Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Akkerdreef 123

Free beta · pilot

2723 XT Zoetermeer

For saleUndecidedBest scenario: Let as isIndicative

The points band crosses a boundary; the rubric that decides it is named on the page.

Asking price

€385,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€402,325

+4.5% on the asking price: the national average for an apartment (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 87 m²
Asking price per m²: €4,425
Energy label: B
Built: 1981
Rooms / bedrooms: 3 / 2
Bathrooms: 1
Plot: –
Type: Apartment
Owners’ association (VvE): €269 a month

Rent used, per month

€1,091

Legal maximum (WWS points)

IRR over 10 years

2.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

−0.7%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

€616

0.1% of the total investment of €437,261: expected purchase price €402,325 + transfer tax (8%) and other purchase costs €34,936. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

1.6%

Gross rental yield: 3.4% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.1 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

For sale in the same street

The other homes for sale in this street, as their adverts state them: asking prices, not sale prices.

Address	Living m²	Built	Asking price	Asking price per m²
Akkerdreef 166	113	1981	€425,000	€3,761

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Cautious rent, per month

€1,091

The rent used is already below the cautious rent, so the cautious scenario keeps it.

Cash flow year 1, after tax

€616

0.1% of the same total investment of €437,261

IRR over 10 years

2.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

€0

a year, against €616 at €1,091 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €1,044 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

No major maintenance planned within ten years.

Other running costs, year 1

Management: €628
Insurance: €150
Owners’ association (VvE): €3,228
Property tax (OZB): €397
Water board levy: €91
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €5,539
Vacancy (year 1): €524
Tax (year 1): €6,410

Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Zoetermeer: 0.1116% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Zoetermeer: €0 a year; Water board levy, owner, Zoetermeer: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 6 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Akkerdreef 123

2723 XT Zoetermeer

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

166–204 points

Undecided

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

Why “undecided”

The band runs from 166 to 204 points and crosses the line between mid-rent and free sector. The rubrics that still carry a range decide which side it lands on: Kitchen (4–14), Room floor area (70–80), WOZ value (33.5–41.5), Heating and cooling (8–14), Bathroom fittings (10–14). Kitchen (4–14) matters most: it carries the widest range. While the band crosses the line, the model caps the rent at the legal maximum at the bottom of the band: it uses the lower of the market rent and that maximum.

Legal maximum rent

€1,091

a month, at the bottom of the band (166 points; exactly €1,090.76)

WOZ value

€327,250 – €385,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	33.5	41.5	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	10	14	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	5.5	5.5	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	30	30	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	8	14	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	70	80	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	4.5	4.5	listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total	166	204

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€1,198

€13.77 per m² a month

Median

€1,308

€15.04 per m² a month

High (p75)

€1,660

€19.08 per m² a month

Rent used in the forecast

€1,091

Basis: Legal maximum (WWS points)

Legal maximum rent

€1,091

The points cap the rent: the forecast uses the legal maximum, not the market rent.

6 comparable rentals 1.72 to 2.47 km away (weighted average 2.1 km)

The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €15.04 × 87 m² = €1,308 a month. The forecast uses €1,091 a month (the legal maximum), not this market rent.

Address	Distance	Living m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This homeapartment		87	3	2	B	1981
Marco Polorede 842725 KR · apartment	1.72 km	90	—	2	B	1987	€1,395	€15.50	€15.04	11 Nov 2026	30 Apr 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,395 (€15.50 per m²), from €1,395 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.012 · location ×0.959 = €15.04 per m².
Schoutenhoek 462722 EK · apartment	1.78 km	98	—	2	A+	2012	€1,395	€14.23	€13.77	11 Nov 2026	17 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,317 (€13.44 per m²), from €1,395 asking rent: excl. service costs, energy label A+ converted to B ×0.944. Carried to this home: size ×1.044 · location ×0.982 = €13.77 per m².
Bijdorplaan 3372713 SX · apartment	2.26 km	92	—	2	A	2007	€1,228	€13.35	€13.44	11 Nov 2026	2 Jun 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,228 (€13.35 per m²), from €1,228 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.02 · location ×0.987 = €13.44 per m².
Bijdorplaan 1172713 RZ · apartment	2.27 km	89	—	2	A	2007	€1,895	€21.29	€18.09	11 Nov 2026	28 May 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,611 (€18.10 per m²), from €1,895 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×1.008 · location ×0.991 = €18.09 per m².
J.L. van Rijweg 1182713 JA · apartment	2.41 km	79	—	2	A	2009	€2,150	€27.22	€22.46	11 Nov 2026	27 May 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,828 (€23.14 per m²), from €2,150 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.966 · location ×1.005 = €22.46 per m².
Buitenom 512711 JM · apartment	2.47 km	105	—	2	A	2005	€1,995	€19.00	€19.08	11 Nov 2026	22 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,855 (€17.67 per m²), from €1,995 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.07 · location ×1.009 = €19.08 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 5/100

KitchenNewfrom 2024
advert text: Op korte afstand van meerdere wijkwinkelcentra gelegen 3-kamer topmaisonnette met een lichte woonkamer van ca. 27m², open keuken met hoekopstelling, badkamer me
BathroomNewfrom 2024
advert text: Op korte afstand van meerdere wijkwinkelcentra gelegen 3-kamer topmaisonnette met een lichte woonkamer van ca. 27m², open keuken met hoekopstelling, badkamer me
ToiletUnknown
FloorsGood
photos: Laminate flooring throughout living areas appears well-maintained.
Interior paintGood
photos: Interior paint looks fresh and in good condition, modern colors.
Exterior paintGood
photos: Exterior paint on balconies and frames looks well-maintained.
Frames and glazingGood
photos: Window frames appear modern, likely double glazing, good condition.
RoofNew
advert text: De Vereniging van Eigenaren is bezig met het verduurzamen van het complex, o.a. het aanbrengen van nieuwe dakisolatie met nieuwe dakbedekking en op de planning
BoilerNewfrom 2024
advert text: Op korte afstand van meerdere wijkwinkelcentra gelegen 3-kamer topmaisonnette met een lichte woonkamer van ca. 27m², open keuken met hoekopstelling, badkamer me
InsulationNew
advert text: De Vereniging van Eigenaren is bezig met het verduurzamen van het complex, o.a. het aanbrengen van nieuwe dakisolatie met nieuwe dakbedekking en op de planning

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: B
Points after: 166–204Undecided
Rent after: €1,091Legal maximum (WWS points)
Value after: €402,325 – €402,325 – €402,325asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.3%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Cost (min – mid – max): €0 – €1,650 – €3,300incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: B
Points after: 166–204Undecided
Rent after: €1,091legal maximum after the renovation (166–204 points, undecided)
Value after: €402,325 – €402,325 – €402,325asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full

Notes

toilet: state unknown, priced as a band

Full renovation

Cost (min – mid – max): €7,700 – €9,350 – €11,000incl. 10% contingency
Duration: 14 weeks
Energy label after: A
Points after: 173–211Undecided
Rent after: €1,139legal maximum after the renovation (173–211 points, undecided)
Value after: €402,325 – €402,325 – €402,325asking price × the measured premium of modernisation: 38 modernised or young apartments ask +8% (p25–p75: +0% to +11%) against 88 not modernised of the same type, size (±35% m²), generation (build year ±30 years) and location in the municipality; asking prices, not transactions; no premium: the home already counts as modernised (as the comparison homes do: recently renovated, two or more parts new, or young) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (3)

Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
Shell insulation through the VvE · vve€0
an apartment’s roof and floor insulation is a VvE decision; not priced
Hybrid heat pump · missing€7,000
model setting ‘Hybrid heat pump’

Notes

toilet: state unknown, priced as a band

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

2.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

1.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

3.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

0.7%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€29,945

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€112,010

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

€616

Payback

–

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow€616 → €96

Value at year end€415,602 → €556,647

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€1,091	€1,123	€1,157	€1,192	€1,228	€1,264	€1,302	€1,342	€1,382	€1,423
Rent for the year	€13,089	€13,482	€13,886	€14,303	€14,732	€15,174	€15,629	€16,098	€16,581	€17,078
Vacancy	€524	€539	€555	€1,764	€589	€607	€625	€1,985	€663	€683
Running costs	€5,539	€5,684	€5,834	€7,119	€6,145	€6,306	€6,472	€7,917	€6,817	€6,997
of which maintenance	€1,044	€1,070	€1,097	€1,124	€1,152	€1,181	€1,211	€1,241	€1,272	€1,304
Net operating income	€7,027	€7,258	€7,497	€5,419	€7,998	€8,261	€8,532	€6,196	€9,100	€9,399
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€6,410	€6,664	€6,926	€7,197	€7,477	€7,766	€8,065	€8,373	€8,692	€9,021
Cash flow	€616	€594	€571	−€1,778	€521	€495	€467	−€2,177	€409	€378
Cumulative cash flow	€616	€1,211	€1,781	€4	€525	€1,019	€1,487	−€690	−€282	€96
Value at year end	€415,602	€429,317	€443,484	€458,119	€473,237	€488,854	€504,986	€521,650	€538,865	€556,647

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€473,237	€556,647
Selling costs	€6,555	€7,472
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€466,682	€549,175

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	−2.0%	−0.9%	€119	−€38,654
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	1.3%	2.3%	€616	€112,010
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	2.5%	3.5%	€865	€176,826

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−2.4%	−1.5%	−0.7%	0.2%	1.1%	2.0%	3.0%	3.9%
30% of the price	−5.1%	−3.7%	−2.3%	−1.0%	0.3%	1.5%	2.7%	3.9%
50% of the price	−8.6%	−6.3%	−4.2%	−2.3%	−0.6%	1.1%	2.6%	4.1%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.3% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Zoetermeer

For this home

No buy-to-let protection found in Zoetermeer.

province of Zuid-Holland · water board Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

One rule is not read yet and so withholds forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting. Homes it may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.1116% of the WOZ value
Source: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026, CVDR750911/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1116%"; Gemeenteblad 2025, 554186, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 3); niet-woningen eigenaren 0,4473%, de gebruikersbelasting (0,3240%) alleen voor niet-woningen
Sewerage charge, owner: €0 a year
Source: Verordening rioolheffing 2026, CVDR750927/1, art. 3 lid 1 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"1. De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het gebruik heeft van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 554231, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026: alleen een gebruikersheffing, geen eigenarendeel: "Het tarief van de belasting bedraagt € 83,43 vermeerderd met 0,0134% van de WOZ-waarde van het perceel, met dien verstande dat de totale belasting niet meer beloopt dan € 347,30 per perceel." (art. 7 lid 1), voor de huurder; boven 500 m³ € 25,02 per 100 m³ (lid 2); vrijgesteld een "onroerende zaak met een WOZ-waarde tot en met € 50.000,-." (art. 6)
Water board levy (watersysteemheffing) · Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland: 0.0256% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers geteld) liggen 41.938 van de 66.608 adressen in Rijnland, 24.661 in Schieland en de Krimpenerwaard, 8 in Delfland (Roeleveenseweg 15–27) en 1 zonder waterschap; Delfland rekent het hoogste tarief (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

Not in force according to the sources found.

de Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023 (CVDR698266/3, geldend van 23-07-2026 t/m 20-07-2027, in werking sinds 20-07-2023: "Deze verordening treedt in werking 2 weken na bekendmaking en vervalt 4 jaar na die datum.", art. 8:4) wijst geen woonruimte aan onder artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Zij steunt alleen op "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en artikel 149 van de Gemeentewet" (aanhef), en hoofdstuk 5 "Wijzigingen in de woonruimtevoorraad" regelt alleen splitsing en onttrekking (art. 5:1 tot en met 5:14). Art. 2:7 lid 1 noemt wel als weigeringsgrond voor een huisvestingsvergunning dat "de aanvraag toeziet op een woonruimte aangewezen in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:28 een vergunning is verleend of op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend;", maar artikel 5:27, 5:28 en 5:31 staan in geen versie van deze verordening (1, 2 en 3) en niet in de Huisvestingsverordeningen 2015 en 2019: een verwijzing naar artikelen die niet bestaan, vermoedelijk overgenomen uit een regionale modeltekst, die geen categorie, gebied of WOZ-grens aanwijst. Het verbod van de wet geldt alleen voor een woonruimte "behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied" (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De gemeente zegt het zelf: "Op dit moment is de huisvestingsverordening binnen de gemeente Zoetermeer van toepassing op de vergunning omzetting, onttrekking, samenvoeging en woningsplitsing." (Beleidsregel Wet Bibob gemeente Zoetermeer 2024, CVDR723158/1, geldend vanaf 26-07-2024; haar lijst van te toetsen beschikkingen noemt "Artikel 41 en 42 Huisvestingswet 2014 (opkoopbescherming/ verhuur vergunning)" alleen als soort beschikking). De tekst "opkoopbescherming" staat in het register en het Gemeenteblad alleen in die Bibob-regel, de Legesverordening 2026 kent geen tarief voor een opkoopvergunning en de wijziging van 9-4-2026 (Gemeenteblad 2026, 322973) raakt alleen art. 3:8 en bijlage V. Opvolger: "De Huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2026 aangepast en 1 juli 2027 herzien." (Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1); een ontwerp is in het Gemeenteblad niet gevonden (gezocht op 2026-11-12) en zoetermeer.nl is niet gelezen: of de opvolger opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden gemeente Zoetermeer, CVDR755733/1, art. 1, 2, 5, 9, 14, 15, 17, 27 en 29; Gemeenteblad 2026, 29045): "1. Voor een betaalbare koopwoning, zoals bedoeld in artikel 5 geldt een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Dit betreft woningbouwprojecten zowel op gemeentelijke grond als op grond van derden waar een kostenverhaalplichtige omgevingsplanactiviteit wordt gerealiseerd en de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluit." (art. 14) en "1. De eigenaar is verplicht om, gedurende vijf jaar na de eerste ingebruikname, de woning zelf te bewonen. Dit betekent dat de eigenaar de woning niet mag verhuren, niet mag bezwaren met een beperkt zakelijk genotsrecht dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden, met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hiernavolgende leden." (art. 15), bij verkoop door te geven "middels een kwalitatieve verplichting en kettingbeding" aan alle kopers, "ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment" (art. 15 lid 2); boete € 100.000 (lid 3). Daarnaast een anti-speculatiebeding van vijf jaar: "Het is een eigenaar niet toegestaan zijn betaalbare koopwoning gedurende 5 jaar vanaf de eerste ingebruikname te vervreemden aan derden, tenzij de verkoop plaatsvindt met een koopprijs onder de grens van artikel 5 en aan de doelgroep uit artikel 8." (art. 17 lid 1). De grens: "het bedrag van de betaalbaarheidsgrens, zoals jaarlijks door de rijksoverheid wordt vastgesteld" (art. 5), "In 2025 is deze vastgesteld op €405.000,-." (art. 1), op de "aankoopprijs v.o.n." (art. 1), "per 1 januari gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex" (toelichting). Alleen in projecten van ten minste twaalf woningen (art. 2) en niet waar vóór de inwerkingtreding een aanvraag, grondexploitatie of overeenkomst bestond (art. 27); de artikelen 14 tot en met 18 worden "als kwalitatieve verplichting en kettingbeding in overeenkomsten opgenomen" (art. 29 lid 2). Geldend vanaf 05-02-2026, door de raad vastgesteld. Het ontwerp-wijzigingsbesluit Omgevingsplan "eerste fase" (Gemeenteblad 2026, 245312, ter inzage vanaf 22-05-2026) neemt een meldplicht bij verkoop binnen de termijn over, waarbij de koopovereenkomst moet tonen dat "het kettingbeding over zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding, zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van de Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden in de overeenkomst staat", en een verbod op uitponden; de zelfbewoningsplicht zelf blijft in de overeenkomsten. Het ontwerp is op 12-11-2026 niet vastgesteld

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: titels met "verhuurderschap" geven niets, "verhuur*" alleen een beleidsregel Participatiewet; de tekst "verhuurverordening" geen resultaten; "goed verhuurderschap" alleen de aanwijzing van toezichthouders op de landelijke regels ("artikel 18 van de Wet goed verhuurderschap", CVDR764700/1, Gemeenteblad 2026, 346653); "verhuurvergunning" alleen het Volkshuisvestingsprogramma: "Dat betekent dat we vooralsnog geen noodzaak zien voor het realiseren van grootschalige huisvestingsprojecten of een verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten." (CVDR756358/1, geldend vanaf 04-02-2026). De Legesverordening 2026 (CVDR753799/1, art. 1.9.1) kent onder de Huisvestingswet alleen de huisvestingsvergunning, de urgentieverklaring en een huisnummerplaatje, geen verhuurvergunning; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Zoetermeer (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed)

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

New tenants of a mid-rent home (144–186 WWS points) need a housing permit from the municipality since 20 Jul 2023, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.

"2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023, CVDR698266/3, art. 2:2); van toepassing op "woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op woonruimten met een middenhuur" (art. 2:1 lid 1), bij elke verhuurder: alleen de woonruimteverdeling (hoofdstuk 3) geldt alleen corporatiewoningen ("Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.", art. 3:1 lid 1), en in de hele gemeente ("Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Zoetermeer.", art. 1:2). Middenhuur is de middeldure huurwoonruimte van art. 1 lid 1 Huisvestingswet; de inkomensgrens voor middenhuur is die van art. 10 lid 4 Huisvestingswet (art. 2:3 lid 6). Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1 lid 2). De eigenaar meldt het vrijkomen van zo'n woning "onverwijld aan burgemeester en wethouders" (art. 2:9 lid 1). Leges € 39,85 (Legesverordening 2026, CVDR753799/1, 1.9.1.1). Sinds 20-07-2023 (middenhuur vanaf de eerste versie); de verordening geldt t/m 20-07-2027 (art. 8:4) en wordt "1 juli 2027 herzien" (Volkshuisvestingsprogramma). Een voorwaarde, geen verbod; de vrije sector valt erbuiten. Een huisvestingsvergunning voor nieuwe koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens is aangekondigd ("Deze woningtoewijzingsregels worden uiterlijk aangepast in de huisvestingsverordening medio 2027. We zien de urgentie achter dit vraagstuk en willen dit versnellen naar 1 juli 2026.", Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1) maar niet vastgesteld: de versie die sinds 23-07-2026 geldt heeft er geen

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Zoetermeer say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): de bijzondere voorwaarden en akten van elke uitgifte in erfpacht zijn niet gelezen

Source: Algemene erfpachtvoorwaarden gemeente Zoetermeer 2022, Gemeenteblad 2022, 462475, art. 1.1 a en 6.1 i (zoek.officielebekendmakingen.nl)checked 12 Nov 2026de Algemene erfpachtvoorwaarden 2022 (college 11-10-2022) gelden voor "iedere overeenkomst tussen de gemeente Zoetermeer en haar wederpartij(en) met betrekking de uitgifte in erfpacht door de gemeente Zoetermeer" (art. 1.1 a) en binden verhuur alleen tot de bouw: "Zolang niet is voldaan aan de in de artikelen 6.1 lid c sub a en b vermelde voorwaarden, mag de erfpachter de erfpacht niet zonder toestemming van college in juridische of economische eigendom overdragen, in ondererfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten." (art. 6.1 i); een algemeen verhuurverbod voor een gebouwde woning staat er niet in. Erfpacht is een instrument per geval, de canon in beginsel afgekocht ("het uitgangspunt gehanteerd dat de canon voor de afgesproken duur van de erfpacht volledig wordt afgekocht", Nota Grondprijzen 2025-2026, CVDR729688/1, § 8.1). De bijzondere voorwaarden en akten van elke uitgifte zijn niet openbaar en niet gelezen, en hoeveel woningen op gemeentelijke erfpacht staan is niet vastgesteld

Sources

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Zoetermeer where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeZoetermeer	€0	law"1. De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het gebruik heeft van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 554231, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026: alleen een gebruikersheffing, geen eigenarendeel: "Het tarief van de belasting bedraagt € 83,43 vermeerderd met 0,0134% van de WOZ-waarde van het perceel, met dien verstande dat de totale belasting niet meer beloopt dan € 347,30 per perceel." (art. 7 lid 1), voor de huurder; boven 500 m³ € 25,02 per 100 m³ (lid 2); vrijgesteld een "onroerende zaak met een WOZ-waarde tot en met € 50.000,-." (art. 6)	Verordening rioolheffing 2026, CVDR750927/1, art. 3 lid 1 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZZoetermeer	0.1116%	law"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1116%"; Gemeenteblad 2025, 554186, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 3); niet-woningen eigenaren 0,4473%, de gebruikersbelasting (0,3240%) alleen voor niet-woningen	Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026, CVDR750911/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZZoetermeer	0.0256%	assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers geteld) liggen 41.938 van de 66.608 adressen in Rijnland, 24.661 in Schieland en de Krimpenerwaard, 8 in Delfland (Roeleveenseweg 15–27) en 1 zonder waterschap; Delfland rekent het hoogste tarief (wettencheck 2026-11-12)	Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€402,325verwachte koopsom: vraagprijs € 385.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, apartment’)
Property tax (OZB), municipal0.1116%Property tax (OZB), owner, Zoetermeer: 0.1116% of the WOZ
Sewerage charge, municipal€0Sewerage charge, owner, Zoetermeer: €0 a year
Water board levy, municipal0.0256%Water board levy, owner, Zoetermeer: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
Buy-to-let protectiongeen opkoopbescherming in Zoetermeer gevonden: de Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023 (CVDR698266/3, geldend van 23-07-2026 t/m 20-07-2027, in werking sinds 20-07-2023: "Deze verordening treedt in werking 2 weken na bekendmaking en vervalt 4 jaar na die datum.", art. 8:4) wijst geen woonruimte aan onder artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Zij steunt alleen op "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en artikel 149 van de Gemeentewet" (aanhef), en hoofdstuk 5 "Wijzigingen in de woonruimtevoorraad" regelt alleen splitsing en onttrekking (art. 5:1 tot en met 5:14). Art. 2:7 lid 1 noemt wel als weigeringsgrond voor een huisvestingsvergunning dat "de aanvraag toeziet op een woonruimte aangewezen in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:28 een vergunning is verleend of op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend;", maar artikel 5:27, 5:28 en 5:31 staan in geen versie van deze verordening (1, 2 en 3) en niet in de Huisvestingsverordeningen 2015 en 2019: een verwijzing naar artikelen die niet bestaan, vermoedelijk overgenomen uit een regionale modeltekst, die geen categorie, gebied of WOZ-grens aanwijst. Het verbod van de wet geldt alleen voor een woonruimte "behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied" (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De gemeente zegt het zelf: "Op dit moment is de huisvestingsverordening binnen de gemeente Zoetermeer van toepassing op de vergunning omzetting, onttrekking, samenvoeging en woningsplitsing." (Beleidsregel Wet Bibob gemeente Zoetermeer 2024, CVDR723158/1, geldend vanaf 26-07-2024; haar lijst van te toetsen beschikkingen noemt "Artikel 41 en 42 Huisvestingswet 2014 (opkoopbescherming/ verhuur vergunning)" alleen als soort beschikking). De tekst "opkoopbescherming" staat in het register en het Gemeenteblad alleen in die Bibob-regel, de Legesverordening 2026 kent geen tarief voor een opkoopvergunning en de wijziging van 9-4-2026 (Gemeenteblad 2026, 322973) raakt alleen art. 3:8 en bijlage V. Opvolger: "De Huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2026 aangepast en 1 juli 2027 herzien." (Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1); een ontwerp is in het Gemeenteblad niet gevonden (gezocht op 2026-11-12) en zoetermeer.nl is niet gelezen: of de opvolger opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Opnieuw lezen vóór 1-7-2027
Housing permit for the tenantde huurder heeft mogelijk een huisvestingsvergunning nodig (WWS-segment onbeslist: de puntenband valt mogelijk in de sociale huur of de middenhuur) ("2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023, CVDR698266/3, art. 2:2); van toepassing op "woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op woonruimten met een middenhuur" (art. 2:1 lid 1), bij elke verhuurder: alleen de woonruimteverdeling (hoofdstuk 3) geldt alleen corporatiewoningen ("Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.", art. 3:1 lid 1), en in de hele gemeente ("Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Zoetermeer.", art. 1:2). Middenhuur is de middeldure huurwoonruimte van art. 1 lid 1 Huisvestingswet; de inkomensgrens voor middenhuur is die van art. 10 lid 4 Huisvestingswet (art. 2:3 lid 6). Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1 lid 2). De eigenaar meldt het vrijkomen van zo'n woning "onverwijld aan burgemeester en wethouders" (art. 2:9 lid 1). Leges € 39,85 (Legesverordening 2026, CVDR753799/1, 1.9.1.1). Sinds 20-07-2023 (middenhuur vanaf de eerste versie); de verordening geldt t/m 20-07-2027 (art. 8:4) en wordt "1 juli 2027 herzien" (Volkshuisvestingsprogramma). Een voorwaarde, geen verbod; de vrije sector valt erbuiten. Een huisvestingsvergunning voor nieuwe koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens is aangekondigd ("Deze woningtoewijzingsregels worden uiterlijk aangepast in de huisvestingsverordening medio 2027. We zien de urgentie achter dit vraagstuk en willen dit versnellen naar 1 juli 2026.", Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1) maar niet vastgesteld: de versie die sinds 23-07-2026 geldt heeft er geen)

Model input

Expected purchase price: €402,325
Rent segment: Undecided
Municipal charges: Sewerage charge €0 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.1116% · Water board levy, share of WOZ 0.0256%
WOZ value (estimate): €356,125
Build year: 1981
Owners’ association (VvE) a month: €269
Asking price: €385,000
Overbid on the asking price: 4.5%
Market rent a month: €1,091
Type of home: apartment
Living area (m²): 87
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 2 years
WWS maximum rent a month: €1,091
Exterior last painted (years ago): –

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.