Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Houtlaan 317
Free beta · pilot3016 DA Rotterdam
187 points or more: the market rent applies.
An asking price, not a sale price.
+4.5% on the asking price: the national average for an apartment (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.
- Living area
- 128 m²
- Asking price per m²
- €9,766
- Energy label
- A+
- Built
- 2022
- Rooms / bedrooms
- 4 / 3
- Bathrooms
- 1
- Plot
- –
- Type
- Apartment
- Owners’ association (VvE)
- €513 a month
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
For sale in the same street
The other homes for sale in this street, as their adverts state them: asking prices, not sale prices.
| Address | Living m² | Built | Asking price | Asking price per m² |
|---|---|---|---|---|
| Houtlaan 259 | 127 | 2022 | €1,290,000 | €10,157 |
| Houtlaan 99 | 130 | 2022 | €1,150,000 | €8,846 |
| Houtlaan 321 | 130 | 2021 | €1,375,000 | €10,577 |
| Houtlaan 93 | 132 | 2022 | €1,200,000 | €9,091 |
| Houtlaan 105 | 134 | 2022 | €1,150,000 | €8,582 |
| Houtlaan 445 | 134 | 2022 | €1,300,000 | €9,701 |
And 7 more homes for sale in this street.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €1,536 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
No major maintenance planned within ten years.
- Management
- €2,138
- Insurance
- €150
- Owners’ association (VvE)
- €6,156
- Property tax (OZB)
- €743
- Sewerage charge
- €319
- Water board levy
- €421
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €11,464
- Vacancy (year 1)
- €1,782
- Tax (year 1)
- €23,693
Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Rotterdam: 0.0643% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Rotterdam: €319 a year; Water board levy, owner, Rotterdam: 0.0364% of the WOZ (not verified against the official source)
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 23 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 88.5 | 112.5 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 8.5 | 12.5 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 8.25 | 8.25 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 43 | 43 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 10 | 16 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 102 | 118 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 13.5 | 27 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² unknown: 0–18 m² (assumption), §2.2.2 |
| Total | 278 | 351 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
23 comparable rentals 0 to 0.89 km away (weighted average 0.5 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €29.00 × 128 m² = €3,712 a month.
| Address | Distance | Living m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homeapartment | 128 | 4 | 3 | A+ | 2022 | ||||||
| Houtlaan 633016 DA · apartment | 0 km | 131 | — | 3 | A++ | 2021 | €2,225 | €16.98 | €17.13 | 11 Nov 2026 | 28 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,225 (€16.98 per m²), from €2,225 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.008 · location ×1 = €17.13 per m². | |||||||||||
| Gedempte Zalmhaven 1663016 DT · apartment | 0.07 km | 111 | — | 3 | A++ | 2021 | €3,195 | €28.78 | €23.67 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,763 (€24.89 per m²), from €3,195 asking rent: incl. service costs, amount not stated ×0.93, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.95 · location ×1.001 = €23.67 per m². | |||||||||||
| Gedempte Zalmhaven 5453011 BT · apartment | 0.11 km | 117 | — | 3 | B | 2000 | €2,650 | €22.65 | €21.76 | 6 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,610 (€22.31 per m²), from €2,650 asking rent: upholstered ×0.93, energy label B converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.968 · location ×1.007 = €21.76 per m². | |||||||||||
| Gedempte Zalmhaven 3523016 DT · apartment | 0.12 km | 111 | — | 3 | – | 2020 | €3,957 | €35.65 | €29.00 | 11 Nov 2026 | 29 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,363 (€30.30 per m²), from €3,957 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.95 · location ×1.007 = €29.00 per m². | |||||||||||
| Gedempte Zalmhaven 2663016 DT · apartment | 0.12 km | 104 | — | 3 | A++ | 2021 | €3,495 | €33.61 | €29.22 | 11 Nov 2026 | 1 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,250 (€31.25 per m²), from €3,495 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.928 · location ×1.007 = €29.22 per m². | |||||||||||
| Gedempte Zalmhaven 1233011 BT · apartment | 0.15 km | 120 | — | 3 | B | 2000 | €2,045 | €17.04 | €16.42 | 11 Nov 2026 | 17 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,014 (€16.78 per m²), from €2,045 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label B converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.977 · location ×1.001 = €16.42 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 387)3011 CB · apartment | 0.54 km | 108 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,597 | €33.31 | €29.86 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,345 (€30.97 per m²), from €3,597 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.941 · location ×1.025 = €29.86 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 393)3011 CB · apartment | 0.54 km | 108 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,624 | €33.56 | €30.09 | 11 Nov 2026 | 18 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,370 (€31.20 per m²), from €3,624 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.941 · location ×1.025 = €30.09 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 399)3011 CB · apartment | 0.54 km | 108 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,651 | €33.81 | €30.31 | 11 Nov 2026 | 18 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,395 (€31.44 per m²), from €3,651 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.941 · location ×1.025 = €30.31 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 385)3011 CB · apartment | 0.54 km | 104 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,635 | €34.95 | €30.92 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,381 (€32.51 per m²), from €3,635 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.928 · location ×1.025 = €30.92 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 391)3011 CB · apartment | 0.54 km | 104 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,661 | €35.20 | €31.14 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,405 (€32.74 per m²), from €3,661 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.928 · location ×1.025 = €31.14 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 397)3011 CB · apartment | 0.54 km | 104 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,687 | €35.45 | €31.36 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,429 (€32.97 per m²), from €3,687 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.928 · location ×1.025 = €31.36 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 418)3011 CB · apartment | 0.54 km | 144 | — | 3 | A+++ | 2026 | €4,880 | €33.89 | €33.70 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €4,538 (€31.51 per m²), from €4,880 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.043 · location ×1.025 = €33.70 per m². | |||||||||||
| Top apartments (Bouwnr. 419)3011 CB · apartment | 0.54 km | 138 | — | 3 | A+++ | 2026 | €4,772 | €34.58 | €33.87 | 11 Nov 2026 | 23 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €4,438 (€32.16 per m²), from €4,772 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.027 · location ×1.025 = €33.87 per m². | |||||||||||
| William Boothlaan 763012 VJ · apartment | 0.57 km | 123 | — | 3 | A+ | 2026 | €3,900 | €31.71 | €29.79 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,627 (€29.49 per m²), from €3,900 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.986 · location ×1.025 = €29.79 per m². | |||||||||||
| Baan 6-C463011 CB · apartment | 0.59 km | 109 | — | 3 | A+++ | 2026 | €3,706 | €34.00 | €30.72 | 31 Oct 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,447 (€31.62 per m²), from €3,706 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.944 · location ×1.029 = €30.72 per m². | |||||||||||
| Wierdsmaplein 383072 MJ · apartment | 0.74 km | 160 | — | 3 | A | 2005 | €3,500 | €21.88 | €21.85 | 11 Nov 2026 | 27 May 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,151 (€19.69 per m²), from €3,500 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label A converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×1.084 · location ×1.024 = €21.85 per m². | |||||||||||
| Boompjes 43-T3011 XB · apartment | 0.88 km | 113 | — | 3 | A | 2021 | €2,282 | €20.19 | €21.48 | 4 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,417 (€21.39 per m²), from €2,282 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.956 · location ×1.051 = €21.48 per m². | |||||||||||
| Boompjes 46-M3011 XB · apartment | 0.88 km | 110 | — | 3 | A | 2021 | €2,286 | €20.78 | €21.89 | 11 Nov 2026 | 9 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,421 (€22.01 per m²), from €2,286 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.947 · location ×1.051 = €21.89 per m². | |||||||||||
| Boompjes 52-N3011 XB · apartment | 0.88 km | 112 | — | 3 | A | 2021 | €2,373 | €21.19 | €22.47 | 11 Nov 2026 | 12 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,513 (€22.44 per m²), from €2,373 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.953 · location ×1.051 = €22.47 per m². | |||||||||||
| Posthoornstraat 3203011 WD · apartment | 0.89 km | 95 | — | 3 | – | 2013 | €1,975 | €20.79 | €19.67 | 31 Oct 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,975 (€20.79 per m²), from €1,975 asking rent. Carried to this home: size ×0.898 · location ×1.053 = €19.67 per m². | |||||||||||
| Posthoornstraat 3523011 WD · apartment | 0.89 km | 107 | — | 3 | A | 2013 | €2,800 | €26.17 | €25.45 | 4 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,758 (€25.78 per m²), from €2,800 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A converted to A+ ×1.059. Carried to this home: size ×0.938 · location ×1.053 = €25.45 per m². | |||||||||||
| Posthoornstraat 4903011 WD · apartment | 0.89 km | 110 | — | 3 | – | 2013 | €3,390 | €30.82 | €26.13 | 11 Nov 2026 | 10 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,882 (€26.20 per m²), from €3,390 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.947 · location ×1.053 = €26.13 per m². | |||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 5/100- KitchenNew
photos:
Modern design, dark cabinets, integrated appliances, island with sink.
- BathroomGood
advert text:
Entree, hal met separaat toilet, royale woonkamer met open luxe woonkeuken, drie slaapkamers, hoogwaardige badkamer met grote inloopdouche en dubbele wastafelpa
- ToiletNewfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- FloorsNew
photos:
Herringbone pattern light wood laminate or parquet, consistent throughout.
- Interior paintGoodfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- Exterior paintGoodfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- Frames and glazingNewfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- RoofNewfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- BoilerGoodfrom 2022
new build:
bouwjaar 2022
- InsulationGood
advert features:
Dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie en volledig geïsoleerd
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A+
- Points after
- 278–351Free sector
- Rent after
- €3,712Comparable rents within 1 km
- Value after
- €1,306,250 – €1,306,250 – €1,306,250asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
Nothing to do: equals letting it as is.
- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A+
- Points after
- 278–351Free sector
- Rent after
- €3,712Comparable rents within 1 km
- Value after
- €1,306,250 – €1,306,250 – €1,306,250asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- nothing to refresh by the condition: the same as "as offered"
Full renovation
Nothing to do: equals letting it as is.
- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A+
- Points after
- 278–351Free sector
- Rent after
- €3,712Comparable rents within 1 km
- Value after
- €1,306,250 – €1,306,250 – €1,306,250asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- label already at or above the target
- the same as "as offered"
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €3,712 | €3,823 | €3,938 | €4,056 | €4,178 | €4,303 | €4,432 | €4,565 | €4,702 | €4,843 |
| Rent for the year | €44,544 | €45,880 | €47,257 | €48,674 | €50,135 | €51,639 | €53,188 | €54,784 | €56,427 | €58,120 |
| Vacancy | €1,782 | €1,835 | €1,890 | €6,003 | €2,005 | €2,066 | €2,128 | €6,757 | €2,257 | €2,325 |
| Running costs | €11,464 | €11,770 | €12,085 | €16,262 | €12,741 | €13,082 | €13,432 | €18,129 | €14,162 | €14,541 |
| of which maintenance | €1,536 | €1,574 | €1,614 | €1,654 | €1,695 | €1,738 | €1,781 | €1,826 | €1,871 | €1,918 |
| Net operating income | €31,299 | €32,275 | €33,281 | €26,409 | €35,389 | €36,491 | €37,628 | €29,898 | €40,008 | €41,254 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €23,693 | €24,517 | €25,368 | €26,248 | €27,156 | €28,095 | €29,064 | €30,066 | €31,100 | €32,169 |
| Cash flow | €7,606 | €7,758 | €7,913 | €162 | €8,232 | €8,397 | €8,564 | −€168 | €8,908 | €9,085 |
| Cumulative cash flow | €7,606 | €15,364 | €23,277 | €23,438 | €31,670 | €40,067 | €48,631 | €48,463 | €57,371 | €66,456 |
| Value at year end | €1,349,356 | €1,393,885 | €1,439,883 | €1,487,399 | €1,536,484 | €1,587,187 | €1,639,565 | €1,693,670 | €1,749,561 | €1,807,297 |
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €1,536,484 | €1,807,297 |
| Selling costs | €18,250 | €21,229 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €1,518,233 | €1,786,068 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −1.4% | −0.4% | €5,913 | −€52,679 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 1.9% | 2.8% | €7,606 | €439,025 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 3.1% | 4.0% | €8,452 | €671,818 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −1.8% | −1.0% | −0.1% | 0.8% | 1.6% | 2.5% | 3.4% | 4.3% |
| 30% of the price | −4.2% | −2.9% | −1.6% | −0.3% | 1.0% | 2.2% | 3.4% | 4.5% |
| 50% of the price | −7.6% | −5.4% | −3.4% | −1.5% | 0.2% | 1.8% | 3.4% | 4.8% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.8% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
RotterdamFor this home
This home lies outside the districts with buy-to-let protection.
province of Zuid-Holland · water board Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland / Hollandse Delta · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0643% of the WOZ valueSource: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 (Rotterdam), CVDR747306/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0643%"; Gemeenteblad 2025, 503012, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 12.000 (art. 5 lid 2); een verordening voor 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register
- Sewerage charge, owner
- €319.10 a yearSource: Verordening rioolheffing 2026 (Rotterdam), CVDR747271/1, art. 3 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"Het tarief voor woningen bedraagt per perceel per belastingjaar: a. € 63,80, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer minder bedraagt dan € 50.000; b. € 319,10, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer € 50.000 of meer bedraagt."; Gemeenteblad 2025, 502544, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een eigenarenheffing ("De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1), geen gebruikersdeel; elk WOZ-object is een perceel (art. 4), dus elk appartement betaalt; het tarief onder een WOZ van € 50.000 is niet gemodelleerd
- Water board levy (watersysteemheffing) · Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland / Hollandse Delta
- 0.0364% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening op de watersysteemheffing waterschap Hollandse Delta 2026, CVDR749186/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%, Hollandse Delta 0,0364%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, 3-11-2026; de tweede lezer herhaalde een steekproef) betaalt alles ten zuiden van de Maas aan Hollandse Delta (deels 3071 (66%), 3072–3089, Rozenburg 3181, Hoogvliet 3191–3194, Pernis 3195, het havengebied 3196–3199), aan Delfland 3024–3029, 3044, 3046, 3047, Hoek van Holland 3151 en deels 3041 (27%), 3042 (3%), 3016, 3022 en 3043 (1–2%), en de rest ten noorden van de Maas aan Schieland en de Krimpenerwaard (0,0229%) (wettencheck 2026-11-03)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 1 Jan 2022 until 30 Jun 2029, in 16 districts: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek, Tarwewijk
WOZ limit 2026: up to and including €470,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving van de leveringsakte 6 maanden of langer verhuurd of in gebruik was (art. 2.6.1 lid 1 c), tenzij die verhuur op een opkoopvergunning rustte; een woning die met zo'n vergunning verhuurd wordt en wordt doorverkocht, blijft eronder (toelichting)
- buiten de regeling: eigendom van de gemeente Rotterdam of een woningcorporatie op de datum van inschrijving (art. 2.6.1 lid 2)
- volgens de memorie van toelichting buiten de regeling: een nieuwbouwwoning die nog nooit bewoond is (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1: "een bestaande woonruimte", sinds 1-1-2024); een nieuwbouwwoning die na de aankoop is bewoond en wordt doorverkocht valt er wel onder
- vergunning, "uitsluitend" op deze gronden (art. 2.6.3): verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad (a)
- vergunning: de eigenaar had er na de levering ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (c)
- vergunning: de eigenaar bewoont zelf een deel en geeft een deel in gebruik (d)
- vergunning: aangekocht door een marktpartij in opdracht van de gemeente (e), of door een zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie op een woon-zorgcontract (f)
- ontheffing: volgens beleidsregels van het college (art. 2.6.7); leges voor de vergunning € 327,70 (Algemene legesverordening 2026, tarief 2.2.b)
How the limit is set: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", lager dan de grens: de grens zelf valt erbuiten (art. 2.6.1 lid 1 b). Volgens de toelichting "wordt gekeken naar de laatst bekende WOZ-waarde van de woning en niet naar de marktwaarde": een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug, meestal lager dan de waarde nu; het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar. De raad stelt de grens elk jaar gelijk aan de NHG-kostengrens, "door het opnemen van een absoluut bedrag in de verordening" (Gemeenteblad 2025, 576019): 2022 € 355.000, 2023 € 405.000 (tot en met 03-01-2024), 2024 € 435.000 vanaf 04-01-2024, 2025 € 450.000 vanaf 03-01-2025, 2026 € 470.000 vanaf 01-01-2026; de grens van 2027 was op 3-11-2026 niet vastgesteld, de NHG-grens 2027 wel: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04); de band voor 2027 reikt tot € 500.000. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: CVDR659741/2 (2022), /7 (2023), /8 (2024), /10 en CVDR741632/1 (2025), CVDR741632/2 (2026)
"1. Het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, is van toepassing op alle woonruimten die voldoen aan de volgende kenmerken: a. de woonruimte is gelegen in een van de volgende de wijken: Bergpolder (CBS buurt 0531), … of Tarwewijk (CBS buurt 1571); b. de woonruimte heeft op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde lager dan € 470.000,-;" (Verordening samenstelling woningvoorraad 2025, art. 2.6.1 lid 1, versie geldend 01-01-2026 t/m 30-06-2029). Sinds 1-1-2022 zonder onderbreking in dezelfde 16 CBS-buurten (eerder art. 3.6.1 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021); "Deze verordening geldt tot en met 30 juni 2029." (art. 4.3 lid 2). Vier jaar: Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1, sinds 1-1-2024 voor "een bestaande woonruimte" (Staatsblad 2023, 483). De verordening noemt geen uitzondering voor nieuwbouw. Alleen in de 16 genoemde buurten: het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025); zonder die code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Doelgroepenverordening woningbouw Rotterdam 2021, CVDR659379/1, art. 1, 2 lid 8, 6 lid 2 en toelichting): "2. Sociale koopwoningen zijn gedurende 5 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar." (art. 6 lid 2, geldend vanaf 01-07-2021); volgens de toelichting "worden in eerste instantie via privaatrechtelijke weg afspraken gemaakt over het opnemen van een kettingbeding in het koopcontract van de woning, met daarin o.a. een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor de termijn van ten minste 5 jaar." Een sociale koopwoning heeft "een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de geldende NHG-kostengrens (€ 325.000, prijspeil 2021)" (art. 1), elk jaar per 1 januari aangepast (art. 2 lid 8); € 470.000 is de NHG-kostengrens van 2026 zoals de raad die voor de opkoopbescherming overnam (Gemeenteblad 2025, 576019), geen bedrag uit deze verordening. De plicht staat per project in het koopcontract: welke woning hem heeft, is niet te lezen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found.
de enige verhuurverordening, de Verhuurverordening gemeente Rotterdam 2023 (een verhuurvergunning voor een zelfstandige woning in Carnisse, CBS-buurt 1572, sinds 1-7-2023), is ingetrokken: "Artikel 1 Intrekking De Verhuurverordening gemeente Rotterdam 2023 wordt ingetrokken." (Gemeenteblad 2026, 471469, vastgesteld door de raad op 1-10-2026, in werking 10-10-2026), omdat "de Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2024 een zelfstandige grondslag biedt om te handhaven op overschrijding van de wettelijke maximale huurprijzen"; ook de verhuurdersvergunning van de APV is vervallen ("Afdeling 18. Verhuurdersvergunning [vervallen]", APV Rotterdam 2012). Dat er geen andere is, rust op zoekopdrachten in het register en het Gemeenteblad (3-11-2026, door beide lezers) en op de leges 2026, die geen andere verhuurvergunning noemen
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
Not established: check with the municipality whether tenants need a housing permit.
bestaande woning: in 25 door de minister aangewezen straten een huisvestingsvergunning voor iedere huurder, ook bij een particuliere verhuurder en in elk huursegment: "Het is verboden om woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Verordening toegang woningmarkt, art. 3 lid 3), van toepassing "op alle te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die zijn gelegen in de straten die door de minister op grond van artikel 5 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn aangewezen" (art. 2 lid 1), sinds 1-12-2025; de verordening "vervalt vier jaar na het tijdstip van inwerkingtreding" (art. 11 lid 2). Geweigerd bij een gegrond vermoeden van meer overlast of criminaliteit uit politiegegevens (art. 6 lid 1); boete voor de verhuurder vanaf € 4.000 (art. 10). De straten (bijlage, Gemeenteblad 2025, 506454): Wolphaertsbocht, Mijnsherenlaan, Dordtselaan, Walchersestraat, Slinge, Katendrechtse Lagedijk, Lepelaarsingel, Pleinweg, Moerkerkestraat, Flakkeesestraat, Slotboomstraat, Bas Jungeriusstraat, Charloisse Hoofd, Charloisse Kerksingel, Strevelsweg, Slaghekstraat, Polderlaan, Oranjeboomstraat, Schinnenbaan, Petrarcastraat, Alerdincksingel, Professor Poelslaan, Engelsestraat, Aar en Boezemstraat; het model plaatst een woning nog niet per straat. Elders alleen voor "alle voor verhuur bestemde woonruimten van corporaties met een huurprijs tot de liberalisatiegrens" (Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025, art. 2.1.1 lid 1 a), niet voor de huurder van een particuliere verhuurder; nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025, CVDR741643/1, art. 2.1.1 lid 1 b en lid 3; Regeling van de Minister van VRO van 17 november 2025, Staatscourant 2025, 38156, art. I): "b. alle nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimten met een koopprijs van ten hoogste € 390.000;" (art. 2.1.1 lid 1, geldend 05-07-2025 t/m 04-07-2029): een huisvestingsvergunning om een nieuwgebouwde koopwoning onder de grens te bewonen, in de hele gemeente, ook bij transformatie tot tien of meer woonruimten (lid 4). Het bedrag volgt de landelijke koopprijsgrens: die "geldt met ingang van dat kalenderjaar in plaats van het in het eerste lid, onder c, genoemde bedrag" (lid 3; "onder c" is een verschrijving, de toelichting: "Op grond van het derde lid volgt de in het eerste lid opgenomen koopprijsgrens de indexatie van het in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde bedrag."), en die is sinds 1-1-2026 € 420.000 ("In artikel 7, tweede lid, wordt ‘€ 405.000,–’ vervangen door ‘€ 420.000,–’.", Staatscourant 2025, 38156): hier € 420.000, de hogere lezing. Voor 2027 wordt het landelijke bedrag € 435.000 (Staatscourant 2026, 35093), maar sinds 1-7-2026 staat het niet meer in artikel 7 en is het vierde lid vervallen, dus of de Rotterdamse grens meegaat is niet vastgesteld. Elk huishouden met een meerderjarige komt in aanmerking (art. 2.1.2); bij de aanvraag hoort een verklaring van de verkoper over "het selecteren van de koper" (art. 2.3.6)
Assumption: the tenant of an existing home let by a private landlord needs no housing permit (elsewhere only for housing-association homes up to the liberalisation limit), except in 25 streets designated by the minister, where every tenant needs one (a condition on who may rent, not a ban); the model does not check the street yet. The occupant of a new-build home bought under the purchase-price limit needs one
Ground lease (erfpacht)
In Rotterdam many homes stand on municipal ground lease (erfpacht): the municipality owns the land and the owner pays a yearly ground rent (canon), or has bought it off.
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Rotterdam say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): volgens de Nota grondbeleid vragen bijna alle algemene voorwaarden en akten van de gemeente toestemming om te verhuren; die zijn niet gelezen
In full ownership (Dutch): sinds 2003 geeft Rotterdam grond hoofdzakelijk in vol eigendom uit met privaatrechtelijke voorwaarden en een kettingbeding (Nota Rotterdams grondbeleid, § 7.2), die toestemming om te verhuren kunnen vragen: de advertentie zegt niet of deze woning ze heeft, lees de akte
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- opendata.cbs.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Rotterdam where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeRotterdam | €319 | law"Het tarief voor woningen bedraagt per perceel per belastingjaar: a. € 63,80, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer minder bedraagt dan € 50.000; b. € 319,10, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer € 50.000 of meer bedraagt."; Gemeenteblad 2025, 502544, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een eigenarenheffing ("De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1), geen gebruikersdeel; elk WOZ-object is een perceel (art. 4), dus elk appartement betaalt; het tarief onder een WOZ van € 50.000 is niet gemodelleerd | Verordening rioolheffing 2026 (Rotterdam), CVDR747271/1, art. 3 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZRotterdam | 0.0643% | law"b. de eigenarenbelasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0643%"; Gemeenteblad 2025, 503012, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 12.000 (art. 5 lid 2); een verordening voor 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register | Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 (Rotterdam), CVDR747306/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZRotterdam | 0.0364% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%, Hollandse Delta 0,0364%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, 3-11-2026; de tweede lezer herhaalde een steekproef) betaalt alles ten zuiden van de Maas aan Hollandse Delta (deels 3071 (66%), 3072–3089, Rozenburg 3181, Hoogvliet 3191–3194, Pernis 3195, het havengebied 3196–3199), aan Delfland 3024–3029, 3044, 3046, 3047, Hoek van Holland 3151 en deels 3041 (27%), 3042 (3%), 3016, 3022 en 3043 (1–2%), en de rest ten noorden van de Maas aan Schieland en de Krimpenerwaard (0,0229%) (wettencheck 2026-11-03) | Verordening op de watersysteemheffing waterschap Hollandse Delta 2026, CVDR749186/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€1,306,250verwachte koopsom: vraagprijs € 1.250.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, apartment’)
- Property tax (OZB), municipal0.0643%Property tax (OZB), owner, Rotterdam: 0.0643% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€319Sewerage charge, owner, Rotterdam: €319 a year
- Water board levy, municipal0.0364%Water board levy, owner, Rotterdam: 0.0364% of the WOZ (not verified against the official source)
- Buy-to-let protectionbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Rotterdam: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU05990118 Nieuwe Werk, wijk Rotterdam Centrum (indeling 2025), niet een van de 16 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
- Erfpacht and sale conditionssinds 2003 geeft Rotterdam grond hoofdzakelijk in vol eigendom uit met privaatrechtelijke voorwaarden en een kettingbeding (Nota Rotterdams grondbeleid, § 7.2), die toestemming om te verhuren kunnen vragen: de advertentie zegt niet of deze woning ze heeft, lees de akte
- New-build dutyboven de prijsgrens van de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw in Rotterdam (tot € 470.000 v.o.n. prijspeil 2026, met een marge voor doorverkoop tot € 639.430): mogelijk vrij te verhuren (regel niet geverifieerd)
Model input
- Expected purchase price
- €1,306,250
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €319 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.0643% · Water board levy, share of WOZ 0.0364%
- WOZ value (estimate)
- €1,156,250
- Build year
- 2022
- Owners’ association (VvE) a month
- €513
- Asking price
- €1,250,000
- Overbid on the asking price
- 4.5%
- Market rent a month
- €3,712
- Type of home
- apartment
- Living area (m²)
- 128
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 4 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- 4
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 6 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.