Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Spectrumsingel 209
Free beta · pilot2718 JS Zoetermeer
The points band crosses a boundary; the rubric that decides it is named on the page.
An asking price, not a sale price.
+4.5% on the asking price: the national average for an apartment (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.
- Living area
- 78 m²
- Asking price per m²
- €4,679
- Energy label
- A
- Built
- 1990
- Rooms / bedrooms
- 3 / 2
- Bathrooms
- 1
- Plot
- –
- Type
- Apartment
- Owners’ association (VvE)
- €209 a month
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €936 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
- Year 1: boiler€3,000
- Management
- €605
- Insurance
- €150
- Owners’ association (VvE)
- €2,508
- Property tax (OZB)
- €377
- Water board levy
- €86
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €7,662
- Vacancy (year 1)
- €504
- Tax (year 1)
- €6,011
Assumed for this home: boiler from 2011 is past its life: replaced in year 1; Property tax (OZB), owner, Zoetermeer: 0.1116% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Zoetermeer: €0 a year; Water board levy, owner, Zoetermeer: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 25 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
Why “undecided”
The band runs from 160 to 198 points and crosses the line between mid-rent and free sector. The rubrics that still carry a range decide which side it lands on: Kitchen (4–14), Room floor area (62–72), WOZ value (33.5–42.25), Heating and cooling (8–14), Bathroom fittings (8–12). Kitchen (4–14) matters most: it carries the widest range. While the band crosses the line, the model caps the rent at the legal maximum at the bottom of the band: it uses the lower of the market rent and that maximum.
a month, at the bottom of the band (160 points; exactly €1,049.57)
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 33.5 | 42.25 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 8 | 12 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 4 | 4 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 37 | 37 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 8 | 14 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 62 | 72 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 3 | 3 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Total | 160 | 198 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
The nearest 25 of 63 comparable rentals, 1.98 to 2.39 km away (weighted average 2.4 km)
11 of these 25 have one bedroom more or fewer than this home. The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €19.52 × 78 m² = €1,523 a month. The forecast uses €1,050 a month (the legal maximum), not this market rent.
| Address | Distance | Living m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homeapartment | 78 | 3 | 2 | A | 1990 | ||||||
| Stadhoudersring 2522713 GK · apartment | 1.98 km | 105 | — | 3 | C | 1973 | €1,750 | €16.67 | €21.09 | 31 Oct 2026 | 29 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,869 (€17.80 per m²), from €1,750 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to A ×1.148. Carried to this home: size ×1.113 · location ×1.064 = €21.09 per m². | |||||||||||
| Stadhoudersring 5502713 GR · apartment | 2.17 km | 96 | — | 3 | B | 1970 | €1,750 | €18.23 | €19.53 | 11 Nov 2026 | 14 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,628 (€16.96 per m²), from €1,750 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.069 = €19.53 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1342713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | – | – | 2026 | €1,350 | €16.27 | €16.91 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,350 (€16.27 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €16.91 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1322713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1502713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1522713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1402713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1422713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1622713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1602713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | – | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1722713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1802713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1702713 RR · apartment | 2.39 km | 69 | — | 1 | A++ | 2026 | €1,350 | €19.57 | €17.98 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,275 (€18.48 per m²), from €1,350 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×0.957 · location ×1.017 = €17.98 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1562713 RR · apartment | 2.39 km | 96 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,795 | €18.70 | €19.35 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,695 (€17.66 per m²), from €1,795 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.017 = €19.35 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1362713 RR · apartment | 2.39 km | 96 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,795 | €18.70 | €19.35 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,695 (€17.66 per m²), from €1,795 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.017 = €19.35 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1462713 RR · apartment | 2.39 km | 96 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,795 | €18.70 | €19.35 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,695 (€17.66 per m²), from €1,795 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.017 = €19.35 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1762713 RR · apartment | 2.39 km | 96 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,795 | €18.70 | €19.35 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,695 (€17.66 per m²), from €1,795 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.017 = €19.35 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1662713 RR · apartment | 2.39 km | 96 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,795 | €18.70 | €19.35 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,695 (€17.66 per m²), from €1,795 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.078 · location ×1.017 = €19.35 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1442713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1542713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1642713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1482713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1382713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1742713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
| Bijdorplaan 1682713 RR · apartment | 2.39 km | 83 | — | 2 | A++ | 2026 | €1,650 | €19.88 | €19.52 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,558 (€18.77 per m²), from €1,650 asking rent: excl. service costs, energy label A++ converted to A ×0.944. Carried to this home: size ×1.023 · location ×1.017 = €19.52 per m². | |||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 27/100- KitchenFair
photos:
Usable but dated, with older appliances and tiled backsplash.
- BathroomNewfrom 2021
advert text:
Een belangrijk pluspunt is de badkamer, die in 2021 volledig is gerenoveerd.
- ToiletNewfrom 2021
advert text:
Ook het separate toilet is in 2021 volledig vernieuwd.
- FloorsFair
photos:
Carpet in living room, linoleum in kitchen, tiles in bathroom.
- Interior paintGood
photos:
Walls appear clean and well-maintained, no immediate work needed.
- Exterior paintUnknown
- Frames and glazingGood
photos:
Modern frames, likely double glazing, in good condition.
- RoofUnknown
- BoilerDue for replacementfrom 2011
advert features:
Bosch 29 VRC Eurostar (gas gestookt combiketel uit 2011, eigendom)
- InsulationUnknown
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 160–198Undecided
- Rent after
- €1,050Legal maximum (WWS points)
- Value after
- €381,425 – €381,425 – €381,425asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.4%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €3,300 – €12,474 – €21,648incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 160–198Undecided
- Rent after
- €1,050legal maximum after the renovation (160–198 points, undecided)
- Value after
- €381,425 – €381,425 – €381,425asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (3)
- Kitchen · Fair€0 – €12,000
new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state fair: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- Floors · Fair€0 – €4,680
floors 60 €/m² × 78 m²; state fair: 0 … full
- kitchen: state fair, priced as a band
- floors: state fair, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €3,300 – €12,474 – €21,648incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 160–198Undecided
- Rent after
- €1,050legal maximum after the renovation (160–198 points, undecided)
- Value after
- Not shownModel note: label already at or above the target
- IRR over 10 years
- 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (3)
- Kitchen · Fair€0 – €12,000
new kitchen (model setting ‘Renovation: new kitchen’); state fair: 0 … full
- Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
- Floors · Fair€0 – €4,680
floors 60 €/m² × 78 m²; state fair: 0 … full
- label already at or above the target
- kitchen: state fair, priced as a band
- floors: state fair, priced as a band
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €1,050 | €1,081 | €1,113 | €1,147 | €1,181 | €1,217 | €1,253 | €1,291 | €1,330 | €1,369 |
| Rent for the year | €12,595 | €12,973 | €13,362 | €13,763 | €14,176 | €14,601 | €15,039 | €15,490 | €15,955 | €16,433 |
| Vacancy | €504 | €519 | €534 | €1,697 | €567 | €584 | €602 | €1,910 | €638 | €657 |
| Running costs | €7,662 | €4,785 | €4,912 | €6,131 | €5,175 | €5,312 | €5,453 | €6,823 | €5,745 | €5,898 |
| of which maintenance | €936 | €959 | €983 | €1,008 | €1,033 | €1,059 | €1,085 | €1,113 | €1,140 | €1,169 |
| of which major maintenance | €3,0001 | |||||||||
| Net operating income | €4,429 | €7,669 | €7,916 | €5,934 | €8,434 | €8,705 | €8,985 | €6,756 | €9,571 | €9,878 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €6,011 | €6,251 | €6,500 | €6,757 | €7,022 | €7,296 | €7,579 | €7,871 | €8,174 | €8,486 |
| Cash flow | −€1,581 | €1,417 | €1,416 | −€822 | €1,412 | €1,409 | €1,406 | −€1,115 | €1,398 | €1,393 |
| Cumulative cash flow | −€1,581 | −€164 | €1,252 | €430 | €1,841 | €3,250 | €4,656 | €3,541 | €4,938 | €6,331 |
| Value at year end | €394,012 | €407,014 | €420,446 | €434,321 | €448,653 | €463,459 | €478,753 | €494,552 | €510,872 | €527,731 |
of which major maintenance: 1 boiler €3,000
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €448,653 | €527,731 |
| Selling costs | €6,284 | €7,154 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €442,369 | €520,577 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −1.9% | −0.8% | −€2,060 | −€30,759 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 1.4% | 2.4% | −€1,581 | €112,221 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 2.6% | 3.6% | −€1,342 | €173,706 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −2.2% | −1.4% | −0.5% | 0.4% | 1.3% | 2.2% | 3.1% | 4.0% |
| 30% of the price | −4.8% | −3.4% | −2.1% | −0.8% | 0.5% | 1.7% | 2.9% | 4.1% |
| 50% of the price | −8.1% | −5.9% | −3.9% | −2.0% | −0.3% | 1.3% | 2.8% | 4.3% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.4% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
ZoetermeerFor this home
No buy-to-let protection found in Zoetermeer.
province of Zuid-Holland · water board Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
One rule is not read yet and so withholds forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting. Homes it may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.1116% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026, CVDR750911/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1116%"; Gemeenteblad 2025, 554186, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 3); niet-woningen eigenaren 0,4473%, de gebruikersbelasting (0,3240%) alleen voor niet-woningen
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening rioolheffing 2026, CVDR750927/1, art. 3 lid 1 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"1. De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het gebruik heeft van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 554231, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026: alleen een gebruikersheffing, geen eigenarendeel: "Het tarief van de belasting bedraagt € 83,43 vermeerderd met 0,0134% van de WOZ-waarde van het perceel, met dien verstande dat de totale belasting niet meer beloopt dan € 347,30 per perceel." (art. 7 lid 1), voor de huurder; boven 500 m³ € 25,02 per 100 m³ (lid 2); vrijgesteld een "onroerende zaak met een WOZ-waarde tot en met € 50.000,-." (art. 6)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland
- 0.0256% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers geteld) liggen 41.938 van de 66.608 adressen in Rijnland, 24.661 in Schieland en de Krimpenerwaard, 8 in Delfland (Roeleveenseweg 15–27) en 1 zonder waterschap; Delfland rekent het hoogste tarief (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
de Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023 (CVDR698266/3, geldend van 23-07-2026 t/m 20-07-2027, in werking sinds 20-07-2023: "Deze verordening treedt in werking 2 weken na bekendmaking en vervalt 4 jaar na die datum.", art. 8:4) wijst geen woonruimte aan onder artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Zij steunt alleen op "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en artikel 149 van de Gemeentewet" (aanhef), en hoofdstuk 5 "Wijzigingen in de woonruimtevoorraad" regelt alleen splitsing en onttrekking (art. 5:1 tot en met 5:14). Art. 2:7 lid 1 noemt wel als weigeringsgrond voor een huisvestingsvergunning dat "de aanvraag toeziet op een woonruimte aangewezen in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:28 een vergunning is verleend of op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend;", maar artikel 5:27, 5:28 en 5:31 staan in geen versie van deze verordening (1, 2 en 3) en niet in de Huisvestingsverordeningen 2015 en 2019: een verwijzing naar artikelen die niet bestaan, vermoedelijk overgenomen uit een regionale modeltekst, die geen categorie, gebied of WOZ-grens aanwijst. Het verbod van de wet geldt alleen voor een woonruimte "behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied" (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De gemeente zegt het zelf: "Op dit moment is de huisvestingsverordening binnen de gemeente Zoetermeer van toepassing op de vergunning omzetting, onttrekking, samenvoeging en woningsplitsing." (Beleidsregel Wet Bibob gemeente Zoetermeer 2024, CVDR723158/1, geldend vanaf 26-07-2024; haar lijst van te toetsen beschikkingen noemt "Artikel 41 en 42 Huisvestingswet 2014 (opkoopbescherming/ verhuur vergunning)" alleen als soort beschikking). De tekst "opkoopbescherming" staat in het register en het Gemeenteblad alleen in die Bibob-regel, de Legesverordening 2026 kent geen tarief voor een opkoopvergunning en de wijziging van 9-4-2026 (Gemeenteblad 2026, 322973) raakt alleen art. 3:8 en bijlage V. Opvolger: "De Huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2026 aangepast en 1 juli 2027 herzien." (Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1); een ontwerp is in het Gemeenteblad niet gevonden (gezocht op 2026-11-12) en zoetermeer.nl is niet gelezen: of de opvolger opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden gemeente Zoetermeer, CVDR755733/1, art. 1, 2, 5, 9, 14, 15, 17, 27 en 29; Gemeenteblad 2026, 29045): "1. Voor een betaalbare koopwoning, zoals bedoeld in artikel 5 geldt een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Dit betreft woningbouwprojecten zowel op gemeentelijke grond als op grond van derden waar een kostenverhaalplichtige omgevingsplanactiviteit wordt gerealiseerd en de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluit." (art. 14) en "1. De eigenaar is verplicht om, gedurende vijf jaar na de eerste ingebruikname, de woning zelf te bewonen. Dit betekent dat de eigenaar de woning niet mag verhuren, niet mag bezwaren met een beperkt zakelijk genotsrecht dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden, met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hiernavolgende leden." (art. 15), bij verkoop door te geven "middels een kwalitatieve verplichting en kettingbeding" aan alle kopers, "ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment" (art. 15 lid 2); boete € 100.000 (lid 3). Daarnaast een anti-speculatiebeding van vijf jaar: "Het is een eigenaar niet toegestaan zijn betaalbare koopwoning gedurende 5 jaar vanaf de eerste ingebruikname te vervreemden aan derden, tenzij de verkoop plaatsvindt met een koopprijs onder de grens van artikel 5 en aan de doelgroep uit artikel 8." (art. 17 lid 1). De grens: "het bedrag van de betaalbaarheidsgrens, zoals jaarlijks door de rijksoverheid wordt vastgesteld" (art. 5), "In 2025 is deze vastgesteld op €405.000,-." (art. 1), op de "aankoopprijs v.o.n." (art. 1), "per 1 januari gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex" (toelichting). Alleen in projecten van ten minste twaalf woningen (art. 2) en niet waar vóór de inwerkingtreding een aanvraag, grondexploitatie of overeenkomst bestond (art. 27); de artikelen 14 tot en met 18 worden "als kwalitatieve verplichting en kettingbeding in overeenkomsten opgenomen" (art. 29 lid 2). Geldend vanaf 05-02-2026, door de raad vastgesteld. Het ontwerp-wijzigingsbesluit Omgevingsplan "eerste fase" (Gemeenteblad 2026, 245312, ter inzage vanaf 22-05-2026) neemt een meldplicht bij verkoop binnen de termijn over, waarbij de koopovereenkomst moet tonen dat "het kettingbeding over zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding, zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van de Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden in de overeenkomst staat", en een verbod op uitponden; de zelfbewoningsplicht zelf blijft in de overeenkomsten. Het ontwerp is op 12-11-2026 niet vastgesteld
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: titels met "verhuurderschap" geven niets, "verhuur*" alleen een beleidsregel Participatiewet; de tekst "verhuurverordening" geen resultaten; "goed verhuurderschap" alleen de aanwijzing van toezichthouders op de landelijke regels ("artikel 18 van de Wet goed verhuurderschap", CVDR764700/1, Gemeenteblad 2026, 346653); "verhuurvergunning" alleen het Volkshuisvestingsprogramma: "Dat betekent dat we vooralsnog geen noodzaak zien voor het realiseren van grootschalige huisvestingsprojecten of een verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten." (CVDR756358/1, geldend vanaf 04-02-2026). De Legesverordening 2026 (CVDR753799/1, art. 1.9.1) kent onder de Huisvestingswet alleen de huisvestingsvergunning, de urgentieverklaring en een huisnummerplaatje, geen verhuurvergunning; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Zoetermeer (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a mid-rent home (144–186 WWS points) need a housing permit from the municipality since 20 Jul 2023, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023, CVDR698266/3, art. 2:2); van toepassing op "woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op woonruimten met een middenhuur" (art. 2:1 lid 1), bij elke verhuurder: alleen de woonruimteverdeling (hoofdstuk 3) geldt alleen corporatiewoningen ("Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.", art. 3:1 lid 1), en in de hele gemeente ("Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Zoetermeer.", art. 1:2). Middenhuur is de middeldure huurwoonruimte van art. 1 lid 1 Huisvestingswet; de inkomensgrens voor middenhuur is die van art. 10 lid 4 Huisvestingswet (art. 2:3 lid 6). Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1 lid 2). De eigenaar meldt het vrijkomen van zo'n woning "onverwijld aan burgemeester en wethouders" (art. 2:9 lid 1). Leges € 39,85 (Legesverordening 2026, CVDR753799/1, 1.9.1.1). Sinds 20-07-2023 (middenhuur vanaf de eerste versie); de verordening geldt t/m 20-07-2027 (art. 8:4) en wordt "1 juli 2027 herzien" (Volkshuisvestingsprogramma). Een voorwaarde, geen verbod; de vrije sector valt erbuiten. Een huisvestingsvergunning voor nieuwe koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens is aangekondigd ("Deze woningtoewijzingsregels worden uiterlijk aangepast in de huisvestingsverordening medio 2027. We zien de urgentie achter dit vraagstuk en willen dit versnellen naar 1 juli 2026.", Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1) maar niet vastgesteld: de versie die sinds 23-07-2026 geldt heeft er geen
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Zoetermeer say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de bijzondere voorwaarden en akten van elke uitgifte in erfpacht zijn niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Zoetermeer where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeZoetermeer | €0 | law"1. De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het gebruik heeft van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 554231, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026: alleen een gebruikersheffing, geen eigenarendeel: "Het tarief van de belasting bedraagt € 83,43 vermeerderd met 0,0134% van de WOZ-waarde van het perceel, met dien verstande dat de totale belasting niet meer beloopt dan € 347,30 per perceel." (art. 7 lid 1), voor de huurder; boven 500 m³ € 25,02 per 100 m³ (lid 2); vrijgesteld een "onroerende zaak met een WOZ-waarde tot en met € 50.000,-." (art. 6) | Verordening rioolheffing 2026, CVDR750927/1, art. 3 lid 1 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZZoetermeer | 0.1116% | law"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1116%"; Gemeenteblad 2025, 554186, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 3); niet-woningen eigenaren 0,4473%, de gebruikersbelasting (0,3240%) alleen voor niet-woningen | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026, CVDR750911/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZZoetermeer | 0.0256% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers geteld) liggen 41.938 van de 66.608 adressen in Rijnland, 24.661 in Schieland en de Krimpenerwaard, 8 in Delfland (Roeleveenseweg 15–27) en 1 zonder waterschap; Delfland rekent het hoogste tarief (wettencheck 2026-11-12) | Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€381,425verwachte koopsom: vraagprijs € 365.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, apartment’)
- Boiler age14 yearsboiler from 2011 is past its life: replaced in year 1
- Property tax (OZB), municipal0.1116%Property tax (OZB), owner, Zoetermeer: 0.1116% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€0Sewerage charge, owner, Zoetermeer: €0 a year
- Water board levy, municipal0.0256%Water board levy, owner, Zoetermeer: 0.0256% of the WOZ (not verified against the official source)
- Buy-to-let protectiongeen opkoopbescherming in Zoetermeer gevonden: de Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023 (CVDR698266/3, geldend van 23-07-2026 t/m 20-07-2027, in werking sinds 20-07-2023: "Deze verordening treedt in werking 2 weken na bekendmaking en vervalt 4 jaar na die datum.", art. 8:4) wijst geen woonruimte aan onder artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Zij steunt alleen op "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en artikel 149 van de Gemeentewet" (aanhef), en hoofdstuk 5 "Wijzigingen in de woonruimtevoorraad" regelt alleen splitsing en onttrekking (art. 5:1 tot en met 5:14). Art. 2:7 lid 1 noemt wel als weigeringsgrond voor een huisvestingsvergunning dat "de aanvraag toeziet op een woonruimte aangewezen in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:28 een vergunning is verleend of op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend;", maar artikel 5:27, 5:28 en 5:31 staan in geen versie van deze verordening (1, 2 en 3) en niet in de Huisvestingsverordeningen 2015 en 2019: een verwijzing naar artikelen die niet bestaan, vermoedelijk overgenomen uit een regionale modeltekst, die geen categorie, gebied of WOZ-grens aanwijst. Het verbod van de wet geldt alleen voor een woonruimte "behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied" (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De gemeente zegt het zelf: "Op dit moment is de huisvestingsverordening binnen de gemeente Zoetermeer van toepassing op de vergunning omzetting, onttrekking, samenvoeging en woningsplitsing." (Beleidsregel Wet Bibob gemeente Zoetermeer 2024, CVDR723158/1, geldend vanaf 26-07-2024; haar lijst van te toetsen beschikkingen noemt "Artikel 41 en 42 Huisvestingswet 2014 (opkoopbescherming/ verhuur vergunning)" alleen als soort beschikking). De tekst "opkoopbescherming" staat in het register en het Gemeenteblad alleen in die Bibob-regel, de Legesverordening 2026 kent geen tarief voor een opkoopvergunning en de wijziging van 9-4-2026 (Gemeenteblad 2026, 322973) raakt alleen art. 3:8 en bijlage V. Opvolger: "De Huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2026 aangepast en 1 juli 2027 herzien." (Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1); een ontwerp is in het Gemeenteblad niet gevonden (gezocht op 2026-11-12) en zoetermeer.nl is niet gelezen: of de opvolger opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Opnieuw lezen vóór 1-7-2027
- Housing permit for the tenantde huurder heeft mogelijk een huisvestingsvergunning nodig (WWS-segment onbeslist: de puntenband valt mogelijk in de sociale huur of de middenhuur) ("2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Huisvestingsverordening Zoetermeer 2023, CVDR698266/3, art. 2:2); van toepassing op "woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op woonruimten met een middenhuur" (art. 2:1 lid 1), bij elke verhuurder: alleen de woonruimteverdeling (hoofdstuk 3) geldt alleen corporatiewoningen ("Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.", art. 3:1 lid 1), en in de hele gemeente ("Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Zoetermeer.", art. 1:2). Middenhuur is de middeldure huurwoonruimte van art. 1 lid 1 Huisvestingswet; de inkomensgrens voor middenhuur is die van art. 10 lid 4 Huisvestingswet (art. 2:3 lid 6). Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1 lid 2). De eigenaar meldt het vrijkomen van zo'n woning "onverwijld aan burgemeester en wethouders" (art. 2:9 lid 1). Leges € 39,85 (Legesverordening 2026, CVDR753799/1, 1.9.1.1). Sinds 20-07-2023 (middenhuur vanaf de eerste versie); de verordening geldt t/m 20-07-2027 (art. 8:4) en wordt "1 juli 2027 herzien" (Volkshuisvestingsprogramma). Een voorwaarde, geen verbod; de vrije sector valt erbuiten. Een huisvestingsvergunning voor nieuwe koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens is aangekondigd ("Deze woningtoewijzingsregels worden uiterlijk aangepast in de huisvestingsverordening medio 2027. We zien de urgentie achter dit vraagstuk en willen dit versnellen naar 1 juli 2026.", Volkshuisvestingsprogramma, CVDR756358/1) maar niet vastgesteld: de versie die sinds 23-07-2026 geldt heeft er geen)
Model input
- Expected purchase price
- €381,425
- Rent segment
- Undecided
- Municipal charges
- Sewerage charge €0 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.1116% · Water board levy, share of WOZ 0.0256%
- WOZ value (estimate)
- €337,625
- Build year
- 1990
- Owners’ association (VvE) a month
- €209
- Asking price
- €365,000
- Overbid on the asking price
- 4.5%
- Market rent a month
- €1,050
- Type of home
- apartment
- Living area (m²)
- 78
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 14 years
- WWS maximum rent a month
- €1,050
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 12 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.