Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Johan Frisostraat 22

Free beta · pilot

5491 HX Sint-Oedenrode

For saleFree sectorBest scenario: Let as isIndicative

187 points or more: the market rent applies.

Asking price

€470,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€490,210

+4.3% on the asking price: the national average for a terraced house (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 126 m²
Asking price per m²: €3,730
Energy label: B
Built: 1975
Rooms / bedrooms: 5 / 4
Bathrooms: 1
Plot: 165 m²
Type: House · terraced house

Rent used, per month

€1,733

6 comparable rentals 0.7 to 7.92 km away (weighted average 5.4 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

IRR over 10 years

3.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

0.4%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

€6,317

1.2% of the total investment of €532,177: expected purchase price €490,210 + transfer tax (8%) and other purchase costs €41,967. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

2.7%

Gross rental yield: 4.4% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 5.4 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

For sale in the same street

The other homes for sale in this street, as their adverts state them: asking prices, not sale prices.

Address	Living m²	Plot m²	Built	Asking price	Asking price per m²
Johan Frisostraat 19	107	159	1975	€425,000	€3,972

And 1 more home for sale in this street.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.

Cautious rent, per month

€1,525

Cash flow year 1, after tax

€4,041

0.8% of the same total investment of €532,177

IRR over 10 years

2.8%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

−€2,276

a year, against €6,317 at €1,733 rent a month

Buy-to-let protection in Meierijstad not established: check with the municipality whether the home may be let straight after purchase. The forecast assumes it can.

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

Year 7: exterior paint€6,958
Year 10: boiler€3,747

Other running costs, year 1

Management: €998
Insurance: €400
Property tax (OZB): €377
Sewerage charge: €129
Water board levy: €134
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €5,538
Vacancy (year 1): €832
Tax (year 1): €8,108

Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Meierijstad: 0.0867% of the WOZ; Water board levy, owner, Meierijstad: 0.0309% of the WOZ (not verified against the official source); Sewerage charge, owner, Meierijstad: 0.0297% of the WOZ = €129 a year

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 6 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Johan Frisostraat 22

5491 HX Sint-Oedenrode

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

232–278 points

Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value

€399,500 – €470,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	34.25	41.75	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	13	20	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	15	15	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	34	34	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	12	18	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	101	116	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	18.75	18.75	listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total	232	278

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€1,648

€13.08 per m² a month

Median

€1,733

€13.75 per m² a month

High (p75)

€2,139

€16.98 per m² a month

Rent used in the forecast

€1,733

Basis: 6 comparable rentals 0.7 to 7.92 km away (weighted average 5.4 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

Legal maximum rent

–

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

Thin basis: this rent rests on 6 comparable rentals (fewer than 8). With so few comparisons the rent is less certain; check it against recent lettings nearby.

6 comparable rentals 0.7 to 7.92 km away (weighted average 5.4 km)

5 of these 6 have one bedroom more or fewer than this home. The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 3 without a location index of their own are not adjusted.

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €13.75 × 126 m² = €1,733 a month.

Address	Distance	Living m²	Plot m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This hometerraced house		126	165	5	4	B	1975
Grote Doelenlaan 495491 EE · terraced house	0.7 km	110	—	—	3	–	1973	€1,500	€13.64	€13.08	6 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,500 (€13.64 per m²), from €1,500 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.96 · location ×0.999 = €13.08 per m².
Valkenbergstraat 335466 RS · corner house	4.81 km	101	—	—	3	A	2026	€1,750	€17.33	€16.76	11 Nov 2026	1 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,750 (€17.33 per m²), from €1,750 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.936 · location ×1.034 = €16.76 per m².
Poolsterlaan 125694 LE · terraced house	7.32 km	137	—	—	3	C	1982	€1,250	€9.12	€9.64	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,288 (€9.40 per m²), from €1,250 asking rent: excl. service costs, energy label C converted to B ×1.03. Carried to this home: size ×1.025 · no location index, not adjusted for location = €9.64 per m².
Eemshof 235463 JJ · terraced house	7.32 km	129	—	—	5	A	1973	€1,995	€15.47	€16.98	11 Nov 2026	3 Nov 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,995 (€15.47 per m²), from €1,995 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.007 · location ×1.09 = €16.98 per m².
Lariks5682 GK · corner house	7.78 km	101	—	—	4	A	1988	€1,995	€19.75	€17.19	4 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,855 (€18.37 per m²), from €1,995 asking rent: upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.936 · no location index, not adjusted for location = €17.19 per m².
Parkwachters 1305682 EK · terraced house	7.92 km	105	—	—	3	A	2018	€1,525	€14.52	€13.75	8 Nov 2026	5 Nov 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,525 (€14.52 per m²), from €1,525 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.947 · no location index, not adjusted for location = €13.75 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 10/100

KitchenGood
photos: Modern white cabinets, granite countertop, integrated appliances, good condition.
BathroomGood
photos: Modern design, walk-in shower, separate bath, wall-hung toilet.
ToiletGood
photos: Wall-hung toilet visible in bathroom, likely similar style elsewhere.
FloorsGood
photos: Grey speckled carpet throughout living areas, red carpet in bedroom.
Interior paintGood
photos: Walls are mostly white, some accent walls, generally well-maintained.
Exterior paintGood
photos: Brick facade in good condition, some painted elements well-maintained.
Frames and glazingGood
photos: White window frames, likely double glazing, good condition.
RoofGood
photos: Tiled roof appears in good condition with solar panels.
BoilerGoodfrom 2021
advert features: Intergaz (gas gestookt combiketel uit 2021, eigendom)
InsulationGood
advert features: Dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: B
Points after: 232–278Free sector
Rent after: €1,733Comparable rents within 8 km
Value after: €490,210 – €490,210 – €490,210asking price — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 3.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Nothing to do: equals letting it as is.

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: B
Points after: 232–278Free sector
Rent after: €1,733Comparable rents within 8 km
Value after: €490,210 – €490,210 – €490,210asking price — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 3.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

nothing to refresh by the condition: the same as "as offered"

Full renovation

Cost (min – mid – max): €7,700 – €7,700 – €7,700incl. 10% contingency
Duration: 14 weeks
Energy label after: A
Points after: 239–285Free sector
Rent after: €1,733p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 6 comparables) × 126 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
Value after: €490,210 – €490,210 – €490,210asking price × the measured premium of modernisation: 26 modernised or young terraced houses ask +2% (p25–p75: +1% to +5%) against 38 not modernised of the same type, size (±35% m²), generation (build year ±30 years) and location in the municipality; asking prices, not transactions; no premium: the home already counts as modernised (as the comparison homes do: recently renovated, two or more parts new, or young) — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 3.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Hybrid heat pump · missing€7,000
model setting ‘Hybrid heat pump’

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

3.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

2.4%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

4.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

−0.4%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€66,089

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€188,713

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

€6,317

Payback

9 years

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow€6,317 → €51,458

Value at year end€506,387 → €678,243

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€1,733	€1,785	€1,839	€1,894	€1,951	€2,009	€2,069	€2,131	€2,195	€2,261
Rent for the year	€20,796	€21,420	€22,062	€22,724	€23,406	€24,108	€24,832	€25,576	€26,344	€27,134
Vacancy	€832	€857	€882	€2,803	€936	€964	€993	€3,154	€1,054	€1,085
Running costs	€5,538	€5,686	€5,837	€7,792	€6,153	€6,317	€13,444	€8,683	€6,836	€10,765
of which maintenance	€3,500	€3,587	€3,677	€3,769	€3,863	€3,960	€4,059	€4,160	€4,264	€4,371
of which major maintenance							€6,958⁷			€3,747¹⁰
Net operating income	€14,426	€14,877	€15,342	€12,130	€16,317	€16,827	€10,395	€13,739	€18,454	€15,283
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€8,108	€8,418	€8,738	€9,069	€9,411	€9,764	€10,128	€10,505	€10,894	€11,295
Cash flow	€6,317	€6,459	€6,604	€3,060	€6,906	€7,063	€266	€3,234	€7,560	€3,988
Cumulative cash flow	€6,317	€12,776	€19,380	€22,440	€29,347	€36,410	€36,676	€39,910	€47,470	€51,458
Value at year end	€506,387	€523,098	€540,360	€558,192	€576,612	€595,640	€615,296	€635,601	€656,576	€678,243

of which major maintenance: ⁷ exterior paint €6,958¹⁰ boiler €3,747

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€576,612	€678,243
Selling costs	€7,692	€8,810
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€568,920	€669,433

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	−0.9%	0.0%	€5,527	€803
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	2.4%	3.2%	€6,317	€188,713
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	3.7%	4.5%	€6,712	€278,887

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−1.3%	−0.5%	0.4%	1.2%	2.1%	3.0%	3.8%	4.7%
30% of the price	−3.5%	−2.2%	−0.9%	0.3%	1.5%	2.7%	3.9%	5.0%
50% of the price	−6.3%	−4.2%	−2.3%	−0.6%	1.1%	2.6%	4.1%	5.5%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 3.2% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Meierijstad

For this home

Buy-to-let protection in Meierijstad is not established: check with the municipality whether a home you buy may not be let for 4 years. The forecast assumes it can be let straight away.

province of Noord-Brabant · water board Aa en Maas / De Dommel · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.08669% of the WOZ value
Source: Verordening OZB Meierijstad 2026, CVDR750702/1, art. 6 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,08669 %;"; onder "de zakelijk-gerechtigdenbelasting" (art. 6 lid 1 b); Gemeenteblad 2025, 552466, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 3); de gebruikersbelasting (0,19489%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,21334%; geen aanslag onder € 15,00 (art. 6 lid 2)
Sewerage charge, owner: 0.02966% of the WOZ value
Source: Verordening rioolheffing Meierijstad 2026, CVDR750700/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"Het percentage bedraagt 0,02966% met dien verstande dat per perceel niet meer dan € 5.000,00 wordt geheven."; het eigenarendeel ("van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een gebouwd perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1 a) naar de WOZ-waarde (art. 5 lid 1 en 2); het gebruikersdeel (€ 64,68 bij één bewoner, € 79,56 bij meer bewoners, art. 5 lid 4 en 6 lid 2 a) is voor de huurder, de verhuurder betaalt het alleen bij afstaan van een gedeelte van een perceel of bij volgtijdelijk gebruik (art. 3 lid 3 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; Gemeenteblad 2025, 552464, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 lid 4)
Water board levy (watersysteemheffing) · Aa en Maas / De Dommel: 0.0309% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Aa en Maas 0,0309%, De Dommel 0,01987%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 46.010 adressen van gemeentecode 1948, door één lezer geteld) betalen 34.476 adressen (74,9%) aan Aa en Maas (Veghel 18.739, Schijndel 12.014, Erp 3.679, Sint-Oedenrode 44) en 11.525 (25,0%) aan De Dommel (Sint-Oedenrode 9.587, Schijndel 1.935, Veghel 3); 9 adressen hebben geen waterschap in het veld (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

Not established

Not established: we found no source either way. Check with the municipality whether a home you buy may not be let for 4 years.

niet vastgesteld: geen Huisvestingsverordening en geen opkoopbescherming in het register (titels "huisvest*" alleen de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Meierijstad 2018, "*opkoop*" geen resultaten; de tekst "opkoopbescherming" geen resultaten, "huisvestingsverordening" alleen twee vervallen aanwijzingsbesluiten toezichthouders van 2017 en 2018, "woonruimtebemiddeling" geen resultaten; zonder gemeentefilter alleen de verordeningen van 's-Hertogenbosch) of het Gemeenteblad van Meierijstad ("opkoopbescherming", "ontwerp-huisvestingsverordening" en "woonruimteverdeling" geen resultaten, "huisvestingsverordening" alleen die aanwijzingsbesluiten); door twee lezers gezocht, 2026-11-12. De Legesverordening Meierijstad 2026 (CVDR750704/2) heeft geen paragraaf Huisvestingswet en geen leges voor een opkoopvergunning; haar gereserveerde hoofdstukken noemen geen wet. Een Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd gevonden; een huisvestingsverordening (met een urgentieregeling) is wettelijk verplicht, naar verwachting vanaf 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en een inschrijving op of na die datum houdt de prognose achter; alleen afwezigheid, geen officiële tekst zegt het (wettencheck 2026-11-12). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Nota Grondzaken 2026, CVDR759463/3, par. 3.6 Zelfbewoningsplicht; Gemeenteblad 2026, 176872; beleidsregel Woningsplitsing bebouwde kom Meierijstad 2026, CVDR756633/1, par. 2 en toelichting ad d): "De zelfbewoningsverplichting is van toepassing op nieuwbouw koopwoningen die onder de betaalbaarheidsgrens van € 420.000 vrij op naam (2026) vallen. De kopers zijn hierdoor verplicht de woning minimaal 3 jaar zelf te bewonen." en "Vanaf 1 maart 2022 wordt in contracten met ontwikkelende partijen de zelfbewoningsverplichting opgelegd om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen door beleggers worden gekocht om te verhuren. Ook opvolgende koper(s) zijn voor de resterende tijd van de zelfbewoningsplicht weer aan die plicht gebonden." (Nota Grondzaken 2026, par. 3.6, collegebesluit 17-03-2026, geldend vanaf 01-04-2026); boete € 100.000. De beleidsregel Woningsplitsing bebouwde kom Meierijstad 2026 (Gemeenteblad 2026, 57555, geldend vanaf 10-02-2026): "In Meierijstad geldt voor nieuwbouwwoningen in het goedkope en middeldure segment een zelfbewoningsplicht." en "Daarnaast geldt voor nieuwe woningen een zelfbewoningsplicht voor tien jaar." De termijn is dus niet eenduidig (minimaal drie jaar of tien jaar) en de overeenkomsten met ontwikkelaars zijn niet gepubliceerd: het model houdt tien bouwjaren aan, een aanname. Welke prijsgrens in 2022 tot en met 2025 gold, noemt geen gelezen tekst. Nieuwe regels, mogelijk met een anti-speculatiebeding, zijn voor 2026 aangekondigd en op 12-11-2026 niet gepubliceerd gevonden. nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Doelgroepenverordening Meierijstad, CVDR673503/1, art. 2 lid 3, 3 lid 2 en 4 lid 3; Gemeenteblad 2022, 86833; Omgevingsplan gemeente Meierijstad, CVDR696524/8, art. 26.106 en bijlage IV bij afdeling 26.14): "De instandhouding van sociale koopwoningen dient gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na eerste ingebruikname, voor de doelgroep als sociale koopwoning verzekerd te blijven." (Doelgroepenverordening art. 4 lid 3, in werking 01-03-2022; doelgroep: huishoudens tot 1,5 keer de DAEB-norm, art. 3 lid 2; koopprijsgrens "maximaal € 230.000,- (prijspeil Meierijstad 1/1/2021)", geïndexeerd met de CPI, art. 2 lid 3 a en c); alleen waar het bestemmingsplan of omgevingsplan woningen als sociale koop aanwijst ("Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan of in de ruimtelijke onderbouwing (bij omgevingsvergunningen) vastgelegd worden.", toelichting). Het omgevingsplan (versie geldend vanaf 11-11-2026) wijst in art. 26.106 een deel van de woningen in de woongebieden Putsteeg, Schootsestraat en Het Hooghekke (Schijndel), Sportveld Boskant en De Locht Olland aan als sociale koopwoning: "koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de kostengrens tot 70% van de landelijke grens voor betaalbare koop, zoals jaarlijks door het ministerie vastgesteld op grond van het Programma Betaalbaar Wonen en welke voor tenminste 10 jaar na eerste ingebruikname van de woning in stand wordt gehouden als sociale koopwoning voor de doelgroep zijnde huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de DAEB-norm" (bijlage IV bij afdeling 26.14); 2026: 70% van € 420.000 = € 294.000 v.o.n. Aanwijzingen in oudere bestemmingsplannen zijn niet gelezen. nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Doelgroepenverordening Meierijstad, CVDR673503/1, art. 2 lid 3 b en d en toelichting art. 4; Omgevingsplan gemeente Meierijstad, CVDR696524/8, bijlage IV bij afdeling 26.14): "De koopprijs van een sociale middeldure koopwoning bedraagt ten minste €230.001 en valt maximaal op of onder de NHG-kostengrens." (art. 2 lid 3 b), geïndexeerd met de NHG-grens "voor een periode van 10 jaar na eerste ingebruikname" (lid 3 d); de toelichting: "De maximale instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen en sociale middeldure koopwoningen is bepaald op 10 jaar na de eerste ingebruikname", maar art. 4 lid 3 noemt alleen sociale koopwoningen en de definitie in het omgevingsplan (tot 100% van de landelijke grens voor betaalbare koop) noemt geen termijn. Of een sociale middeldure koopwoning tien jaar voor eigen bewoning of de prijsgrens gebonden blijft, is niet vastgesteld

Assumption: no buy-to-let protection (opkoopbescherming) in Meierijstad: no housing ordinance was found (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed); the model withholds a home once its transfer could be registered on or after 1 January 2028, when a housing ordinance is expected to be compulsory

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026 (titels met "verhuur": geen resultaten; de tekst "verhuurvergunning" en "verhuurverordening": geen resultaten; "goed verhuurderschap" alleen het beleid Internationale werknemers in Meierijstad (Gemeenteblad 2025, 349189), dat naar de landelijke regels verwijst, en het Aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap (Gemeenteblad 2026, 291914), toezicht op de landelijke regels); de Legesverordening 2026 kent alleen leges voor een vergunning tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (onderdeel 1.12.1), geen verhuurvergunning; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Meierijstad (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed)

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

No housing permit for tenants found. not verified

er is geen Huisvestingsverordening gevonden, dus geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, de tekst "huisvestingsvergunning" alleen een vervallen Bibob-beleidslijn; het Gemeenteblad: dezelfde beleidslijn; de Legesverordening 2026 noemt geen huisvestingsvergunning). Een Huisvestingsverordening met een urgentieregeling is wettelijk verplicht, "naar verwachting" per 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en de raad mag haar eerder vaststellen. Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no housing permit for a tenant: no housing ordinance (huisvestingsverordening) found in the rules of Meierijstad (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed)

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Meierijstad say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): de gemeente heeft geen algemene erfpachtvoorwaarden; de voorwaarden van een uitgifte in erfpacht worden per geval bepaald en zijn niet gelezen

checked 12 Nov 2026de Nota Grondzaken 2026 (CVDR759463/3, Gemeenteblad 2026, 176872): "Uitgifte in erfpacht komt onder andere voor bij sportterreinen." en "Aangezien erfpacht niet zo vaak voorkomt, zijn geen algemene erfpachtvoorwaarden vastgesteld, maar worden de voorwaarden per geval bepaald."; titels "*erfpacht*" in het register geen resultaten; of de gemeente of een ander erfpacht op woningen uitgaf en wat die voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen (meierijstad.nl niet bereikbaar)

Sources

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Meierijstad where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeMeierijstad	€129	law0,0297% van de WOZ € 434.750	Verordening rioolheffing Meierijstad 2026, CVDR750700/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZMeierijstad	0.08669%	law"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,08669 %;"; onder "de zakelijk-gerechtigdenbelasting" (art. 6 lid 1 b); Gemeenteblad 2025, 552466, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 3); de gebruikersbelasting (0,19489%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,21334%; geen aanslag onder € 15,00 (art. 6 lid 2)	Verordening OZB Meierijstad 2026, CVDR750702/1, art. 6 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZMeierijstad	0.0309%	assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Aa en Maas 0,0309%, De Dommel 0,01987%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 46.010 adressen van gemeentecode 1948, door één lezer geteld) betalen 34.476 adressen (74,9%) aan Aa en Maas (Veghel 18.739, Schijndel 12.014, Erp 3.679, Sint-Oedenrode 44) en 11.525 (25,0%) aan De Dommel (Sint-Oedenrode 9.587, Schijndel 1.935, Veghel 3); 9 adressen hebben geen waterschap in het veld (wettencheck 2026-11-12)	Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€490,210verwachte koopsom: vraagprijs € 470.000 +4,3% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, terraced house’)
Property tax (OZB), municipal0.08669%Property tax (OZB), owner, Meierijstad: 0.0867% of the WOZ
Water board levy, municipal0.0309%Water board levy, owner, Meierijstad: 0.0309% of the WOZ (not verified against the official source)
Sewerage charge, municipal€129Sewerage charge, owner, Meierijstad: 0.0297% of the WOZ = €129 a year
Buy-to-let protectionopkoopbescherming in Meierijstad niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of de woning 4 jaar niet verhuurd mag worden

Model input

Expected purchase price: €490,210
Rent segment: Free sector
Municipal charges: Sewerage charge €129 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.08669% · Water board levy, share of WOZ 0.0309%
WOZ value (estimate): €434,750
Build year: 1975
Owners’ association (VvE) a month: €0
Asking price: €470,000
Overbid on the asking price: 4.3%
Market rent a month: €1,733
Type of home: house
Living area (m²): 126
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 5 years
WWS maximum rent a month: –
Exterior last painted (years ago): –

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.