Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Van Ledenberchstraat 8
Free beta · pilot2334 AT Leiden
187 points or more: the market rent applies.
An asking price, not a sale price.
The asking price was cut: no overbid assumed. The forecast buys at this price.
- Living area
- 153 m²
- Asking price per m²
- €5,065
- Energy label
- F
- Built
- 1929
- Rooms / bedrooms
- 5 / 4
- Bathrooms
- 1
- Plot
- 160 m²
- Type
- House · corner house
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €4,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
- Year 1: boiler€3,000
- Year 7: exterior paint€6,958
- Management
- €1,748
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €755
- Sewerage charge
- €90
- Water board levy
- €171
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €10,663
- Vacancy (year 1)
- €1,456
- Tax (year 1)
- €14,202
Assumed for this home: boiler from 2005 is past its life: replaced in year 1; Property tax (OZB), owner, Leiden: 0.1053% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Leiden: €90 a year; Water board levy, owner, Leiden: 0.0239% of the WOZ
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 8 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 54.5 | 66.75 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 11 | 15 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 15 | 15 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | −9 | −9 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 12 | 18 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 122 | 141 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 12 | 12 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Total | 222 | 273 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
8 comparable rentals 1.78 to 6.69 km away (weighted average 5.0 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 7 without a location index of their own are not adjusted.
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €19.83 × 153 m² = €3,034 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homecorner house | 153 | 160 | 5 | 4 | F | 1929 | ||||||
| P.C. Hooftlaan 32332 AX · semi-detached house | 1.78 km | 184 | — | — | 4 | C | 1930 | €3,950 | €21.47 | €19.83 | 11 Nov 2026 | 26 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,563 (€19.36 per m²), from €3,950 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×1.057 · location ×0.969 = €19.83 per m². | ||||||||||||
| Deijlerweg 1102241 AJ · terraced house | 5.61 km | 165 | — | — | 4 | D | 1968 | €3,500 | €21.21 | €21.05 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,395 (€20.58 per m²), from €3,500 asking rent: excl. service costs, energy label D converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×1.023 · no location index, not adjusted for location = €21.05 per m². | ||||||||||||
| Deijlerweg 1042241 AJ · terraced house | 5.63 km | 160 | — | — | 4 | C | 1969 | €3,400 | €21.25 | €19.43 | 11 Nov 2026 | 2 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,067 (€19.17 per m²), from €3,400 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×1.014 · no location index, not adjusted for location = €19.43 per m². | ||||||||||||
| Deijlerweg 1022241 AJ · terraced house | 5.64 km | 180 | — | — | 4 | C | 1968 | €4,800 | €26.67 | €23.09 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,958 (€21.99 per m²), from €4,800 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×1.05 · no location index, not adjusted for location = €23.09 per m². | ||||||||||||
| Paedtslaan 242241 KB · terraced house | 5.96 km | 147 | — | — | 4 | C | 1969 | €3,000 | €20.41 | €19.56 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,910 (€19.80 per m²), from €3,000 asking rent: excl. service costs, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×0.988 · no location index, not adjusted for location = €19.56 per m². | ||||||||||||
| Johan de Wittstraat 142242 LB · terraced house | 6.41 km | 137 | — | — | 4 | C | 1935 | €3,100 | €22.63 | €19.75 | 7 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,797 (€20.42 per m²), from €3,100 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×0.967 · no location index, not adjusted for location = €19.75 per m². | ||||||||||||
| Gravestraat 72242 HZ · terraced house | 6.67 km | 122 | — | — | 4 | C | 1937 | €3,150 | €25.82 | €23.40 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,056 (€25.05 per m²), from €3,150 asking rent: excl. service costs, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×0.934 · no location index, not adjusted for location = €23.40 per m². | ||||||||||||
| Prinsenweg 442242 EH · semi-detached house | 6.69 km | 166 | — | — | 4 | C | 1938 | €4,500 | €27.11 | €25.06 | 11 Nov 2026 | 31 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €4,059 (€24.45 per m²), from €4,500 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to F ×0.97. Carried to this home: size ×1.025 · no location index, not adjusted for location = €25.06 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 38/100- KitchenNewfrom 2024
advert text:
De deels moderne open keuken (2024) is voorzien van enige inbouwapparatuur, losse koel/vrieskast en een flinke voorraadkast.
- BathroomFair
advert text:
De woning beschikt over een ruime woon- & eetkamer, aangebouwde serrekamer, grotendeels gemoderniseerde open keuken, drie slaapkamers, nette badkamer en een moo
- ToiletFair
photos:
One toilet is modern, another is very basic and dated.
- FloorsNewfrom 2024
general renovation year:
De woning is deels (2024) al gerenoveerd;
- Interior paintGoodfrom 2024
general renovation year:
De woning is deels (2024) al gerenoveerd;
- Exterior paintFair
photos:
Exterior paint on frames and doors appears somewhat faded/worn.
- Frames and glazingFair
photos:
Window frames appear older, likely wood, with some double glazing.
- RoofFair
photos:
Roof tiles appear older but generally intact, some moss visible.
- BoilerDue for replacementfrom 2005
advert text:
Verder hangt hier de cv-wand ketel (2005).
- InsulationUnknown
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- F
- Points after
- 222–273Free sector
- Rent after
- €3,034Comparable rents within 8 km
- Value after
- €775,000 – €775,000 – €775,000asking price
- IRR over 10 years
- 3.7%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €3,300 – €24,750 – €46,200incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- F
- Points after
- 222–273Free sector
- Rent after
- €3,034p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 153 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €775,000 – €775,000 – €775,000asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh)
- IRR over 10 years
- 3.3%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (5)
- Bathroom · Fair€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state fair: 0 … full
- Toilet · Fair€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state fair: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- Exterior paint · Fair€0 – €6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’); state fair: 0 … full
- Roof covering · Fair€0 – €15,000
roof covering replaced (model setting ‘Renovation: new roof covering’); state fair: 0 … full
- bathroom: state fair, priced as a band
- toilet: state fair, priced as a band
- exterior paint: state fair, priced as a band
- roof covering: state fair, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €3,300 – €51,150 – €84,700incl. 10% contingency
- Duration
- 14 weeks
- Energy label after
- B
- Points after
- 265–316Free sector
- Rent after
- €3,216p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 153 m² × 1.06 (label class 3 → 1): no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
- Value after
- €757,950 – €775,000 – €775,000asking price × the measured premium of modernisation: 5 modernised or young corner and end-of-terrace houses ask +4% (p25–p75: −2% to +16%) against 12 not modernised of the same type, size (±35% m²), generation (build year ±30 years) and location in the municipality; asking prices, not transactions; no premium: the home already counts as modernised (as the comparison homes do: recently renovated, two or more parts new, or young)
- IRR over 10 years
- 3.3%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (10)
- Bathroom · Fair€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state fair: 0 … full
- Toilet · Fair€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state fair: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- Exterior paint · Fair€0 – €6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’); state fair: 0 … full
- Roof covering · Fair€0 – €15,000
roof covering replaced (model setting ‘Renovation: new roof covering’); state fair: 0 … full
- Roof insulation · unknown€0 – €6,000
model setting ‘Roof insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- Cavity wall insulation · unknown€0 – €4,000
model setting ‘Cavity wall insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- Floor insulation · unknown€0 – €3,000
model setting ‘Floor insulation’; not named in the insulation line: 0 … full
- HR++ glass · Fair€0 – €9,000
model setting ‘HR++ glass (house)’; 0 … full
- Other measures to the target label · assumption€0 – €13,000
4 label steps × 6000 (model setting ‘Renovation: one energy-label step’) minus the measures named
- bathroom: state fair, priced as a band
- toilet: state fair, priced as a band
- exterior paint: state fair, priced as a band
- roof covering: state fair, priced as a band
- roof insulation: state unknown, priced as a band
- cavity wall insulation: state unknown, priced as a band
- floor insulation: state unknown, priced as a band
- HR++ glass: state fair, priced as a band
- other measures to the target label: state assumed, priced as a band
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €3,034 | €3,125 | €3,219 | €3,315 | €3,415 | €3,517 | €3,623 | €3,731 | €3,843 | €3,959 |
| Rent for the year | €36,408 | €37,500 | €38,625 | €39,784 | €40,978 | €42,207 | €43,473 | €44,777 | €46,121 | €47,504 |
| Vacancy | €1,456 | €1,500 | €1,545 | €4,907 | €1,639 | €1,688 | €1,739 | €5,523 | €1,845 | €1,900 |
| Running costs | €10,663 | €7,871 | €8,085 | €11,454 | €8,529 | €8,761 | €15,957 | €12,788 | €9,494 | €9,752 |
| of which maintenance | €4,500 | €4,613 | €4,728 | €4,846 | €4,967 | €5,091 | €5,219 | €5,349 | €5,483 | €5,620 |
| of which major maintenance | €3,0001 | €6,9587 | ||||||||
| Net operating income | €24,288 | €28,129 | €28,996 | €23,424 | €30,809 | €31,758 | €25,777 | €26,467 | €34,782 | €35,852 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €14,202 | €14,713 | €15,241 | €15,786 | €16,350 | €16,932 | €17,533 | €18,154 | €18,795 | €19,457 |
| Cash flow | €10,086 | €13,416 | €13,754 | €7,637 | €14,459 | €14,826 | €8,245 | €8,313 | €15,987 | €16,394 |
| Cumulative cash flow | €10,086 | €23,501 | €37,256 | €44,893 | €59,353 | €74,179 | €82,423 | €90,737 | €106,723 | €123,118 |
| Value at year end | €800,575 | €826,994 | €854,285 | €882,476 | €911,598 | €941,681 | €972,756 | €1,004,857 | €1,038,017 | €1,072,272 |
of which major maintenance: 1 boiler €3,0007 exterior paint €6,958
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €911,598 | €1,072,272 |
| Selling costs | €11,377 | €13,144 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €900,221 | €1,059,128 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −0.5% | 0.5% | €8,702 | €43,583 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 2.8% | 3.7% | €10,086 | €342,495 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 4.0% | 4.9% | €10,778 | €487,035 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −0.7% | 0.1% | 0.9% | 1.7% | 2.6% | 3.4% | 4.3% | 5.1% |
| 30% of the price | −2.6% | −1.3% | −0.1% | 1.1% | 2.2% | 3.4% | 4.5% | 5.6% |
| 50% of the price | −5.0% | −3.1% | −1.3% | 0.3% | 1.9% | 3.4% | 4.8% | 6.2% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 3.7% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
LeidenFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €530,000 (2027), not exact (not verified); WOZ estimate €658,750–€775,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€595,597–€775,000, brought back by 5.6% a year, derived from the CBS price index of existing owner-occupied homes in the Agglomeratie Leiden en Bollenstreek region (measured up to Q3 2026, carried forward after it): a regional average, not a measured WOZ value).
province of Zuid-Holland · water board Rijnland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.10529% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen Leiden 2026, CVDR754085/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10529%"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,62056%) geldt alleen voor niet-woningen
- Sewerage charge, owner
- €89.76 a yearSource: Verordening riool- en waterzorgheffing Leiden 2026, CVDR754083/1, art. 6 lid 1 en art. 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"De belasting wordt bij het eigendomsdeel van woningen geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief bedraagt voor een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient: a. het eigenarendeel: b. het gebruikersdeel: € 89,76 1. als de woning wordt bewoond door één persoon € 67,68"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2). De tabel zet "a. het eigenarendeel:" en "b. het gebruikersdeel:" in één cel naast € 89,76; het gebruikersdeel heeft eigen bedragen naar het aantal personen (€ 67,68 / 98,16 / 129,84) en alleen het eigendomsdeel is een vast bedrag per perceel (art. 6 lid 1), dus € 89,76 is het eigenarendeel (zo ook 2025, CVDR732406/1: "a. het eigenarendeel: € 89,52"). Het gebruikersdeel is voor de huurder; bij verhuur van een deel van een perceel (kamers) of volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder het (art. 3 lid 3 b en c, niet gemodelleerd)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijnland
- 0.0239% of the WOZ valueSource: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 1 Jan 2024 until 31 Dec 2027, in the whole municipalitynot verified
WOZ limit 2026: up to and including €498,200.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was, of verhuurd met een opkoopvergunning (art. 7 lid 1 c)
- buiten de regeling: aankoop door een woningcorporatie op grond van een terugkoopplicht (lid 2 a)
- buiten de regeling: aankoop door een woningcorporatie of door of namens de gemeente, of met toestemming van de gemeente, voor sloop bij herstructurering (lid 2 b)
- buiten de regeling: aankoop door of namens de gemeente voor de huisvesting van inwoners die zorg ontvangen (lid 2 c)
- buiten de regeling: nieuwbouw die deel is van een nieuwgebouwd complex "dat volledig is gebouwd en bestemd om direct na de oplevering te worden verhuurd" (lid 2 d); andere nieuwbouw valt eronder
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 8 lid 3, Huisvestingswet art. 41 lid 3 a)
- vergunning: de eigenaar had er ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (lid 3 b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 3 c)
- hardheidsclausule (art. 11)
How the limit is set: de WOZ-waarde "op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering", "gelijk of lager … dan de bovengrens die geldt voor de Nationale Hypotheek Garantie" (HV art. 7 lid 1 a): een verwijzing die elk 1 januari meebeweegt met de NHG-kostengrens van Stichting WEW, niet door de gemeente vastgesteld. De toelichting noemt het basisbedrag ("in 2024 is dit € 435.000,-"), niet de grens met energiebesparende voorzieningen (2025 € 477.000, CVDR733271/1; 2026 € 498.200, CVDR759982/1), maar de tekst zelf sluit de ruimere niet uit: bij twijfel de hogere, zoals in Almere en Breda (2025 € 477.000, 2026 € 498.200, 2027 € 530.000), niet geverifieerd aan de verordening, zodat een WOZ tussen de twee lezingen mogelijk onder de regeling valt. De basisbedragen 2025 € 450.000 en 2026 € 470.000 gelezen in officiële gemeentelijke teksten in het register (Maastricht CVDR737561/2 en Gooi en Vechtstreek CVDR743388/1; Bergen CVDR698740/2 en Ridderkerk CVDR768326/1); voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Een WOZ-peildatum of een vervangende waarde voor een woning zonder WOZ-waarde (nieuwbouw) noemt de verordening niet. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"1. Het verbod bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet is van toepassing op alle woonruimten in de gemeente Leiden: a. die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben die gelijk of lager is dan de bovengrens die geldt voor de Nationale Hypotheek Garantie. b. waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte ligt na 1 januari 2024; en c. die … vrij is van huur en gebruik, voor een periode van minder dan zes maanden in verhuurde staat is of is verhuurd met een vergunning op grond van dit hoofdstuk." (Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2024, hoofdstuk 3, art. 7 lid 1, versie 4 geldend vanaf 11-07-2025; "in de gemeente Leiden" sinds versie 3, 1-1-2025). Vier jaar na de inschrijving (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De verordening "vervalt op 1 januari 2028" (art. 13 lid 1): until is het einde van deze verordening, niet per se van de regeling; op 3-11-2026 is geen opvolger vastgesteld (register en Gemeenteblad) en geen tekst zegt of een verbod dat vóór 1-1-2028 begon daarna doorloopt: opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Leges € 507,05 per aanvraag (Legesverordening Leiden 2026, CVDR751716/2, art. 3.17). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Omgevingsprogramma Volkshuisvestingsprogramma Leiden 2025-2030, CVDR740537/1, par. 2.4 en bijlagen III en IV): "Voor betaalbare koopwoningen geldt de betaalbaarheidsgrens uit het Besluit Woningbouwimpuls. Deze grenzen worden jaarlijks door het Rijk geïndexeerd. Het moment van verkoop is hierbij bepalend. Hierbij passen we een antispeculatiebeding toe met een looptijd van 3 jaar na oplevering, en een zelfbewoningsplicht met een looptijd van 10 jaar na oplevering." (par. 2.4, "Daarom vragen we van onze partners"; geldend vanaf 15-06-2025). Bijlage IV: in ontwikkelingen van 20 of meer woningen ten minste 20% "een VON-prijs niet hoger dan de Betaalbaarheidsgrens uit het besluit Woningbouwimpuls"; bijlage III (24): "De koper (eindgebruiker) is verplicht de Betaalbare Koopwoning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen." Grens € 420.000 v.o.n. in 2026 (Staatscourant 2025, 38156, art. IV), € 435.000 vanaf 1-1-2027 (Staatscourant 2026, 35093, toelichting op art. I A). Volgens het Volkshuisvestingsprogramma: hoe de plicht op de koper wordt gelegd, en of ze een latere koper binnen de 10 jaar bindt, zegt de tekst niet. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2024, CVDR711669/4, toelichting): "als de grond bij een ontwikkeling eigendom van de gemeente is, hanteert de gemeente een zelfbewoningsplicht met een anti-speculatiebeding" (toelichting, die verwijst naar de notitie "Samenhangend pakket woningmarktregulerende maatregelen" van 1-8-2023): termijn, prijsgrens en begin niet gelezen; de notitie en de grondverkoopvoorwaarden staan niet in het register of het Gemeenteblad en leiden.nl was onbereikbaar
Assumption: the limit of the buy-to-let protection (opkoopbescherming) is the NHG cost limit including energy-saving measures, the higher reading; the ordinance does not say which of the two NHG limits applies
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Landlord permit (verhuurvergunning)
Letting is possible with a landlord permit: conditions and fees, not a ban.
Applies in 10 districts: Binnenstad Noord, Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, Stationsdistrict, Leiden Noord, Haagweg Noord, Slaaghwijk, Merenwijk Centrum, Transvaal.
"Het is verboden zonder vergunning van het college een woonruimte te verhuren die gelegen is in de gebieden die op de kaart in bijlage I bij deze verordening zijn aangewezen." (Verhuurverordening Leiden 2024, art. 2 lid 1, versie 3 geldend vanaf 01-07-2025; in werking 1-1-2024, art. 6 lid 1; voor wie al vóór 1-1-2024 verhuurde vanaf 1-7-2024, art. 5; geen einddatum). Bindend is de kaart in bijlage I ("Buurten met goed verhuurderschap"), te grof om een adres te plaatsen; de toelichting noemt de gebieden: "Het gaat dan om de Binnenstad Noord, de Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, het Stationsdistrict, Leiden Noord, de Haagweg Noord, de Slaaghwijk, Merenwijk Centrum en Transvaal." Voor alle categorieën woonruimte; hospitaverhuur uitgezonderd. Leges € 978,85 (Legesverordening 2026, art. 3.18). Een voorwaarde, geen verbod
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
alleen voor sociale huurwoningen (aanvangshuur onder de huurprijsgrens) van woningcorporaties, van particuliere verhuurders met tien of meer na 1-1-2024 opgeleverde woningen en van de SHWJ ("Deze verordening is van toepassing op sociale huurwoningen en standplaatsen in de sociale huursector in de regio Holland Rijnland die in het bezit zijn van: a. woningcorporaties; b. particuliere verhuurders die eigenaar zijn van tien of meer woningen die na 1 januari 2024 zijn opgeleverd;", Huisvestingsverordening Regio Holland Rijnland 2026, art. 2 lid 2 en art. 4 lid 1, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029); middenhuur: "Niet van toepassing in de Regio" (art. 38). De eigen Huisvestingsverordening (woonruimtevoorraad) Leiden 2024 (vervalt op 1 januari 2028) heeft geen vergunning voor huurders. Geen vergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder met minder dan tien zulke woningen, in geen segment
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Leiden say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de Erfpachtvoorwaarden 1975-1992 van de gemeente zijn niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Leiden where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeLeiden | €90 | law"De belasting wordt bij het eigendomsdeel van woningen geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief bedraagt voor een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient: a. het eigenarendeel: b. het gebruikersdeel: € 89,76 1. als de woning wordt bewoond door één persoon € 67,68"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2). De tabel zet "a. het eigenarendeel:" en "b. het gebruikersdeel:" in één cel naast € 89,76; het gebruikersdeel heeft eigen bedragen naar het aantal personen (€ 67,68 / 98,16 / 129,84) en alleen het eigendomsdeel is een vast bedrag per perceel (art. 6 lid 1), dus € 89,76 is het eigenarendeel (zo ook 2025, CVDR732406/1: "a. het eigenarendeel: € 89,52"). Het gebruikersdeel is voor de huurder; bij verhuur van een deel van een perceel (kamers) of volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder het (art. 3 lid 3 b en c, niet gemodelleerd) | Verordening riool- en waterzorgheffing Leiden 2026, CVDR754083/1, art. 6 lid 1 en art. 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZLeiden | 0.10529% | law"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10529%"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,62056%) geldt alleen voor niet-woningen | Verordening onroerende-zaakbelastingen Leiden 2026, CVDR754085/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZLeiden | 0.0239% | law"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner | Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€775,000verwachte koopsom: vraagprijs € 775.000 +0% — vraagprijs verlaagd van € 795.000: geen overbod (model setting ‘Overbid after a price cut’)
- Boiler age14 yearsboiler from 2005 is past its life: replaced in year 1
- Property tax (OZB), municipal0.10529%Property tax (OZB), owner, Leiden: 0.1053% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€90Sewerage charge, owner, Leiden: €90 a year
- Water board levy, municipal0.0239%Water board levy, owner, Leiden: 0.0239% of the WOZ
- Buy-to-let protectionboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Leiden (€ 498.200 voor 2026, € 530.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5,6% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Agglomeratie Leiden en Bollenstreek): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)
- Landlord permitin een deel van de wijken is een verhuurvergunning nodig ("Het is verboden zonder vergunning van het college een woonruimte te verhuren die gelegen is in de gebieden die op de kaart in bijlage I bij deze verordening zijn aangewezen." (Verhuurverordening Leiden 2024, art. 2 lid 1, versie 3 geldend vanaf 01-07-2025; in werking 1-1-2024, art. 6 lid 1; voor wie al vóór 1-1-2024 verhuurde vanaf 1-7-2024, art. 5; geen einddatum). Bindend is de kaart in bijlage I ("Buurten met goed verhuurderschap"), te grof om een adres te plaatsen; de toelichting noemt de gebieden: "Het gaat dan om de Binnenstad Noord, de Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, het Stationsdistrict, Leiden Noord, de Haagweg Noord, de Slaaghwijk, Merenwijk Centrum en Transvaal." Voor alle categorieën woonruimte; hospitaverhuur uitgezonderd. Leges € 978,85 (Legesverordening 2026, art. 3.18). Een voorwaarde, geen verbod); voorwaarden en leges, geen verbod
Model input
- Expected purchase price
- €775,000
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €90 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.10529% · Water board levy, share of WOZ 0.0239%
- WOZ value (estimate)
- €716,875
- Build year
- 1929
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €775,000
- Overbid on the asking price
- 0%
- Market rent a month
- €3,034
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 153
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 14 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 11 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.