Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Willem Grolstraat 77

Free beta · pilot

7826 EG Emmen

Under offerFree sectorBest scenario: Let as isIndicative

187 points or more: the market rent applies.

Asking price

€309,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€319,197

+3.3% on the asking price: the national average across all home types (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 121 m²
Asking price per m²: €2,554
Energy label: B
Built: 1974
Rooms / bedrooms: 5 / 4
Bathrooms: 1
Plot: 176 m²
Type: House · corner house

Rent used, per month

€1,574

5 comparable rentals 3.27 to 6.13 km away (weighted average 3.9 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

IRR over 10 years

4.1%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

1.4%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

€7,861

2.3% of the total investment of €347,483: expected purchase price €319,197 + transfer tax (8%) and other purchase costs €28,286. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

3.7%

Gross rental yield: 6.1% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 3.9 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.

Cautious rent, per month

€1,385

Cash flow year 1, after tax

€5,793

1.7% of the same total investment of €347,483

IRR over 10 years

3.5%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

−€2,068

a year, against €7,861 at €1,574 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

Year 7: exterior paint€6,958
Year 8: boiler€3,566

Other running costs, year 1

Management: €907
Insurance: €400
Property tax (OZB): €336
Sewerage charge: €126
Water board levy: €110
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €5,379
Vacancy (year 1): €756
Tax (year 1): €4,892

Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Emmen: 0.1177% of the WOZ; Water board levy, owner, Emmen: 0.0386% of the WOZ (not verified against the official source); Sewerage charge, owner, Emmen: 0.044% of the WOZ = €126 a year

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 5 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Willem Grolstraat 77

7826 EG Emmen

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

205–244 points

Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value

€262,650 – €309,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	23.5	28.75	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	10	14	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	15	15	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	34	34	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	12	18	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	97	111	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	9	9	listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total	205	244

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€1,365

€11.28 per m² a month

Median

€1,574

€13.01 per m² a month

High (p75)

€1,676

€13.85 per m² a month

Rent used in the forecast

€1,574

Basis: 5 comparable rentals 3.27 to 6.13 km away (weighted average 3.9 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

Legal maximum rent

–

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

Thin basis: this rent rests on 5 comparable rentals (fewer than 8). With so few comparisons the rent is less certain; check it against recent lettings nearby.

5 comparable rentals 3.27 to 6.13 km away (weighted average 3.9 km)

1 of these 5 has one bedroom more or fewer than this home. The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €13.01 × 121 m² = €1,574 a month.

Address	Distance	Living m²	Plot m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This homecorner house		121	176	5	4	B	1974
Het Waal 97823 NN · terraced house	3.27 km	114	—	—	4	A	2008	€1,500	€13.16	€13.85	11 Nov 2026	2 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,500 (€13.16 per m²), from €1,500 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.982 · location ×1.072 = €13.85 per m².
Het Waal7823 NN · terraced house	3.32 km	84	—	—	3	A+++	2020	€1,395	€16.61	€14.53	1 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,258 (€14.98 per m²), from €1,395 asking rent: upholstered ×0.93, energy label A+++ converted to B ×0.97. Carried to this home: size ×0.896 · location ×1.083 = €14.53 per m².
Laan van het Kwekebos 4257823 KK · corner house	3.53 km	139	—	—	4	B	1972	€1,495	€10.76	€11.28	11 Nov 2026	20 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,390 (€10.00 per m²), from €1,495 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.042 · location ×1.083 = €11.28 per m².
Laan van de Bork 6207823 RP · corner house	3.67 km	89	—	—	4	D	1971	€1,150	€12.92	€13.01	11 Nov 2026	26 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,185 (€13.31 per m²), from €1,150 asking rent: excl. service costs, energy label D converted to B ×1.03. Carried to this home: size ×0.912 · location ×1.072 = €13.01 per m².
De Voorreep 117887 HJ · terraced house	6.13 km	116	—	—	4	A	1980	€1,250	€10.78	€10.67	8 Nov 2026	5 Nov 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,250 (€10.78 per m²), from €1,250 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.987 · location ×1.003 = €10.67 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 14/100

KitchenGoodfrom 2021
advert text: De keuken en badkamer zijn beide vernieuwd in 2021 en uitgevoerd in een moderne, stijlvolle afwerking.
BathroomNewfrom 2021
advert text: De keuken en badkamer zijn beide vernieuwd in 2021 en uitgevoerd in een moderne, stijlvolle afwerking.
ToiletNewfrom 2021
advert text: Eerste verdieping: via overloop bereikt u de nette en strak afgewerkte verdieping, waar zich de in 2021 vernieuwde badkamer bevindt, voorzien van douchecabine,
FloorsNewfrom 2023
general renovation year: De woning is de afgelopen jaren grondig verduurzaamd en gemoderniseerd.
Interior paintGoodfrom 2022
advert text: - in 2019 is het buitenschilderwerk vernieuwd en 2022 het schilderwerk intern;
Exterior paintDue for replacementfrom 2019
advert text: - in 2019 is het buitenschilderwerk vernieuwd en 2022 het schilderwerk intern;
Frames and glazingGood
photos: Modern dark frames, likely double glazing, in good condition.
RoofGood
photos: Tiled roof with solar panels, looks in good condition.
BoilerGoodfrom 2019
advert features: Nefit HR (gas gestookt combiketel uit 2019, eigendom)
InsulationGood
advert features: HR-glas en volledig geïsoleerd

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: B
Points after: 205–244Free sector
Rent after: €1,574Comparable rents within 8 km
Value after: €319,197 – €319,197 – €319,197asking price — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 4.1%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Cost (min – mid – max): €6,600 – €6,600 – €6,600incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: B
Points after: 205–244Free sector
Rent after: €1,574p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 5 comparables) × 121 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after: €319,197 – €319,197 – €319,197asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 3.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Exterior paint · Due for replacement€6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’)

Full renovation

Cost (min – mid – max): €14,300 – €14,300 – €14,300incl. 10% contingency
Duration: 14 weeks
Energy label after: A
Points after: 212–251Free sector
Rent after: €1,574p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 5 comparables) × 121 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
Value after: €301,003 – €319,197 – €319,197asking price × the measured premium of modernisation: 9 modernised or young corner and end-of-terrace houses ask +8% (p25–p75: −6% to +20%) against 15 not modernised of the same type, size (±35% m²), generation (build year ±30 years) and location in the municipality; asking prices, not transactions; no premium: the home already counts as modernised (as the comparison homes do: recently renovated, two or more parts new, or young) — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 3.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (2)

Exterior paint · Due for replacement€6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’)
Hybrid heat pump · missing€7,000
model setting ‘Hybrid heat pump’

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

4.1%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

3.4%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

5.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

−1.8%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€60,482

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€158,526

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

€7,861

Payback

4 years

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow€7,861 → €70,583

Value at year end€329,731 → €441,634

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€1,574	€1,621	€1,670	€1,720	€1,772	€1,825	€1,879	€1,936	€1,994	€2,054
Rent for the year	€18,888	€19,455	€20,038	€20,639	€21,259	€21,896	€22,553	€23,230	€23,927	€24,645
Vacancy	€756	€778	€802	€2,546	€850	€876	€902	€2,865	€957	€986
Running costs	€5,379	€5,522	€5,668	€7,453	€5,973	€6,132	€13,253	€11,867	€6,633	€6,809
of which maintenance	€3,500	€3,587	€3,677	€3,769	€3,863	€3,960	€4,059	€4,160	€4,264	€4,371
of which major maintenance							€6,958⁷	€3,566⁸
Net operating income	€12,753	€13,154	€13,568	€10,641	€14,435	€14,889	€8,399	€8,498	€16,337	€16,849
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€4,892	€5,095	€5,306	€5,523	€5,748	€5,980	€6,220	€6,467	€6,723	€6,987
Cash flow	€7,861	€8,059	€8,262	€5,118	€8,687	€8,909	€2,179	€2,031	€9,614	€9,862
Cumulative cash flow	€7,861	€15,920	€24,183	€29,300	€37,988	€46,897	€49,076	€51,107	€60,721	€70,583
Value at year end	€329,731	€340,612	€351,852	€363,463	€375,457	€387,847	€400,646	€413,868	€427,525	€441,634

of which major maintenance: ⁷ exterior paint €6,958⁸ boiler €3,566

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€375,457	€441,634
Selling costs	€5,479	€6,207
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€369,978	€435,427

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	0.1%	1.0%	€7,144	€31,816
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	3.4%	4.1%	€7,861	€158,526
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	4.7%	5.5%	€8,220	€220,888

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−0.1%	0.7%	1.4%	2.2%	3.1%	3.9%	4.7%	5.6%
30% of the price	−1.7%	−0.6%	0.6%	1.7%	2.9%	4.0%	5.0%	6.1%
50% of the price	−3.5%	−1.8%	−0.1%	1.4%	2.9%	4.3%	5.6%	7.0%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 4.1% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Emmen

For this home

This home lies outside the districts with buy-to-let protection.

province of Drenthe · water board Vechtstromen / Hunze en Aa's · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.1177% of the WOZ value
Source: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Emmen, CVDR753721/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"b. de eigenaren belasting - voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1177 %"; Gemeenteblad 2025, 568785, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting (0,2620%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3170%
Sewerage charge, owner: 0.044% of the WOZ value
Source: Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 Emmen, CVDR753723/1, art. 2 lid 1 a, 5 en 6 onder a 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"Het percentage bedraagt voor: a. het eigenarendeel 1. voor percelen die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0440 %"; Gemeenteblad 2025, 568794, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 11 lid 3); het eigenarendeel ("de persoon die bij het begin van het belastingjaar van een perceel het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", art. 2 lid 1 a) op de WOZ-waarde, ten hoogste € 5.000.000 (art. 5); het gebruikersdeel (0,0290% van de WOZ, art. 6 onder b 1°) is voor de huurder, de verhuurder betaalt het alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel of bij volgtijdig gebruik (art. 2 lid 3 b en c)
Water board levy (watersysteemheffing) · Vechtstromen / Hunze en Aa's: 0.03863% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening watersysteemheffing waterschap Vechtstromen 2026, CVDR749288/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Vechtstromen 0,03863%, Hunze en Aa's 0,03653%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 60.773 adressen met gemeentecode 0114, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 51.400 adressen (85%) aan Vechtstromen en 9.367 (15%) aan Hunze en Aa's: heel Barger-Compascuum, Emmer-Compascuum, Klazienaveen-Noord en Roswinkel en vrijwel heel Nieuw-Weerdinge, en een deel van Emmen (2.099 van 35.275 adressen, in de wijken Barger-Oosterveld, Emmerschans en Kern Emmen Noord), Klazienaveen, Nieuw-Dordrecht en Zwartemeer; 6 adressen hebben in PDOK geen waterschap. In de vier wijken met opkoopbescherming ligt geen adres bij Hunze en Aa's (wettencheck 2026-11-04)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

In forcesince 1 Jul 2023 until 30 Jun 2027, in 4 districts: Angelslo, Bargeres, Emmerhout, Emmermeer

WOZ limit: up to and including €250,000 (set for 2023).

A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.

Exceptions:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was (art. 2.1 lid 2 c), niet als die verhuur op een vergunning opkoopbescherming rustte
buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 2.1 lid 2 e)
vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad van de eigenaar (art. 2.2 lid 1 a); de vergunning noemt de huurder en vervalt als die vertrekt (lid 2)
vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (art. 2.2 lid 1 b)
vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 2.2 lid 1 c)
vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, of door een gecertificeerde of door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie (art. 2.3 lid 1), of in bijzondere gevallen (lid 2); in andere gevallen kan de vergunning worden geweigerd (lid 3)

How the limit is set: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 1.1 m), "niet meer … dan €250.000,-" (art. 2.1 lid 2 b): tot en met € 250.000, een vast bedrag sinds 1-7-2023, door geen tekst geïndexeerd en gelijk voor elke inschrijving tot het einde van de verordening (30-6-2027); de toelichting koos het bedrag als de maximale hypotheek bij € 57.000 bruto inkomen per jaar. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die gelegen is in één van de volgende delen van de gemeente: 1. Angelslo; 2. Bargeres; 3. Emmerhout; 4. Emmermeer. b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan €250.000,-;" (Huisvestingsverordening gemeente Emmen 2023, CVDR698265/1, art. 2.1, Gemeenteblad 2023, 289547, de enige versie, geldend van 01-07-2023 t/m heden). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 1.1 e). Alleen in vier wijken van de stad Emmen (de CBS-wijken Emmermeer, Angelslo, Emmerhout en Bargeres, samen 18.316 van de 60.773 adressen); de andere wijken van de stad (onder meer Centrum, Rietlanden, Emmerschans, Barger-Oosterveld, Parc Sandur, Delftlanden) en alle dorpen (Klazienaveen, Emmer-Compascuum, Nieuw-Amsterdam, Schoonebeek, Erica en de andere) vallen erbuiten. Het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025): in die vier wijken erbinnen, in de andere erbuiten; zonder code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. Een woning die bij de inschrijving "vrij was van huur en gebruik" valt eronder; de verordening kent geen uitzondering voor nieuwbouw, dus nieuwbouw telt mee. Einde: "1. Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027." (art. 3.2 lid 1), dus tot en met 30-06-2027; een opvolger was op 4-11-2026 niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, door beide lezers en de reviewer gezocht); de Woonvisie 2022-2030: "De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vier jaar. Hierna vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en relevantie van deze maatregel in de economische situatie van dat moment." Opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Geen leges ("Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014 Artikel 3.11 t/m 3.18 Gereserveerd.", Legesverordening gemeente Emmen 2026); handhaving met een last onder bestuursdwang of dwangsom (art. 3.1). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Beleidsregels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Gemeente Emmen 2025, CVDR745572/1, art. 6 lid 4): "4. In de koopovereenkomst tussen de CPO-groep en de gemeente kan waar nodig een zelfbewoningsplicht en/of verbod op doorverkoop voor een bepaalde periode worden opgenomen." (Beleidsregels CPO Gemeente Emmen 2025, Gemeenteblad 2025, 450277, geldend vanaf 18-10-2025; hetzelfde, zonder "voor een bepaalde periode", in de Leidraad CPO, par. 4.3 stap 6): een mogelijkheid per project, termijn en prijsgrens niet genoemd. De kavels worden verkocht "onder de geldende Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken(AVV) van de gemeente Emmen" (art. 6 lid 2) tegen de prijzen van de Nota Grondprijzen 2025 (art. 3 lid 4); geen van beide staat in het register of het Gemeenteblad, en de koopovereenkomsten zijn niet gepubliceerd: welke projecten een plicht hebben en hoe lang is niet gelezen. Geen gemeentebrede zelfbewoningsplicht of antispeculatiebeding gevonden (register en Gemeenteblad: "zelfbewoningsplicht" alleen deze beleidsregels, "antispeculatiebeding" niets); de Woonvisie 2022-2030 plant "Antispeculatiebedingen ontwikkelen" (2023), een vastgesteld beding is niet gevonden; anterieure overeenkomsten zijn niet gepubliceerd. Of CPO-kavels die vóór 18-10-2025 onder dezelfde Algemene Verkoopvoorwaarden zijn verkocht een zelfbewoningsplicht hebben, is evenmin gelezen: een doorverkoop binnen de onbekende termijn telt mee

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026: de titels met "verhuur" geven alleen de twee besluiten tot aanwijzing van toezichthouders voor de Wet goed verhuurderschap (2023, 2024) en de Beleidsregels kamerverhuur 2018, de tekst "verhuurvergunning" alleen de Huisvestingsverordening 2023 (de vergunning van de opkoopbescherming) en het Aanwijzingsbesluit webformulieren (een formulier "Verhuurvergunning aanvragen", zonder grondslag), "verhuurverordening" in het Gemeenteblad niets; het Mandaatverzamelbesluit 2026 mandateert alleen "Het schriftelijk besluiten tot inbeheername in de zin van de Wet goed verhuurderschap.", en de Legesverordening 2026 kent geen leges voor een verhuurvergunning ("Artikel 1.29 Huisvestingswet 2014 Gereserveerd."; paragraaf 3.6 "Artikel 3.11 t/m 3.18 Gereserveerd."). Kamerverhuur vraagt een omgevingsvergunning (Beleidsregels kamerverhuur gemeente Emmen 2018): alleen van belang voor kamerverhuur, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Emmen (searched on 4 November 2026 by two readers; not confirmed); an online service of the municipality names a landlord permit, with no legal basis found; there are rules for letting rooms or splitting a home, not for letting a whole home to one household; the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

No housing permit for tenants found.

de Huisvestingsverordening gemeente Emmen 2023 regelt alleen opkoopbescherming (hoofdstuk 2) en wijst geen woonruimte aan waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, ook geen huurwoningen van corporaties ("huisvestingsvergunning" komt er niet in voor); zij is de enige huisvestingsverordening die geldt en vervalt op 1 juli 2027 (art. 3.2 lid 1). De Verordening voor standplaatsen van woonwagens 2005, die het register nog als geldend toont, berustte op de oude Huisvestingswet en verviel van rechtswege per 1-7-2015 ("Een verordening die berust op de Huisvestingswet vervalt zes maanden na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.", Huisvestingswet 2014 art. 51 lid 2, tekst van 1-1-2015), en de "Huisvestingsverordening voor standplaatsen, woonwagens en woonwagenwoningen 2014" is per 1 oktober 2025 ingetrokken (Woonwagenbeleid 2025); een opvolger kan een vergunning invoeren (een urgentieregeling werkt met een "huisvestingsvergunning met urgentie", verplicht "naar verwachting" per 1 januari 2028, Stb. 2026, 157)

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Emmen say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): geen gemeentelijke erfpachtregeling voor woningen gevonden; de algemene uitgiftevoorwaarden waaronder de gemeente erfpacht uitgeeft zijn niet gepubliceerd, en wat oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen over verhuur zeggen, is niet gelezen

checked 4 Nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04: de tekst "erfpacht" in het register geeft alleen het Mandaatverzamelbesluit 2026, het Beleidskader Tiny Houses en nadere parkeerregels): alleen afwezigheid. Het college geeft wel grond in erfpacht uit: "Het verlenen van opties op, en uitgeven van, gemeente-eigendommen in erfpacht, voor zover de waarde van de grond waarop de erfpacht wordt gevestigd het bedrag van €500.000,- niet te boven gaat, met inachtneming van de algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente Emmen" (Mandaatverzamelbesluit gemeente Emmen 2026, art. 23 lid 2, Gemeenteblad 2026, 187389); de Kadernota Grondbeleid 2026-2030 noemt erfpacht een mogelijke uitgiftevorm (Gemeenteblad 2026, 269604). Die uitgiftevoorwaarden zijn niet gepubliceerd en gemeente.emmen.nl was niet bereikbaar; CPO-kavels worden verkocht

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Emmen where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeEmmen	€126	law0,044% van de WOZ € 285.825	Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 Emmen, CVDR753723/1, art. 2 lid 1 a, 5 en 6 onder a 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZEmmen	0.1177%	law"b. de eigenaren belasting - voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1177 %"; Gemeenteblad 2025, 568785, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting (0,2620%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3170%	Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Emmen, CVDR753721/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZEmmen	0.03863%	assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Vechtstromen 0,03863%, Hunze en Aa's 0,03653%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 60.773 adressen met gemeentecode 0114, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 51.400 adressen (85%) aan Vechtstromen en 9.367 (15%) aan Hunze en Aa's: heel Barger-Compascuum, Emmer-Compascuum, Klazienaveen-Noord en Roswinkel en vrijwel heel Nieuw-Weerdinge, en een deel van Emmen (2.099 van 35.275 adressen, in de wijken Barger-Oosterveld, Emmerschans en Kern Emmen Noord), Klazienaveen, Nieuw-Dordrecht en Zwartemeer; 6 adressen hebben in PDOK geen waterschap. In de vier wijken met opkoopbescherming ligt geen adres bij Hunze en Aa's (wettencheck 2026-11-04)	Verordening watersysteemheffing waterschap Vechtstromen 2026, CVDR749288/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€319,197verwachte koopsom: vraagprijs € 309.000 +3,3% — hoekwoning: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (model setting ‘Overbid on the asking price, other homes’)
Property tax (OZB), municipal0.1177%Property tax (OZB), owner, Emmen: 0.1177% of the WOZ
Water board levy, municipal0.03863%Water board levy, owner, Emmen: 0.0386% of the WOZ (not verified against the official source)
Sewerage charge, municipal€126Sewerage charge, owner, Emmen: 0.044% of the WOZ = €126 a year
Buy-to-let protectionbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Emmen: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU01145000 Barger-Oosterveld, wijk Wijk 50 Barger-Oosterveld (indeling 2025), niet een van de 4 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming

Model input

Expected purchase price: €319,197
Rent segment: Free sector
Municipal charges: Sewerage charge €126 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.1177% · Water board levy, share of WOZ 0.03863%
WOZ value (estimate): €285,825
Build year: 1974
Owners’ association (VvE) a month: €0
Asking price: €309,000
Overbid on the asking price: 3.3%
Market rent a month: €1,574
Type of home: house
Living area (m²): 121
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 7 years
WWS maximum rent a month: –
Exterior last painted (years ago): 7

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.