumption–31 Oct 2026
Empty between tenants1 monthassumption–31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparablesp50→p75assumption–1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house1published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year4%assumption–31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within12 yearsassumption–31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3noassumptionBelastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-011 Nov 2026
Life: frames and glass35 yearsassumption–31 Oct 2026
Full renovation: target labelAassumption–31 Oct 2026
HR++ glass (house)€9,000assumption–31 Oct 2026
Optimistic: vacancy2%assumption–31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year2%assumption–31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)€900assumption–31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home100%assumption–31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by defaultnoassumption–31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the saleyesassumption–31 Oct 2026
Exterior paint every7 yearsassumption–31 Oct 2026
Rent factor, house built before 19451published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–20041 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year4.5%assumption–31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy8%assumption–31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)150%assumption–1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within6 yearsassumption–31 Oct 2026
Life: exterior paint7 yearsassumption–31 Oct 2026
Life: interior paint8 yearsassumption–31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZHelmond0.0309%assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Aa en Maas 0,0309%, De Dommel 0,01987%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 51.623 adressen van gemeentecode 0794, geteld op 2026-11-12) betalen 51.472 adressen (99,7%) aan Aa en Maas en 151 (0,3%) aan De Dommel, alle in wijk 21 Brandevoort (WK079421): 79 van de 1.732 adressen van de buurt Stepekolk (BU07942103), 60 van de 83 van Kranenbroek (BU07942104) en 12 van de 37 van De Marke (BU07942105) (wettencheck 2026-11-12)Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent14assumption–31 Oct 2026
Hybrid heat pump€7,000assumption–31 Oct 2026
Roof insulation€6,000assumption–31 Oct 2026
Cavity wall insulation€4,000assumption–31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later1published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year0%assumption–31 Oct 2026
Value after the works: no gain from labelBassumption–1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)€12.00/m²assumption–1 Nov 2026
Floor insulation€3,000assumption–31 Oct 2026
Value gain from a refresh0%assumption–31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise15%assumptioneigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,621 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown€1.60/m²assumption–31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945assumptioneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen5 Nov 2026
A thorough modernisation renewskitchen · bathroom · toilet · floors · interior paintassumption–31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)€5,000assumption–31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at leastshowers 1 · toilets 1 · washbasins 1assumption–31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent6assumption–31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 19451.065published sourceeigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)0.25assumption–1 Nov 2026
Backlog points per label step5assumption–1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)Bassumption–31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras4assumption–31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)0.7assumption–31 Oct 2026

Defaults set for this home

  • Expected purchase price€408,035verwachte koopsom: vraagprijs € 395.000 +3,3% — 2-onder-1-kap: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (model setting ‘Overbid on the asking price, other homes’)
  • Boiler age14 yearsboiler from 2010 is past its life: replaced in year 1
  • Property tax (OZB), municipal0.1173%Property tax (OZB), owner, Helmond: 0.1173% of the WOZ
  • Sewerage charge, municipal€0Sewerage charge, owner, Helmond: €0 a year
  • Water board levy, municipal0.0309%Water board levy, owner, Helmond: 0.0309% of the WOZ (not verified against the official source)
  • Buy-to-let protectiongeen opkoopbescherming in Helmond gevonden: geen opkoopbescherming: de enige Huisvestingsverordening die geldt, de Huisvestingsverordening gemeente Helmond 2025-2029 (CVDR739851/1, Gemeenteblad 2025, 236464, raad 20-05-2025, geldend van 01-07-2025 t/m 30-06-2029), is vastgesteld "gelet op de artikelen 4, eerste lid, aanhef en onder a, 5, 7 en 9 tot en met 13, tweede lid, 14 van de Huisvestingswet 2014" en regelt alleen de urgentie: "Deze verordening bevat regels over het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan in deze verordening aangewezen categorieën woningzoekenden waarvoor het voorzien in de behoefte aan passende woonruimte, met een huurprijs beneden of gelijk aan de huurtoeslaggrens, dringend noodzakelijk is." (art. 2). Zij wijst geen categorie of gebied aan als bedoeld in art. 41 van de Huisvestingswet 2014, dat de opkoopbescherming aan zo'n aanwijzing in de huisvestingsverordening bindt. "Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2025 en vervalt van rechtswege op 1 juli 2029." (art. 20). De Legesverordening Helmond 2026 (CVDR750969/2) kent in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014" alleen de gereserveerde artikelen 3.11 tot en met 3.17 en noemt geen opkoopvergunning. In het register (titel "*opkoop*" en tekst "opkoopbescherming": geen resultaten) en het Gemeenteblad van Helmond ("opkoopbescherming": geen resultaten) geen andere regeling en geen ontwerp, gezocht op 2026-11-12 door twee lezers. Een opvolger van de verordening kan opkoopbescherming invoeren

Model input

Expected purchase price
€408,035
Rent segment
Free sector
Municipal charges
Sewerage charge €0 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.1173% · Water board levy, share of WOZ 0.0309%
WOZ value (estimate)
€365,375
Build year
2010
Owners’ association (VvE) a month
€0
Asking price
€395,000
Overbid on the asking price
3.3%
Market rent a month
€1,860
Type of home
house
Living area (m²)
135
Price terms
buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age
14 years
WWS maximum rent a month
–
Exterior last painted (years ago)
–

Model versions

Forecast model
NL-LTR-2026.19
Points model
WWS-2026.1
Rent model
–

Dates

Advert read
11 Nov 2026
Rents refreshed
13 Nov 2026
Forecast computed
13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.