Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Judith Leysterstraat 44
Free beta · pilot2023 EH Haarlem
187 points or more: the market rent applies.
An asking price, not a sale price.
+4.3% on the asking price: the national average for a terraced house (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.
- Living area
- 165 m²
- Asking price per m²
- €7,242
- Energy label
- A
- Built
- 1918
- Rooms / bedrooms
- 6 / 5
- Bathrooms
- 2
- Plot
- 128 m²
- Type
- House · terraced house
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €4,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
- Year 4: boiler€3,231
- Year 7: exterior paint€6,958
- Management
- €2,512
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €743
- Sewerage charge
- €187
- Water board levy
- €264
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €8,606
- Vacancy (year 1)
- €2,093
- Tax (year 1)
- €22,594
Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Haarlem: 0.0673% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Haarlem: €187 a year; Water board levy, owner, Haarlem: 0.0239% of the WOZ
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 6 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 83.5 | 102.25 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 26 | 40 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 15 | 15 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 41 | 41 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 14 | 20 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 132 | 152 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 6 | 6 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Total | 322 | 390 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
6 comparable rentals 0.62 to 1.53 km away (weighted average 1.1 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €26.43 × 165 m² = €4,361 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This hometerraced house | 165 | 128 | 6 | 5 | A | 1918 | ||||||
| Tetterodestraat 802023 XR · terraced house | 0.62 km | 179 | — | — | 5 | A | 1906 | €5,500 | €30.73 | €28.33 | 11 Nov 2026 | 31 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €5,115 (€28.58 per m²), from €5,500 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×1.025 · location ×0.967 = €28.33 per m². | ||||||||||||
| Zaanenlaan 492023 SJ · terraced house | 0.85 km | 153 | — | — | 5 | D | 1932 | €4,985 | €32.58 | €31.52 | 11 Nov 2026 | 8 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €4,775 (€31.21 per m²), from €4,985 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label D converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×0.978 · location ×1.033 = €31.52 per m². | ||||||||||||
| Arnoldystraat 152024 VG · terraced house | 1.07 km | 134 | — | — | 5 | C | 1923 | €3,795 | €28.32 | €26.43 | 11 Nov 2026 | 2 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,635 (€27.13 per m²), from €3,795 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×0.939 · location ×1.037 = €26.43 per m². | ||||||||||||
| Marsstraat 852024 GC · terraced house | 1.41 km | 130 | — | — | 5 | C | 1938 | €2,750 | €21.15 | €19.82 | 1 Nov 2026 | 29 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,634 (€20.26 per m²), from €2,750 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label C converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×0.931 · location ×1.051 = €19.82 per m². | ||||||||||||
| Emmalaan 232015 BS · terraced house | 1.43 km | 143 | — | — | 5 | B | 1922 | €3,850 | €26.92 | €24.95 | 11 Nov 2026 | 24 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,850 (€26.92 per m²), from €3,850 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.958 · location ×0.967 = €24.95 per m². | ||||||||||||
| Hyacintenlaan 272015 BA · terraced house | 1.53 km | 171 | — | — | 5 | D | 1923 | €4,250 | €24.85 | €21.48 | 6 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,721 (€21.76 per m²), from €4,250 asking rent: furnished ×0.85, energy label D converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×1.011 · location ×0.977 = €21.48 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 13/100- KitchenGood
photos:
Modern kitchen with island, good condition, but not brand new.
- BathroomGood
photos:
Modern vanity and sink, good condition, part of bedroom.
- ToiletUnknown
- FloorsGood
photos:
Herringbone parquet in living areas, tiles in kitchen, all good.
- Interior paintGood
photos:
Walls are freshly painted in modern, warm tones.
- Exterior paintGood
photos:
Brick facade in good condition, minimal visible wear.
- Frames and glazingGood
photos:
Modern black and white frames, likely double glazing, good condition.
- RoofGood
photos:
Tiled roof appears well-maintained, no visible damage.
- BoilerFairfrom 2015
advert features:
Remea Tzerra (gas gestookt uit 2015, eigendom)
- InsulationGood
advert features:
Dakisolatie, HR+ glas, muurisolatie en vloerisolatie
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 322–390Free sector
- Rent after
- €4,361Comparable rents within 2.5 km
- Value after
- €1,246,385 – €1,246,385 – €1,246,385asking price — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 3.6%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €3,300 – €6,600incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 322–390Free sector
- Rent after
- €4,361p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 6 comparables) × 165 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €1,246,385 – €1,246,385 – €1,246,385asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 3.5%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (2)
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Boiler · Fair€0 – €3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’); state fair: 0 … full
- toilet: state unknown, priced as a band
- boiler: state fair, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €3,300 – €6,600incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 322–390Free sector
- Rent after
- €4,361p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 6 comparables) × 165 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- Not shownModel note: label already at or above the target
- IRR over 10 years
- 3.5%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (2)
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Boiler · Fair€0 – €3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’); state fair: 0 … full
- label already at or above the target
- toilet: state unknown, priced as a band
- boiler: state fair, priced as a band
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €4,361 | €4,492 | €4,627 | €4,765 | €4,908 | €5,056 | €5,207 | €5,363 | €5,524 | €5,690 |
| Rent for the year | €52,332 | €53,902 | €55,519 | €57,185 | €58,900 | €60,667 | €62,487 | €64,362 | €66,293 | €68,281 |
| Vacancy | €2,093 | €2,156 | €2,221 | €7,053 | €2,356 | €2,427 | €2,499 | €7,938 | €2,652 | €2,731 |
| Running costs | €8,606 | €8,842 | €9,084 | €17,091 | €9,589 | €9,852 | €17,081 | €15,496 | €10,686 | €10,980 |
| of which maintenance | €4,500 | €4,613 | €4,728 | €4,846 | €4,967 | €5,091 | €5,219 | €5,349 | €5,483 | €5,620 |
| of which major maintenance | €3,2314 | €6,9587 | ||||||||
| Net operating income | €41,633 | €42,904 | €44,214 | €33,041 | €46,955 | €48,388 | €42,907 | €40,928 | €52,955 | €54,571 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €22,594 | €23,382 | €24,196 | €25,037 | €25,905 | €26,802 | €27,729 | €28,686 | €29,675 | €30,697 |
| Cash flow | €19,039 | €19,522 | €20,018 | €8,004 | €21,050 | €21,586 | €15,178 | €12,242 | €23,279 | €23,874 |
| Cumulative cash flow | €19,039 | €38,561 | €58,579 | €66,583 | €87,633 | €109,218 | €124,396 | €136,638 | €159,917 | €183,791 |
| Value at year end | €1,287,516 | €1,330,004 | €1,373,894 | €1,419,232 | €1,466,067 | €1,514,447 | €1,564,424 | €1,616,050 | €1,669,380 | €1,724,469 |
of which major maintenance: 4 boiler €3,2317 exterior paint €6,958
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €1,466,067 | €1,724,469 |
| Selling costs | €17,476 | €20,318 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €1,448,591 | €1,704,151 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −0.6% | 0.5% | €17,050 | €61,314 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 2.7% | 3.6% | €19,039 | €539,097 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 4.0% | 4.8% | €20,033 | €768,174 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −0.8% | 0.0% | 0.8% | 1.6% | 2.5% | 3.3% | 4.2% | 5.1% |
| 30% of the price | −2.8% | −1.5% | −0.3% | 0.9% | 2.1% | 3.3% | 4.4% | 5.5% |
| 50% of the price | −5.4% | −3.4% | −1.6% | 0.1% | 1.7% | 3.2% | 4.7% | 6.1% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 3.6% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
HaarlemFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €495,948 (2026), not exact; WOZ estimate €1,015,750–€1,195,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€927,377–€1,195,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).
province of Noord-Holland · water board Rijnland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.06726% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Haarlem, CVDR752889/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,06726%"; Gemeenteblad 2025, 564764, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,23369%); een aanslag onder € 10 wordt niet geheven (art. 5 lid 2); geldt voor belastingjaar 2026, de verordening 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register
- Sewerage charge, owner
- €186.60 a yearSource: Verordening rioolheffing 2026 Haarlem, CVDR752894/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. De belasting bedraagt: a. per perceel: € 186,60"; Gemeenteblad 2025, 564773, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 3); alleen een eigenarendeel ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1): geen gebruikersdeel en geen deel op de WOZ of het waterverbruik; een perceel is het WOZ-object (art. 5 lid 2 a), dus elk appartement; € 79,92 alleen voor een perceel zonder aansluiting op de waterleiding (art. 7 lid 1 b); het register geeft 18-11-2025 als datum van ondertekening, de tekst "18 december 2025": een registerfout, het tarief verandert niet
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijnland
- 0.0239% of the WOZ valueSource: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 1 Feb 2022 until 31 Dec 2029, in the whole municipality
WOZ limit 2026: up to and including €495,948.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was (art. 3.4.1 lid 2 b), niet als die verhuur zelf op een opkoopvergunning rustte (lid 2 c)
- buiten de regeling: verkoop door één eigenaar van een cluster van ten minste 10 woonruimten in één pand, gelijktijdig overgedragen aan één opvolgende eigenaar (lid 3 a)
- buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 1-4-2023 met de bestemming verhuur, of met een anterieure overeenkomst die verhuur toestaat of verplicht (lid 3 b)
- buiten de regeling: programmatische afspraken met het college van vóór 1-4-2023, nog niet eerder bewoond (lid 3 c)
- buiten de regeling: eigendom van een toegelaten instelling (lid 3 d)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3.4.3 lid 1)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de levering en verhuurt ten hoogste 12 aaneengesloten maanden, niet toeristisch (art. 3.4.3 lid 2)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 3.4.3 lid 3)
- ontheffing: omstandigheden waardoor naleving redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden (art. 3.4.2 lid 2)
How the limit is set: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", € 495.948 of lager (HV 2026 art. 3.4.1 lid 1); volgens de toelichting "de laatst bekende WOZ-waarde op het moment van inschrijving", een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. Zonder WOZ-waarde, of als de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning maar een deel van de woning representeert, telt de koopprijs (VON-prijs) (lid 4). "Deze prijsgrens wordt jaarlijks door het college geïndexeerd conform de rijksregelgeving en de prijsstijgingen" (lid 1), zonder formule; volgens de toelichting is de grens gelijk aan de categorie "hoog middelduur koop" en loopt hij met haar indexering mee. De grens van 2027 stond op 3-11-2026 in geen officiële tekst: een band. Grenzen: € 389.000 vanaf 1-2-2022 (HV 2022, CVDR671040/1), € 451.000 vanaf 2-5-2023 (CVDR700109/1, na Gemeenteblad 2023, 163690), € 495.948 vanaf 1-1-2026 (HV 2026). Voor 2024 en 2025 schreef de HV 2022 een indexering per 1 januari voor, maar geen indexatiebesluit of wijziging is in het register of het Gemeenteblad gevonden (door twee lezers gezocht): € 451.000 is de grens zoals geschreven, een indexering die alleen op haarlem.nl staat is niet uitgesloten. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de wet zijn alle woonruimten aangewezen, gelegen in de gemeente Haarlem, die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van € 495.948 of lager. … 1. Het is verboden om zonder vergunning als bedoeld in artikel 3.4.3 een woonruimte als bedoeld in artikel 3.4.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar." (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, art. 3.4.1 lid 1 en 3.4.2 lid 1, Gemeenteblad 2025, 569049, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029: "Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2026 en is geldig tot 1 januari 2030", art. 4.3.4 lid 1). In de hele gemeente ("Omdat opkopen door investeerders in alle wijken van Haarlem voorkomt zal deze vergunningplicht voor de gehele gemeente gelden", toelichting), sinds 1-2-2022 ("Dit onderdeel treedt in werking op 1 februari 2022", HV 2022 art. 4.3.4 lid 2, CVDR671040/1), zonder onderbreking: de HV 2022 gold tot en met 31-12-2025. Hospitaverhuur heeft geen opkoopvergunning nodig (toelichting). Leges € 356,15 (Verordening leges Haarlem 2026, 3.7.1.c). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment, Gemeenteblad 2022, 524843 (CVDR684465/1), spelregels 1, 9 en 11): "Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 438.000 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding." (spelregel 11; spelregel 9 hetzelfde voor lage middeldure koop tot € 296.000: "Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst."). Vastgesteld door de raad op 17-11-2022 voor nieuwe initiatieven en projecten ("standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst", § 1.3); de prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd ("Het college stelt jaarlijks … de prijsniveaus … vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen"", spelregel 1; dat besluit is niet gevonden); de HV 2026 stelt hoog middelduur koop gelijk aan de opkoopgrens (€ 495.948 in 2026, toelichting). In 2026 nog toegepast (Programma van Eisen Oostpoort, Gemeenteblad 2026, 385086: de woningen voldoen aan de spelregels, "o.a. … zelfbewoning, antispeculatie"); het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt een anti-speculatiebeding "Clausule in een koopcontract van een woning, die de koper verplicht om de woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen" en zegt "Woningen die onder de marktwaarde in de nieuwbouw worden verkocht krijgen via de gemeente een anti-speculatiebeding". Sinds 2019 al "in principe" voor goedkopere middeldure koop (Nota Kaders, CVDR622473/1). De termijn, de boete en een eventueel kettingbeding staan in contracten die niet gelezen zijn. nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening Doelgroepen woningbouw Haarlem 2020, CVDR638067/1, art. 2 lid 6 en 4 lid 2): "2. Sociale koopwoningen blijven gedurende ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar. … 6. De hoogte van de koopprijsgrens van een sociale koopwoning is maximaal € 200.000,-" (art. 4 lid 2 en 2 lid 6; geldend vanaf 12-03-2020); "Een sociale koopwoning heeft een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-. In de Bro is dit als een maximum-bedrag vastgesteld zonder indexering." (toelichting); alleen waar het bestemmingsplan (nu het omgevingsplan) de categorie aanwijst. De verordening rust op het Besluit ruimtelijke ordening, dat met de Omgevingswet op 1-1-2024 verviel; of zij een project buiten het tijdelijk deel van het omgevingsplan nog bindt, is niet vastgesteld
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 3-11-2026: de titels met "verhuur" zijn twee vaartuigregels, de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap 2025 (CVDR734015: boetes op de landelijke regels) en de aanwijzing van toezichthouders; "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HV 2026 art. 3.4.3). Het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 (vastgesteld 18-12-2025) zegt: "De Wet goed verhuurderschap biedt de mogelijkheid om regels voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten te formuleren en biedt gemeenten de mogelijkheid om een verhuurverordening op te stellen. … We onderzoeken wat hierin mogelijk en wenselijk is."; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Haarlem (searched on 3 November 2026 by two readers; not confirmed); the municipality is studying whether a landlord-permit ordinance is possible and desirable (housing programme 2026–2030); the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a social-rent home need a housing permit from the municipality since 1 Jan 2022, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"1. De volgende woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven wanneer daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend door het college: a. sociale huurwoningen in eigendom van de woningcorporaties; b. sociale huurwoningen in eigendom van overige verhuurders; c. middenhuurwoningen die opgenomen zijn in het omgevingsplan, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties;" (HV 2026 art. 2.1.1 lid 1, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029). Een sociale huurwoning heeft een aanvangshuur tot en met de grens van art. 13 lid 1 a van de Wet op de huurtoeslag (de toelichting: € 900,07 per maand, prijspeil 1-7-2025); de huurder van een particuliere verhuurder mag een inkomen hebben tot het middeninkomen (de toelichting: € 67.366 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025). Al in de HV 2022 (art. 2.1.1 lid 1 b). Vrije sector en niet-aangewezen middenhuur: geen vergunning ("Een vergunningstelsel is hier niet op van toepassing", toelichting). Mogelijk ook voor middenhuur die in het omgevingsplan is aangewezen (onder c): het artikel laat c op 1-1-2026 in werking treden (alleen d en e wachten op een besluit van het college, art. 4.3.4 lid 2), maar de toelichting zegt "Deze vergunningplicht middenhuurwoningen gaat in op het moment dat het college een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen waarin de uitvoering is georganiseerd.", en dat besluit is niet gevonden; of een woning is aangewezen, staat niet in een advertentie. Leges € 91,40. Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, CVDR753794/1, art. 1, 2.1.1 lid 1 e en 4.3.4 lid 2 a): aangewezen maar niet aangetoond in werking: "e. nieuwbouw betaalbare koopwoningen, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties" mogen alleen met een huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven (art. 2.1.1 lid 1), ook door een huurder; een betaalbare koopwoning is een "woning met een maximale waarde (VON-prijs) tot de betaalbaarheidsgrens, welke nationaal wordt vastgesteld en ieder jaar wordt geïndexeerd" (art. 1; de toelichting: € 405.000, prijspeil 2025); dit onderdeel treedt in werking "op een door het college te bepalen datum" (art. 4.3.4 lid 2 a), bekend te maken in het Gemeenteblad, en zo'n besluit is op 3-11-2026 niet gevonden; het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt "Implementeren van een huisvestingsvergunning voor betaalbare koopwoningen (ook via huisvestingsverordening) met gedeeltelijke voorrang Haarlemmers" als actie; geen termijn genoemd
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Haarlem say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de Algemene Voorwaarden van de gemeentelijke erfpacht zijn niet gepubliceerd en niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Haarlem where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeHaarlem | €187 | law"De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. De belasting bedraagt: a. per perceel: € 186,60"; Gemeenteblad 2025, 564773, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 3); alleen een eigenarendeel ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1): geen gebruikersdeel en geen deel op de WOZ of het waterverbruik; een perceel is het WOZ-object (art. 5 lid 2 a), dus elk appartement; € 79,92 alleen voor een perceel zonder aansluiting op de waterleiding (art. 7 lid 1 b); het register geeft 18-11-2025 als datum van ondertekening, de tekst "18 december 2025": een registerfout, het tarief verandert niet | Verordening rioolheffing 2026 Haarlem, CVDR752894/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZHaarlem | 0.06726% | law"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,06726%"; Gemeenteblad 2025, 564764, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,23369%); een aanslag onder € 10 wordt niet geheven (art. 5 lid 2); geldt voor belastingjaar 2026, de verordening 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Haarlem, CVDR752889/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZHaarlem | 0.0239% | law"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner | Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€1,246,385verwachte koopsom: vraagprijs € 1.195.000 +4,3% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, terraced house’)
- Property tax (OZB), municipal0.06726%Property tax (OZB), owner, Haarlem: 0.0673% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€187Sewerage charge, owner, Haarlem: €187 a year
- Water board levy, municipal0.0239%Water board levy, owner, Haarlem: 0.0239% of the WOZ
- Buy-to-let protectionboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Haarlem (€ 495.948, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 538.177, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Model input
- Expected purchase price
- €1,246,385
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €187 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.06726% · Water board levy, share of WOZ 0.0239%
- WOZ value (estimate)
- €1,105,375
- Build year
- 1918
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €1,195,000
- Overbid on the asking price
- 4.3%
- Market rent a month
- €4,361
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 165
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 11 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 11 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.