Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Lijtweg 10
Free beta · pilot2263 KC Leidschendam
187 points or more: the market rent applies.
An asking price, not a sale price.
+3.3% on the asking price: the national average across all home types (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.
- Living area
- 183 m²
- Asking price per m²
- €4,098
- Energy label
- C
- Built
- 1979
- Rooms / bedrooms
- 6 / 5
- Bathrooms
- 1
- Plot
- 346 m²
- Type
- House · semi-detached house
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
- Year 1: boiler€3,000
- Year 7: exterior paint€6,958
- Management
- €2,337
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €463
- Water board levy
- €178
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €9,878
- Vacancy (year 1)
- €1,947
- Tax (year 1)
- €13,703
Assumed for this home: boiler from 2007 is past its life: replaced in year 1; Property tax (OZB), owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0668% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Leidschendam-Voorburg: €0 a year; Water board levy, owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 8 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 48.25 | 59.25 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 13 | 20 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 3 | 3 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 22 | 22 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 14 | 20 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 146 | 168 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 30 | 43.5 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² unknown: 0–18 m² (assumption), §2.2.2 |
| Total | 280 | 350 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
8 comparable rentals 3.29 to 6.55 km away (weighted average 4.5 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 6 without a location index of their own are not adjusted.
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €22.17 × 183 m² = €4,057 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homesemi-detached house | 183 | 346 | 6 | 5 | C | 1979 | ||||||
| Van Bommellaan 292245 VN · semi-detached house | 3.29 km | 191 | — | — | 5 | C | 1976 | €5,000 | €26.18 | €26.52 | 11 Nov 2026 | 13 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €5,000 (€26.18 per m²), from €5,000 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.013 · no location index, not adjusted for location = €26.52 per m². | ||||||||||||
| Biancaland 1102591 DB · semi-detached house | 3.41 km | 135 | — | — | 5 | A | 2015 | €3,200 | €23.70 | €16.96 | 11 Nov 2026 | 15 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,638 (€19.54 per m²), from €3,200 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label A converted to C ×0.97. Carried to this home: size ×0.913 · location ×0.951 = €16.96 per m². | ||||||||||||
| Schout bij Nacht Doormanlaan 272243 AJ · semi-detached house | 4.07 km | 200 | — | — | 5 | – | 1956 | €5,850 | €29.25 | €27.94 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €5,441 (€27.21 per m²), from €5,850 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.027 · no location index, not adjusted for location = €27.94 per m². | ||||||||||||
| Deijlerweg 372241 AA · semi-detached house | 4.44 km | 180 | — | — | 5 | – | 1940 | €3,500 | €19.44 | €17.99 | 11 Nov 2026 | 20 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,255 (€18.08 per m²), from €3,500 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.995 · no location index, not adjusted for location = €17.99 per m². | ||||||||||||
| Klingelaan 172244 AM · semi-detached house | 4.62 km | 181 | — | — | 5 | C | 1939 | €4,800 | €26.52 | €24.58 | 11 Nov 2026 | 5 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €4,464 (€24.66 per m²), from €4,800 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.997 · no location index, not adjusted for location = €24.58 per m². | ||||||||||||
| Van Wijnbergenlaan 192242 JR · semi-detached house | 5.16 km | 208 | — | — | 5 | D | 1975 | €3,750 | €18.03 | €17.43 | 11 Nov 2026 | 18 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,488 (€16.77 per m²), from €3,750 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.039 · no location index, not adjusted for location = €17.43 per m². | ||||||||||||
| Vlietoevers 262275 DA · semi-detached house | 5.77 km | 180 | — | — | 5 | A | 2018 | €4,750 | €26.39 | €22.17 | 11 Nov 2026 | 31 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €4,608 (€25.60 per m²), from €4,750 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to C ×0.97. Carried to this home: size ×0.995 · location ×0.87 = €22.17 per m². | ||||||||||||
| Koningin Julianastraat 132631 BL · semi-detached house | 6.55 km | 135 | — | — | 5 | C | 1958 | €2,850 | €21.11 | €17.92 | 11 Nov 2026 | 22 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,651 (€19.64 per m²), from €2,850 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.913 · no location index, not adjusted for location = €17.92 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 25/100- KitchenUnknown
- BathroomUnknown
- ToiletUnknown
- FloorsGood
photos:
Tiled floors in living areas, laminate in bedroom, all appear well-maintained.
- Interior paintGood
photos:
Walls and ceilings appear clean and well-maintained, no immediate work needed.
- Exterior paintGood
photos:
Exterior brickwork and visible painted elements are in good condition.
- Frames and glazingGood
photos:
Dark window frames appear modern, likely double glazing, in good condition.
- RoofGood
photos:
Tiled roof appears intact and well-maintained from the exterior photos.
- BoilerDue for replacementfrom 2007
advert text:
Op zolder bevindt zich ook de opstelplaats van de CV-combiketel (2007).
- InsulationUnknown
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- C
- Points after
- 280–350Free sector
- Rent after
- €4,057Comparable rents within 8 km
- Value after
- €774,750 – €774,750 – €774,750asking price — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 5.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €3,300 – €19,800 – €36,300incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- C
- Points after
- 280–350Free sector
- Rent after
- €4,057p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 183 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €774,750 – €774,750 – €774,750asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 4.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (4)
- Kitchen · unknown€0 – €12,000
new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state unknown: 0 … full
- Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- kitchen: state unknown, priced as a band
- bathroom: state unknown, priced as a band
- toilet: state unknown, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €11,000 – €34,650 – €58,300incl. 10% contingency
- Duration
- 14 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 299–369Free sector
- Rent after
- €4,179p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 183 m² × 1.03 (label class 2 → 1): no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
- Value after
- Not shownModel note: fewer than 5 modernised and 5 other 2-onder-1-kapwoningen of the size and generation in the municipality (1 modernised, 4 other, 2 without a location index)
- IRR over 10 years
- 4.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (8)
- Kitchen · unknown€0 – €12,000
new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state unknown: 0 … full
- Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- Roof insulation · unknown€0 – €6,000
model setting ‘Roof insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- Cavity wall insulation · unknown€0 – €4,000
model setting ‘Cavity wall insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- Floor insulation · unknown€0 – €3,000
model setting ‘Floor insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- Hybrid heat pump · missing€7,000
model setting ‘Hybrid heat pump’
- kitchen: state unknown, priced as a band
- bathroom: state unknown, priced as a band
- toilet: state unknown, priced as a band
- roof insulation: state unknown, priced as a band
- cavity wall insulation: state unknown, priced as a band
- floor insulation: state unknown, priced as a band
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €4,057 | €4,179 | €4,304 | €4,433 | €4,566 | €4,703 | €4,844 | €4,990 | €5,139 | €5,293 |
| Rent for the year | €48,684 | €50,145 | €51,649 | €53,198 | €54,794 | €56,438 | €58,131 | €59,875 | €61,671 | €63,522 |
| Vacancy | €1,947 | €2,006 | €2,066 | €6,561 | €2,192 | €2,258 | €2,325 | €7,385 | €2,467 | €2,541 |
| Running costs | €9,878 | €7,067 | €7,261 | €11,671 | €7,665 | €7,875 | €15,050 | €13,055 | €8,543 | €8,778 |
| of which maintenance | €3,500 | €3,587 | €3,677 | €3,769 | €3,863 | €3,960 | €4,059 | €4,160 | €4,264 | €4,371 |
| of which major maintenance | €3,0001 | €6,9587 | ||||||||
| Net operating income | €36,859 | €41,072 | €42,322 | €34,966 | €44,938 | €46,305 | €40,756 | €39,436 | €50,662 | €52,203 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €13,703 | €14,197 | €14,708 | €15,236 | €15,781 | €16,344 | €16,926 | €17,527 | €18,147 | €18,788 |
| Cash flow | €23,156 | €26,875 | €27,614 | €19,730 | €29,157 | €29,961 | €23,830 | €21,909 | €32,514 | €33,414 |
| Cumulative cash flow | €23,156 | €50,031 | €77,645 | €97,375 | €126,531 | €156,492 | €180,323 | €202,232 | €234,746 | €268,161 |
| Value at year end | €800,317 | €826,727 | €854,009 | €882,192 | €911,304 | €941,377 | €972,442 | €1,004,533 | €1,037,682 | €1,071,926 |
of which major maintenance: 1 boiler €3,0007 exterior paint €6,958
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €911,304 | €1,071,926 |
| Selling costs | €11,373 | €13,140 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €899,930 | €1,058,786 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | 1.1% | 2.2% | €21,306 | €176,735 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 4.3% | 5.2% | €23,156 | €487,466 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 5.6% | 6.5% | €24,081 | €641,118 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | 1.2% | 1.9% | 2.7% | 3.4% | 4.2% | 5.0% | 5.8% | 6.6% |
| 30% of the price | 0.2% | 1.3% | 2.3% | 3.4% | 4.4% | 5.5% | 6.5% | 7.5% |
| 50% of the price | −1.0% | 0.6% | 2.0% | 3.4% | 4.8% | 6.1% | 7.4% | 8.6% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 5.2% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
Leidschendam-VoorburgFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €500,000 (2027), not exact (not verified); WOZ estimate €637,500–€750,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€582,027–€750,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).
province of Zuid-Holland · water board Delfland / Rijnland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.06679% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Delfland / Rijnland
- 0.0256% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 1 Jul 2023 until 30 Jun 2027, in the whole municipalitynot verified
WOZ limit 2026: up to and including €470,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 5:12 lid 1)
- buiten de regeling: een nieuwbouwwoning die minder dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd, of nog niet; beschermd is een woning "die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement" (art. 5:12 lid 1); een eerder opgeleverde nieuwbouwwoning valt er wel onder
- buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 5:12 lid 1)
- buiten de regeling: onzelfstandige woonruimten die deel zijn van een volgens de Huisvestingswet 2014 omgezette zelfstandige woonruimte, en een woonruimte die na de toekenning van de bestemming wonen niet op enige wijze in gebruik is geweest (art. 5:12 lid 2)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: in de gevallen van artikel 41 lid 3 a tot en met c van de Huisvestingswet 2014 (art. 5:14 lid 1)
- vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of in bijzondere gevallen (art. 5:15)
How the limit is set: de NHG-kostengrens, "de voor dat jaar vastgestelde NHG-kostengrens van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG" (HV 2023 art. 1:1), "geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt", tot en met de grens ("lager of gelijk", art. 5:12 lid 1); de verordening noemt geen bedrag. De bedragen zijn die van de NHG zoals officiële teksten van andere gemeenten ze noemen (dezelfde als voor Den Haag, waarvan de verordening dezelfde definitie heeft): € 405.000 (2023) Huisvestingsverordening Delft 2023 (CVDR697876/5), € 435.000 (2024) en € 450.000 (2025) Woonvisie 2025 Zuidplas (CVDR757493/1), € 470.000 (2026) Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027 (CVDR698740/2) en Grondprijsbrief 2026-2027 West Betuwe (CVDR761668/1); voor 2027 € 500.000, de grens zonder energiebesparende voorzieningen: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Welk WOZ-jaar telt, zegt geen tekst; aangenomen is de laatst bekende WOZ-waarde bij de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (Wet WOZ art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu (een aanname, de voorzichtige lezing): het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op zelfstandige woonruimten met de volgende kenmerken: gelegen in een van de wijken van de gemeente Leidschendam-Voorburg; met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt;" (Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg 2023, CVDR697846/3, art. 5:12 lid 1, versie geldend vanaf 16-07-2026 met terugwerkende kracht vanaf 01-07-2026; de artikelen 5:12-5:16 zijn ongewijzigd sinds 1-7-2023). In de hele gemeente: de verordening noemt geen lijst van wijken. "Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden een woonruimte als omschreven in artikel 5:12 te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders." (art. 5:13 lid 1). "Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027." (art. 8:4): de regel loopt t/m 30-06-2027. Een opvolger is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, 2026-11-12); het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (CVDR767239/1) noemt "de geactualiseerde regionale Huisvestingsverordening, die in juli 2027 zal worden vastgesteld" en als actie "Aanpassing Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg naar aanleiding van de inwerkingtreding Wet versterking regie volkshuisvesting". De regel wordt toegepast (verleende vergunningen, onder meer Gemeenteblad 2026, 14236). De leges 2025 noemden € 727,75 voor een vergunning opkoopbescherming; de Legesverordening 2026 heeft die regel niet meer. Door de lezer en de controleur gelezen, door de schrijver nagelezen (2026-11-12). Niet geverifieerd is alleen welk WOZ-jaar telt: de verordening noemt geen moment voor de WOZ-waarde, en het model neemt de laatste beschikking bij de inschrijving, de lezing die meer woningen achterhoudt. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, CVDR748304/1, rij MRO-16; Volkshuisvestingsprogramma Leidschendam-Voorburg 2026-2030, CVDR767239/1; Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022, CVDR678640/4): "Het besluiten over het al dan niet toepassen van de uitzonderingsclausule bij een kettingbeding aangaande anti-speculatie en/of woonverplichting, inhoudende de mogelijkheid tot het (geheel of gedeeltelijk) kwijtschelden van een opgelegde boete indien onredelijk bezwarend." (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, rij MRO-16, geldend vanaf 03-12-2025): de gemeente legt in eigen koopovereenkomsten een anti-speculatiebeding of woonverplichting op, maar die overeenkomsten zijn niet gepubliceerd; voor welke woningen, met welke termijn en prijsgrens is niet gelezen. Geen verordening of beleidsregel legt kopers van nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op: het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 wil die nog onderzoeken ("Onderzoeken invoeren van zelfbewoningsplicht met anti-speculatiebeding."), en de Verordening sociale en middeldure woningbouw 2022 bindt alleen ontwikkelaars van 12 of meer woningen ("minimaal 2/3 e betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen", art. 4 lid 1; sociale koop tot € 205.000 en middeldure koop tot € 405.000, prijspeil 2025, art. 1), zonder plicht voor een koper. Het register en het Gemeenteblad gezocht op zelfbewoning, woonplicht, bewoningsplicht, antispeculatiebeding, kettingbeding, doelgroepenverordening, sociale koop, uitgifte- en verkoopvoorwaarden en verhuurverbod (lezer en controleur, Gemeenteblad herhaald door de schrijver, 2026-11-12)
Assumption: the ordinance does not say which WOZ value the buy-to-let protection (opkoopbescherming) compares: the model takes the last WOZ assessment at the registration, the reading that withholds more homes; the rule itself was read word for word. The ordinance lapses on 1 July 2027 and no successor has been adopted, so the model withholds every home whose transfer could be registered after that
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": alleen een beleidsregel bijstand) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening": geen resultaten; de 13 resultaten voor "verhuurvergunning" gaan alle over de verhuurvergunning opkoopbescherming), en de Legesverordening 2026 heeft geen leges voor een verhuurvergunning. Het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 houdt er een open: "De gemeente monitort het aantal meldingen en kan op basis hiervan eventuele extra maatregelen nemen, waaronder het invoeren van een verhuurvergunning." (CVDR767239/1); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Leidschendam-Voorburg (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed); the housing programme 2026-2030 keeps the introduction of a landlord permit open; the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a mid-rent home (144–186 WWS points) need a housing permit from the municipality since 1 Jul 2023, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (HV 2023 art. 2:2); "De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op middenhuur woonruimten." (art. 2:1), bij elke verhuurder, in de hele gemeente; middenhuur sinds de eerste wijziging (1-1-2025), daarvoor alleen een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1). Inkomensgrens: die van artikel 16 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 onder de huurprijsgrens, die van artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 voor middenhuur (art. 2:3). De verordening vervalt op 1-7-2027 (art. 8:4): t/m 30-06-2027. Leges € 55,50 (Legesverordening 2026, 1.5.1). Door de lezer en de controleur gelezen (2026-11-12)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Leidschendam-Voorburg say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de gemeente geeft grond ook in erfpacht uit, maar algemene erfpachtvoorwaarden en de voorwaarden van elk erfpachtcontract zijn niet gevonden en niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Leidschendam-Voorburg where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeLeidschendam-Voorburg | €0 | law"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2) | Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZLeidschendam-Voorburg | 0.06679% | law"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZLeidschendam-Voorburg | 0.0256% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12) | Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€774,750verwachte koopsom: vraagprijs € 750.000 +3,3% — 2-onder-1-kap: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (model setting ‘Overbid on the asking price, other homes’)
- Boiler age14 yearsboiler from 2007 is past its life: replaced in year 1
- Property tax (OZB), municipal0.06679%Property tax (OZB), owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0668% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€0Sewerage charge, owner, Leidschendam-Voorburg: €0 a year
- Water board levy, municipal0.0256%Water board levy, owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
- Buy-to-let protectionboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Leidschendam-Voorburg (€ 470.000 voor 2026, € 500.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)
Model input
- Expected purchase price
- €774,750
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €0 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.06679% · Water board levy, share of WOZ 0.0256%
- WOZ value (estimate)
- €693,750
- Build year
- 1979
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €750,000
- Overbid on the asking price
- 3.3%
- Market rent a month
- €4,057
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 183
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 14 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 11 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.