Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Watertorenlaan 20

Free beta · pilot

2275 AX Voorburg

Under offerFree sectorBest scenario: Let as is

187 points or more: the market rent applies.

Asking price

€950,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€992,750

+4.5% on the asking price: the national average for an apartment (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 124 m²
Asking price per m²: €7,661
Energy label: A
Built: 2001
Rooms / bedrooms: 3 / 2
Bathrooms: 1
Plot: –
Type: Apartment
Owners’ association (VvE): €501 a month

Rent used, per month

€2,344

The nearest 25 of 32 comparable rentals, 0.68 to 2.4 km away (weighted average 1.9 km)

IRR over 10 years

2.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

−0.8%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

−€508

0.0% of the total investment of €1,074,920: expected purchase price €992,750 + transfer tax (8%) and other purchase costs €82,170. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

1.6%

Gross rental yield: 3.0% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

For sale in the same street

The other homes for sale in this street, as their adverts state them: asking prices, not sale prices.

Address	Living m²	Plot m²	Built	Asking price	Asking price per m²
Watertorenlaan 62	134	—	2000	€950,000	€7,090
Watertorenlaan 13	142	159	2001	€949,000	€6,683

And 1 more home for sale in this street.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Cautious rent, per month

€2,063

Cash flow year 1, after tax

−€3,583

−0.3% of the same total investment of €1,074,920

IRR over 10 years

1.9%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

−€3,075

a year, against −€508 at €2,344 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €1,488 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

No major maintenance planned within ten years.

Other running costs, year 1

Management: €1,350
Insurance: €150
Owners’ association (VvE): €6,012
Property tax (OZB): €587
Water board levy: €225
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €9,812
Vacancy (year 1): €1,125
Tax (year 1): €17,699

Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0668% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Leidschendam-Voorburg: €0 a year; Water board levy, owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 25 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Watertorenlaan 20

2275 AX Voorburg

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

248–315 points

Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value

€807,500 – €950,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	67.25	85.5	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	10	14	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	7	7	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	37	37	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	8	14	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	99	114	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	15.75	29.25	listing: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² unknown: 0–18 m² (assumption), §2.2.2
Total	248	315

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€2,200

€17.74 per m² a month

Median

€2,344

€18.90 per m² a month

High (p75)

€2,616

€21.10 per m² a month

Rent used in the forecast

€2,344

Basis: The nearest 25 of 32 comparable rentals, 0.68 to 2.4 km away (weighted average 1.9 km)

Legal maximum rent

–

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

The nearest 25 of 32 comparable rentals, 0.68 to 2.4 km away (weighted average 1.9 km)

The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €18.90 × 124 m² = €2,344 a month.

Address	Distance	Living m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This homeapartment		124	3	2	A	2001
Maanplein 116-G2516 CK · apartment	0.68 km	94	—	2	A+++	2024	€2,170	€23.09	€21.34	11 Nov 2026	2 Jun 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,049 (€21.80 per m²), from €2,170 asking rent: excl. service costs, energy label A+++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.905 · location ×1.081 = €21.34 per m².
Graaf Florisstraat 332274 SV · apartment	1.22 km	91	—	2	A	2012	€2,200	€24.18	€21.96	11 Nov 2026	16 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,046 (€22.48 per m²), from €2,200 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.895 · location ×1.092 = €21.96 per m².
Nassaukade 1-F1052281 XA · apartment	1.35 km	94	—	2	A+	2017	€2,300	€24.47	€20.26	11 Nov 2026	17 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,020 (€21.49 per m²), from €2,300 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A+ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.905 · location ×1.042 = €20.26 per m².
Kasteellaan 8112516 BJ · apartment	1.41 km	89	—	2	A++	2024	€1,715	€19.27	€17.82	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,619 (€18.19 per m²), from €1,715 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.887 · location ×1.104 = €17.82 per m².
Guido Gezellestraat 122274 XN · apartment	1.51 km	90	—	2	C	1961	€2,050	€22.78	€21.71	31 Oct 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,001 (€22.23 per m²), from €2,050 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label C converted to A ×1.148. Carried to this home: size ×0.891 · location ×1.096 = €21.71 per m².
Burgemeester Feithplein 2442273 BW · apartment	1.55 km	81	—	2	A++	2020	€1,565	€19.32	€16.95	11 Nov 2026	6 Jul 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,478 (€18.25 per m²), from €1,565 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.858 · location ×1.083 = €16.95 per m².
Burgemeester Feithplein 2462273 BW · apartment	1.55 km	82	—	2	A++	2020	€1,775	€21.65	€17.74	11 Nov 2026	22 Jun 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,559 (€19.01 per m²), from €1,775 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.862 · location ×1.083 = €17.74 per m².
Burgemeester Feithplein 2312273 BW · apartment	1.56 km	89	—	2	A++	2020	€1,665	€18.71	€16.97	11 Nov 2026	14 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,572 (€17.66 per m²), from €1,665 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.887 · location ×1.083 = €16.97 per m².
Balen van Andelplein 32273 LG · apartment	1.84 km	84	—	2	A	1996	€1,950	€23.21	€20.66	31 Oct 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,814 (€21.60 per m²), from €1,950 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.869 · location ×1.1 = €20.66 per m².
Rijswijkseweg 61-B2516 EE · apartment	2.05 km	91	—	2	A	1995	€2,000	€21.98	€21.56	11 Nov 2026	22 Jul 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,000 (€21.98 per m²), from €2,000 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.895 · location ×1.096 = €21.56 per m².
Koopmansstraat 1-F4042288 BC · apartment	2.28 km	102	—	2	A	2020	€2,400	€23.53	€19.56	11 Nov 2026	26 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,040 (€20.00 per m²), from €2,400 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.932 · location ×1.049 = €19.56 per m².
Carolina van Nassaustraat 2532595 SW · apartment	2.34 km	102	—	2	A	2006	€1,866	€18.29	€18.45	2 Nov 2026	26 Oct 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,866 (€18.29 per m²), from €1,866 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.932 · location ×1.082 = €18.45 per m².
Carolina van Nassaustraat 3012595 SV · apartment	2.34 km	105	—	2	A	2006	€1,969	€18.75	€19.11	11 Nov 2026	24 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,969 (€18.75 per m²), from €1,969 asking rent. Carried to this home: size ×0.942 · location ×1.082 = €19.11 per m².
Carolina van Nassaustraat 3152595 SV · apartment	2.34 km	105	—	2	A	2006	€1,993	€18.98	€19.34	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,993 (€18.98 per m²), from €1,993 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.942 · location ×1.082 = €19.34 per m².
Carolina van Nassaustraat 2192595 SW · apartment	2.35 km	143	—	2	A	2006	€2,196	€15.36	€17.49	31 Oct 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,196 (€15.36 per m²), from €2,196 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.053 · location ×1.082 = €17.49 per m².
Carolina van Nassaustraat 2232595 SW · apartment	2.35 km	143	—	2	A	2006	€2,217	€15.50	€17.66	11 Nov 2026	27 Oct 2026
Bare rent at this home’s energy label €2,217 (€15.50 per m²), from €2,217 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.053 · location ×1.082 = €17.66 per m².
Carolina van Nassaustraat 2312595 SW · apartment	2.35 km	101	—	2	A	2006	€1,799	€17.81	€17.90	11 Nov 2026	16 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,799 (€17.81 per m²), from €1,799 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.929 · location ×1.082 = €17.90 per m².
Carolina van Nassaustraat 2812595 SW · apartment	2.35 km	105	—	2	A	2013	€1,928	€18.36	€18.71	11 Nov 2026	16 Jul 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,928 (€18.36 per m²), from €1,928 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.942 · location ×1.082 = €18.71 per m².
Koningin Sophiestraat 2022595 TM · apartment	2.35 km	107	—	2	A	2018	€2,200	€20.56	€21.10	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,200 (€20.56 per m²), from €2,200 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.948 · location ×1.082 = €21.10 per m².
Koningin Sophiestraat 2162595 TM · apartment	2.35 km	92	—	2	A	2018	€2,000	€21.74	€21.13	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,000 (€21.74 per m²), from €2,000 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.898 · location ×1.082 = €21.13 per m².
Koningin Sophiestraat 1642595 TM · apartment	2.36 km	99	—	–	A	2019	€2,150	€21.72	€21.67	3 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,150 (€21.72 per m²), from €2,150 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.922 · location ×1.082 = €21.67 per m².
Koningin Sophiestraat 1302595 TM · apartment	2.37 km	87	—	–	A	2019	€2,000	€22.99	€21.90	3 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €2,000 (€22.99 per m²), from €2,000 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.88 · location ×1.082 = €21.90 per m².
Carolina van Nassaustraat 972595 SZ · apartment	2.39 km	116	—	2	A	2006	€1,993	€17.18	€18.24	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,993 (€17.18 per m²), from €1,993 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.976 · location ×1.087 = €18.24 per m².
Carolina van Nassaustraat 912595 SZ · apartment	2.39 km	103	—	2	A	2006	€1,937	€18.81	€19.12	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,937 (€18.81 per m²), from €1,937 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.935 · location ×1.087 = €19.12 per m².
Prinses Beatrixlaan 556-A2273 XZ · apartment	2.4 km	91	—	–	–	2018	€1,576	€17.32	€17.16	11 Nov 2026	5 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,576 (€17.32 per m²), from €1,576 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.895 · location ×1.108 = €17.16 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 11/100

KitchenGood
photos: Modern, well-maintained kitchen with integrated appliances.
BathroomGood
advert text: Op een werkelijk prachtige locatie, in een rustige en autoluwe woonomgeving, bevindt zich dit bijzonder comfortabele en uitstekend onderhouden appartement met e
ToiletUnknown
FloorsGood
photos: Herringbone parquet flooring in good condition throughout.
Interior paintGood
photos: Neutral, light-colored walls appear clean and well-maintained.
Exterior paintGood
photos: Brick facade in good condition, minimal visible wear.
Frames and glazingGood
photos: Modern window frames, likely double-glazed, in good condition.
RoofGood
photos: Flat roof appears well-maintained from aerial view.
BoilerNewfrom 2023
advert features: Nefit HR (gas gestookt combiketel uit 2023, eigendom)
InsulationGood
advert features: Volledig geïsoleerd

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: A
Points after: 248–315Free sector
Rent after: €2,344Comparable rents within 2.5 km
Value after: €992,750 – €992,750 – €992,750asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Cost (min – mid – max): €0 – €1,650 – €3,300incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: A
Points after: 248–315Free sector
Rent after: €2,344p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 32 comparables) × 124 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after: €992,750 – €992,750 – €992,750asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.1%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full

Notes

toilet: state unknown, priced as a band

Full renovation

Cost (min – mid – max): €0 – €1,650 – €3,300incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: A
Points after: 248–315Free sector
Rent after: €2,344p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 32 comparables) × 124 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after: Not shownModel note: label already at or above the target
IRR over 10 years: 2.1%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full

Notes

label already at or above the target
toilet: state unknown, priced as a band

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

2.2%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

1.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

3.0%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

0.9%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€70,297

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€262,683

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

−€508

Payback

–

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow−€508 → −€19,484

Value at year end€1,025,511 → €1,373,546

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€2,344	€2,414	€2,487	€2,561	€2,638	€2,717	€2,799	€2,883	€2,969	€3,058
Rent for the year	€28,128	€28,972	€29,841	€30,736	€31,658	€32,608	€33,586	€34,594	€35,632	€36,701
Vacancy	€1,125	€1,159	€1,194	€3,791	€1,266	€1,304	€1,343	€4,267	€1,425	€1,468
Running costs	€9,812	€10,071	€10,336	€13,042	€10,888	€11,175	€11,470	€14,512	€12,084	€12,403
of which maintenance	€1,488	€1,525	€1,563	€1,602	€1,642	€1,684	€1,726	€1,769	€1,813	€1,858
Net operating income	€17,191	€17,742	€18,311	€13,904	€19,504	€20,128	€20,773	€15,816	€22,123	€22,830
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€17,699	€18,325	€18,972	€19,641	€20,331	€21,044	€21,781	€22,542	€23,328	€24,141
Cash flow	−€508	−€583	−€661	−€5,737	−€827	−€916	−€1,009	−€6,727	−€1,206	−€1,311
Cumulative cash flow	−€508	−€1,091	−€1,752	−€7,489	−€8,316	−€9,232	−€10,241	−€16,968	−€18,173	−€19,484
Value at year end	€1,025,511	€1,059,353	€1,094,311	€1,130,424	€1,167,727	€1,206,262	€1,246,069	€1,287,189	€1,329,667	€1,373,546

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€1,167,727	€1,373,546
Selling costs	€14,194	€16,458
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€1,153,533	€1,357,088

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	−2.0%	−1.0%	−€1,577	−€106,167
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	1.3%	2.2%	−€508	€262,683
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	2.5%	3.5%	€26	€435,629

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−2.6%	−1.7%	−0.8%	0.1%	1.0%	1.9%	2.8%	3.8%
30% of the price	−5.4%	−3.9%	−2.5%	−1.2%	0.1%	1.4%	2.6%	3.8%
50% of the price	−9.3%	−6.8%	−4.7%	−2.7%	−0.9%	0.8%	2.4%	3.9%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.2% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Leidschendam-Voorburg

For this home

Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €500,000 (2027), not exact (not verified); WOZ estimate €807,500–€950,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€737,234–€950,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).

province of Zuid-Holland · water board Delfland / Rijnland · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.06679% of the WOZ value
Source: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen
Sewerage charge, owner: €0 a year
Source: Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2)
Water board levy (watersysteemheffing) · Delfland / Rijnland: 0.0256% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

In forcesince 1 Jul 2023 until 30 Jun 2027, in the whole municipalitynot verified

WOZ limit 2026: up to and including €470,000.

A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.

Exceptions:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 5:12 lid 1)
buiten de regeling: een nieuwbouwwoning die minder dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd, of nog niet; beschermd is een woning "die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement" (art. 5:12 lid 1); een eerder opgeleverde nieuwbouwwoning valt er wel onder
buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 5:12 lid 1)
buiten de regeling: onzelfstandige woonruimten die deel zijn van een volgens de Huisvestingswet 2014 omgezette zelfstandige woonruimte, en een woonruimte die na de toekenning van de bestemming wonen niet op enige wijze in gebruik is geweest (art. 5:12 lid 2)
vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (art. 5:13 lid 2)
vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (art. 5:13 lid 2)
vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 5:13 lid 2)
vergunning: in de gevallen van artikel 41 lid 3 a tot en met c van de Huisvestingswet 2014 (art. 5:14 lid 1)
vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of in bijzondere gevallen (art. 5:15)

How the limit is set: de NHG-kostengrens, "de voor dat jaar vastgestelde NHG-kostengrens van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG" (HV 2023 art. 1:1), "geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt", tot en met de grens ("lager of gelijk", art. 5:12 lid 1); de verordening noemt geen bedrag. De bedragen zijn die van de NHG zoals officiële teksten van andere gemeenten ze noemen (dezelfde als voor Den Haag, waarvan de verordening dezelfde definitie heeft): € 405.000 (2023) Huisvestingsverordening Delft 2023 (CVDR697876/5), € 435.000 (2024) en € 450.000 (2025) Woonvisie 2025 Zuidplas (CVDR757493/1), € 470.000 (2026) Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027 (CVDR698740/2) en Grondprijsbrief 2026-2027 West Betuwe (CVDR761668/1); voor 2027 € 500.000, de grens zonder energiebesparende voorzieningen: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Welk WOZ-jaar telt, zegt geen tekst; aangenomen is de laatst bekende WOZ-waarde bij de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (Wet WOZ art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu (een aanname, de voorzichtige lezing): het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"Artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op zelfstandige woonruimten met de volgende kenmerken: gelegen in een van de wijken van de gemeente Leidschendam-Voorburg; met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt;" (Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg 2023, CVDR697846/3, art. 5:12 lid 1, versie geldend vanaf 16-07-2026 met terugwerkende kracht vanaf 01-07-2026; de artikelen 5:12-5:16 zijn ongewijzigd sinds 1-7-2023). In de hele gemeente: de verordening noemt geen lijst van wijken. "Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden een woonruimte als omschreven in artikel 5:12 te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders." (art. 5:13 lid 1). "Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027." (art. 8:4): de regel loopt t/m 30-06-2027. Een opvolger is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, 2026-11-12); het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (CVDR767239/1) noemt "de geactualiseerde regionale Huisvestingsverordening, die in juli 2027 zal worden vastgesteld" en als actie "Aanpassing Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg naar aanleiding van de inwerkingtreding Wet versterking regie volkshuisvesting". De regel wordt toegepast (verleende vergunningen, onder meer Gemeenteblad 2026, 14236). De leges 2025 noemden € 727,75 voor een vergunning opkoopbescherming; de Legesverordening 2026 heeft die regel niet meer. Door de lezer en de controleur gelezen, door de schrijver nagelezen (2026-11-12). Niet geverifieerd is alleen welk WOZ-jaar telt: de verordening noemt geen moment voor de WOZ-waarde, en het model neemt de laatste beschikking bij de inschrijving, de lezing die meer woningen achterhoudt. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, CVDR748304/1, rij MRO-16; Volkshuisvestingsprogramma Leidschendam-Voorburg 2026-2030, CVDR767239/1; Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022, CVDR678640/4): "Het besluiten over het al dan niet toepassen van de uitzonderingsclausule bij een kettingbeding aangaande anti-speculatie en/of woonverplichting, inhoudende de mogelijkheid tot het (geheel of gedeeltelijk) kwijtschelden van een opgelegde boete indien onredelijk bezwarend." (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, rij MRO-16, geldend vanaf 03-12-2025): de gemeente legt in eigen koopovereenkomsten een anti-speculatiebeding of woonverplichting op, maar die overeenkomsten zijn niet gepubliceerd; voor welke woningen, met welke termijn en prijsgrens is niet gelezen. Geen verordening of beleidsregel legt kopers van nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op: het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 wil die nog onderzoeken ("Onderzoeken invoeren van zelfbewoningsplicht met anti-speculatiebeding."), en de Verordening sociale en middeldure woningbouw 2022 bindt alleen ontwikkelaars van 12 of meer woningen ("minimaal 2/3 e betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen", art. 4 lid 1; sociale koop tot € 205.000 en middeldure koop tot € 405.000, prijspeil 2025, art. 1), zonder plicht voor een koper. Het register en het Gemeenteblad gezocht op zelfbewoning, woonplicht, bewoningsplicht, antispeculatiebeding, kettingbeding, doelgroepenverordening, sociale koop, uitgifte- en verkoopvoorwaarden en verhuurverbod (lezer en controleur, Gemeenteblad herhaald door de schrijver, 2026-11-12)

Assumption: the ordinance does not say which WOZ value the buy-to-let protection (opkoopbescherming) compares: the model takes the last WOZ assessment at the registration, the reading that withholds more homes; the rule itself was read word for word. The ordinance lapses on 1 July 2027 and no successor has been adopted, so the model withholds every home whose transfer could be registered after that

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": alleen een beleidsregel bijstand) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening": geen resultaten; de 13 resultaten voor "verhuurvergunning" gaan alle over de verhuurvergunning opkoopbescherming), en de Legesverordening 2026 heeft geen leges voor een verhuurvergunning. Het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 houdt er een open: "De gemeente monitort het aantal meldingen en kan op basis hiervan eventuele extra maatregelen nemen, waaronder het invoeren van een verhuurvergunning." (CVDR767239/1); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Leidschendam-Voorburg (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed); the housing programme 2026-2030 keeps the introduction of a landlord permit open; the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

New tenants of a mid-rent home (144–186 WWS points) need a housing permit from the municipality since 1 Jul 2023, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.

"Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (HV 2023 art. 2:2); "De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op middenhuur woonruimten." (art. 2:1), bij elke verhuurder, in de hele gemeente; middenhuur sinds de eerste wijziging (1-1-2025), daarvoor alleen een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1). Inkomensgrens: die van artikel 16 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 onder de huurprijsgrens, die van artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 voor middenhuur (art. 2:3). De verordening vervalt op 1-7-2027 (art. 8:4): t/m 30-06-2027. Leges € 55,50 (Legesverordening 2026, 1.5.1). Door de lezer en de controleur gelezen (2026-11-12)

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Leidschendam-Voorburg say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): de gemeente geeft grond ook in erfpacht uit, maar algemene erfpachtvoorwaarden en de voorwaarden van elk erfpachtcontract zijn niet gevonden en niet gelezen

Source: Nota Grondprijsbeleid 2022 Leidschendam-Voorburg, CVDR675444/1, § 2.2 en 4.3 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"De volgende uitgiftevormen komen voor: Verkoop (gronduitgifte in eigendom); Uitgifte in erfpacht; Pacht; Verhuur;" (§ 2.2) en "In het erfpachtcontract wordt overeengekomen voor welke periode de erfpacht en de canon wordt vastgesteld." (§ 4.3): de nota zegt niets over verhuur van een woning. Geen algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden in het register (titels "*erfpacht*": geen resultaten) of het Gemeenteblad ("erfpachtvoorwaarden": geen resultaten), door de lezer en de controleur gezocht (2026-11-12); de Notitie gronduitgifte 2024 (CVDR710111/1) en de Grondprijsbrief 2026 (CVDR756749/1) noemen geen verhuurvoorwaarden. Of en hoeveel woningen op gemeentelijke erfpacht staan en wat hun akten over verhuur zeggen, is niet gelezen

Sources

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Leidschendam-Voorburg where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeLeidschendam-Voorburg	€0	law"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2)	Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZLeidschendam-Voorburg	0.06679%	law"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen	Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZLeidschendam-Voorburg	0.0256%	assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12)	Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€992,750verwachte koopsom: vraagprijs € 950.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, apartment’)
Property tax (OZB), municipal0.06679%Property tax (OZB), owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0668% of the WOZ
Sewerage charge, municipal€0Sewerage charge, owner, Leidschendam-Voorburg: €0 a year
Water board levy, municipal0.0256%Water board levy, owner, Leidschendam-Voorburg: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
Buy-to-let protectionboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Leidschendam-Voorburg (€ 470.000 voor 2026, € 500.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)

Model input

Expected purchase price: €992,750
Rent segment: Free sector
Municipal charges: Sewerage charge €0 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.06679% · Water board levy, share of WOZ 0.0256%
WOZ value (estimate): €878,750
Build year: 2001
Owners’ association (VvE) a month: €501
Asking price: €950,000
Overbid on the asking price: 4.5%
Market rent a month: €2,344
Type of home: apartment
Living area (m²): 124
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 3 years
WWS maximum rent a month: –
Exterior last painted (years ago): –

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.