Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Fluwelensingel 50

Free beta · pilot

2806 CC Gouda

For saleFree sectorBest scenario: Let as isIndicative

187 points or more: the market rent applies.

Asking price

€735,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€766,605

+4.3% on the asking price: the national average for a terraced house (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 138 m²
Asking price per m²: €5,326
Energy label: D
Built: 1885
Rooms / bedrooms: 5 / 3
Bathrooms: 1
Plot: 204 m²
Type: House · terraced house

Rent used, per month

€1,933

6 comparable rentals 0.26 to 7.9 km away (weighted average 2.0 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

IRR over 10 years

2.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

−0.6%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

€1,809

0.2% of the total investment of €830,683: expected purchase price €766,605 + transfer tax (8%) and other purchase costs €64,078. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

1.8%

Gross rental yield: 3.2% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.0 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.

Cautious rent, per month

€1,701

Cash flow year 1, after tax

−€730

−0.1% of the same total investment of €830,683

IRR over 10 years

2.0%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

−€2,539

a year, against €1,809 at €1,933 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €4,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

Year 6: boiler€3,394
Year 7: exterior paint€6,958

Other running costs, year 1

Management: €1,113
Insurance: €400
Property tax (OZB): €568
Sewerage charge: €311
Water board levy: €162
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €7,056
Vacancy (year 1): €928
Tax (year 1): €13,403

Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Gouda: 0.0836% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Gouda: €311 a year; Water board levy, owner, Gouda: 0.0239% of the WOZ (not verified against the official source)

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 6 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Fluwelensingel 50

2806 CC Gouda

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

225–274 points

Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value

€624,750 – €735,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	54.25	66.75	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	10	14	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	15	15	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	14	14	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	12	18	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	110	127	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	5.25	5.25	listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total	225	274

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€1,904

€13.80 per m² a month

Median

€1,933

€14.01 per m² a month

High (p75)

€2,140

€15.51 per m² a month

Rent used in the forecast

€1,933

Basis: 6 comparable rentals 0.26 to 7.9 km away (weighted average 2.0 km)Low confidence: few comparable rentals nearby

Legal maximum rent

–

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

Thin basis: this rent rests on 6 comparable rentals (fewer than 8). With so few comparisons the rent is less certain; check it against recent lettings nearby.

6 comparable rentals 0.26 to 7.9 km away (weighted average 2.0 km)

The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 3 without a location index of their own are not adjusted.

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €14.01 × 138 m² = €1,933 a month.

Address	Distance	Living m²	Plot m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This hometerraced house		138	204	5	3	D	1885
Tuinstraat 462801 ZR · corner house	0.26 km	135	—	—	3	B	1700	€2,100	€15.56	€14.01	11 Nov 2026	14 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,894 (€14.03 per m²), from €2,100 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label B converted to D ×0.97. Carried to this home: size ×0.993 · location ×1.005 = €14.01 per m².
Justus van Effenpad 52806 SX · terraced house	0.65 km	115	—	—	3	B	1996	€2,295	€19.96	€15.57	11 Nov 2026	30 Jul 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,892 (€16.45 per m²), from €2,295 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label B converted to D ×0.97. Carried to this home: size ×0.947 · location ×0.999 = €15.57 per m².
Kattensingel 412801 CB · terraced house	0.8 km	100	—	—	3	D	1905	€1,500	€15.00	€13.80	11 Nov 2026	29 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,500 (€15.00 per m²), from €1,500 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.908 · location ×1.013 = €13.80 per m².
Gerard Bleekerstraat 62742 MR · terraced house	5.34 km	120	—	—	3	A	2017	€1,675	€13.96	€12.89	11 Nov 2026	29 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,613 (€13.44 per m²), from €1,675 asking rent: less €13 included service costs, energy label A converted to D ×0.97. Carried to this home: size ×0.959 · no location index, not adjusted for location = €12.89 per m².
Aletta Jacobshoeve 122743 JA · terraced house	6.3 km	104	—	—	3	B	1989	€2,000	€19.23	€14.57	11 Nov 2026	22 Oct 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,649 (€15.86 per m²), from €2,000 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label B converted to D ×0.97. Carried to this home: size ×0.919 · no location index, not adjusted for location = €14.57 per m².
Madelief 222412 AJ · terraced house	7.9 km	93	—	—	3	A	2011	€1,800	€19.35	€15.51	11 Nov 2026	24 Aug 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,624 (€17.46 per m²), from €1,800 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A converted to D ×0.97. Carried to this home: size ×0.888 · no location index, not adjusted for location = €15.51 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 4/100

KitchenNewfrom 2024
advert text: - Moderne keuken (2024) en moderne badkamer (2026)
BathroomNewfrom 2026
advert text: - Moderne keuken (2024) en moderne badkamer (2026)
ToiletNewfrom 2026
advert text: Daarnaast bevinden zich in de hal de trapopgang, een praktische trapkast en een modern toilet (2026) met fonteintje.
FloorsNewfrom 2023
advert text: De ruime woonkamer en eetkamer zijn voorzien van een stijlvolle eikenhouten vloer (2023), zichtbare balken en sfeervolle open haarden.
Interior paintNewfrom 2025
advert text: - Binnenkozijnen geschilderd in 2025 en buitenkozijnen geschilderd in 2026.
Exterior paintNewfrom 2026
advert text: - Binnenkozijnen geschilderd in 2025 en buitenkozijnen geschilderd in 2026.
Frames and glazingNewfrom 2026
advert text: - Energielabel D: HR++ (geluidsarme) beglazing en vloerisolatie aangelegd in 2026 (fermacell en steenwol)
RoofFair
photos: The roof appears older but in reasonable condition from the exterior view.
BoilerGoodfrom 2017
advert features: Vaillant (gas gestookt combiketel uit 2017, eigendom)
InsulationNewfrom 2026
advert text: - Energielabel D: HR++ (geluidsarme) beglazing en vloerisolatie aangelegd in 2026 (fermacell en steenwol)

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: D
Points after: 225–274Free sector
Rent after: €1,933Comparable rents within 8 km
Value after: €766,605 – €766,605 – €766,605asking price — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.3%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Cost (min – mid – max): €0 – €8,250 – €16,500incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: D
Points after: 225–274Free sector
Rent after: €1,933p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 6 comparables) × 138 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after: €766,605 – €766,605 – €766,605asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.043 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (1)

Roof covering · Fair€0 – €15,000
roof covering replaced (model setting ‘Renovation: new roof covering’); state fair: 0 … full

Notes

roof covering: state fair, priced as a band

Full renovation

Cost (min – mid – max): €4,400 – €21,450 – €29,700incl. 10% contingency
Duration: 14 weeks
Energy label after: B
Points after: 245–294Free sector
Rent after: €1,991p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 6 comparables) × 138 m² × 1.03 (label class 2 → 1): no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
Value after: Not shownModel note: fewer than 5 modernised and 5 other tussenwoningen of the size and generation in the municipality (1 modernised, 0 other)
IRR over 10 years: 2.2%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (3)

Roof covering · Fair€0 – €15,000
roof covering replaced (model setting ‘Renovation: new roof covering’); state fair: 0 … full
Cavity wall insulation · missing€4,000
model setting ‘Cavity wall insulation’
Other measures to the target label · assumption€0 – €8,000
2 label steps × 6000 (model setting ‘Renovation: one energy-label step’) minus the measures named

Notes

roof covering: state fair, priced as a band
other measures to the target label: state assumed, priced as a band

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

2.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

1.5%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

3.3%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

0.7%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€64,646

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€215,614

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

€1,809

Payback

–

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow€1,809 → −€1,345

Value at year end€791,903 → €1,060,657

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€1,933	€1,991	€2,051	€2,112	€2,176	€2,241	€2,308	€2,377	€2,449	€2,522
Rent for the year	€23,196	€23,892	€24,609	€25,347	€26,107	€26,891	€27,697	€28,528	€29,384	€30,266
Vacancy	€928	€956	€984	€3,126	€1,044	€1,076	€1,108	€3,518	€1,175	€1,211
Running costs	€7,056	€7,243	€7,436	€9,641	€7,838	€11,441	€15,219	€10,740	€8,707	€8,940
of which maintenance	€4,500	€4,613	€4,728	€4,846	€4,967	€5,091	€5,219	€5,349	€5,483	€5,620
of which major maintenance						€3,394⁶	€6,958⁷
Net operating income	€15,213	€15,693	€16,188	€12,580	€17,225	€14,374	€11,370	€14,270	€19,501	€20,115
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€13,403	€13,888	€14,388	€14,906	€15,440	€15,992	€16,562	€17,150	€17,759	€18,387
Cash flow	€1,809	€1,805	€1,800	−€2,326	€1,786	−€1,617	−€5,191	−€2,880	€1,742	€1,728
Cumulative cash flow	€1,809	€3,614	€5,414	€3,089	€4,874	€3,257	−€1,935	−€4,815	−€3,073	−€1,345
Value at year end	€791,903	€818,036	€845,031	€872,917	€901,723	€931,480	€962,219	€993,972	€1,026,773	€1,060,657

of which major maintenance: ⁶ boiler €3,394⁷ exterior paint €6,958

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€901,723	€1,060,657
Selling costs	€11,268	€13,016
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€890,455	€1,047,641

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	−1.8%	−0.9%	€928	−€70,281
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	1.5%	2.3%	€1,809	€215,614
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	2.8%	3.6%	€2,250	€350,111

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−2.4%	−1.5%	−0.6%	0.3%	1.2%	2.1%	3.0%	3.9%
30% of the price	−5.1%	−3.7%	−2.3%	−1.0%	0.3%	1.6%	2.8%	4.0%
50% of the price	−8.8%	−6.4%	−4.3%	−2.4%	−0.6%	1.1%	2.6%	4.2%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.3% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Gouda

For this home

Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €530,000 (2027), not exact (not verified); WOZ estimate €624,750–€735,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€562,568–€735,000, brought back by 5.8% a year, derived from the CBS price index of existing owner-occupied homes in the Oost-Zuid-Holland region (measured up to Q3 2026, carried forward after it): a regional average, not a measured WOZ value).

province of Zuid-Holland · water board Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.0836% of the WOZ value
Source: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Gouda, CVDR749810/1, art. 5 lid 1 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0836%"; Gemeenteblad 2025, 544852, vastgesteld 10-12-2025, geldend vanaf 16-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar (art. 3 lid 1); niet-woningen eigenaren 0,4198%; de gebruikersbelasting (0,3366%) geldt alleen voor niet-woningen
Sewerage charge, owner: €311.27 a year
Source: Verordening rioolheffing 2026 Gouda, CVDR749813/1, art. 3 lid 1, 5 lid 1 en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"voor percelen van waaruit huishoudelijk afvalwater of bedrijfsafvalwater wordt afgevoerd of kan worden afgevoerd: € 311,27"; het eigenarendeel, "geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1); € 31,10 voor een perceel dat alleen ander water afvoert (art. 6 lid 1 b); het gebruikersdeel (€ 262,20 tot 400 m³, daarboven per m³, art. 6 lid 2 en 3) is voor de gebruiker, de huurder; Gemeenteblad 2025, 544858, geldend vanaf 16-12-2025
Water board levy (watersysteemheffing) · Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard: 0.0239% of the WOZ value
not verifiedSource: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 42.159 adressen met gemeentecode 0513, door twee lezers geteld) betalen 39.710 adressen (94%) aan Rijnland en 2.449 (6%) aan Schieland en de Krimpenerwaard; geen adres zonder waterschap. Het hoogste tarief is dat van Rijnland (wettencheck 2026-11-12)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

In forcesince 1 Jul 2022 until 28 Jun 2027, in the whole municipalitynot verified

WOZ limit 2026: up to and including €498,200.

A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.

Exceptions:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 39 lid 2)
buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 39 lid 2)
buiten de regeling: een inschrijving vóór de inwerkingtreding van het artikel (art. 39 lid 2)
vergunning: in elk geval in de gevallen van artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de Huisvestingswet (art. 41 lid 1); volgens de toelichting verhuur aan bloed- en aanverwanten in de eerste en tweede graad, een woning die deel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, en tijdelijke verhuur van ten hoogste twaalf maanden na ten minste een jaar eigen bewoning, niet toeristisch
vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, of door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor verhuur aan cliënten met een zorgindicatie (art. 42 lid 1); in bijzondere gevallen een zwaarder wegend belang (art. 42 lid 2); anders kan zij worden geweigerd (lid 3)
geen uitzondering in het artikel voor nieuwbouw: alleen de toelichting zegt "De opkoopbescherming geldt niet voor nieuwbouwwoningen die nog niet eerder bewoond zijn geweest."; het model beoordeelt een eerste verkoop als elke woning

How the limit is set: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 39 lid 3), "niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens" (art. 39 lid 2): tot en met de grens. De verordening noemt geen bedrag en omschrijft de NHG-kostengrens niet; de Huisvestingsverordening Gouda 2019 deed dat wel ("NHG-kostengrens: de voor dat jaar vastgestelde NHG-kostengrens van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG.", art. 1, geldend tot 28-06-2023). De toelichting noemt "de NHG-grens, die in 2023 op € 405.000 is vastgelegd", en de toelichting van de Doelgroepenverordening Gouda zegt "omdat de NHG-grens in verband met de ontwikkeling van de huizenprijzen dit jaar omhoog gaat naar € 435.000" (2024): beide de grens zonder energiebesparende voorzieningen, maar geen tekst zegt welke grens of welk jaar de verordening bedoelt. Voor 2026 noemen alleen officiële teksten van andere gemeenten de NHG-grens: € 470.000 (Ridderkerk, Gemeenteblad 2026, 496904; Wijchen, Gemeenteblad 2025, 556522) en "met energiebesparende voorzieningen € 498.200" (Meppel, Gemeenteblad 2026, 157272; Oldebroek, Gemeenteblad 2026, 18569). Bij twijfel de hogere: 2026 € 498.200, niet geverifieerd aan de verordening, zodat een WOZ van € 470.000 tot € 498.200 mogelijk onder de regeling valt; voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Bij twijfel ook hier de hogere: 2027 € 530.000. Het jaar is dat van de inschrijving, de hogere grens. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden be-schermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: die gelegen is in de in de gemeente Gouda; waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens; die op de datum van inschrijving: vrij was van huur en gebruik; in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden; of werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie." (Huisvestingsverordening Gouda 2023, art. 39, versie geldend vanaf 03-05-2025; hoofdstuk 8 is sinds 29-06-2023 ongewijzigd). "datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar" (art. 38). In de hele gemeente ("De opkoopbescherming wordt ingevoerd voor de gehele stad.", toelichting). Sinds 1-7-2022 (hoofdstuk 6B van de Huisvestingsverordening Gouda 2019, Gemeenteblad 2022, 295004, met dezelfde woorden), voortgezet in de Huisvestingsverordening Gouda 2023 (Gemeenteblad 2023, 278186, bekendgemaakt 28-06-2023). Einde: "Deze verordening treedt in werking op de dag volgend na de dag van bekendmaking." en "Overeenkomstig artikel 4 van de wet geldt deze verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar." (art. 49), dus in werking vanaf 29-06-2023 en t/m 28-06-2027 (afgeleid, niet geschreven; het register noemt als datum van uitwerkingtreding 30-06-2027). Een opvolger of ontwerp is niet gevonden (register en Gemeenteblad, 2026-11-12: "huisvestingsverordening 2027" geen resultaten, "ontwerp huisvestingsverordening" alleen de ter-inzagelegging van 2023): opnieuw lezen vóór 2027. Leges € 236,65 (Legesverordening 2026, tabel 3.17); bestuurlijke boete tot de vierde categorie, bij herhaling binnen vier jaar de vijfde (art. 46). Niet geverifieerd is het bedrag van de grens (zie de WOZ-basis). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Doelgroepenverordening Gouda, CVDR711625/1, art. 4, 9 lid 3, 10 lid 4, 11 en 13): "3. Een sociale koopwoning dient gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep als bedoeld in artikel 7 als sociale koopwoning beschikbaar te blijven." (art. 9) en "1. De maximale koopprijs vrij-op-naam van een sociale koopwoning bedraagt ten hoogste de betaalbaarheidsgrens, bedoeld in het programma Woningbouw van de minister van Volkshuisvesting (€ 390.000, prijspeil 2024);" en "2. De in het eerste lid bedoelde maximale koopprijs wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de betaalbaarheidsgrens vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;" (art. 4; Gemeenteblad 2023, 563669, de enige versie, geldend vanaf 29-12-2023). Bindt latere kopers: "4. Elke volgende verkoop van sociale koopwoningen dient gedurende de in artikel 9 bepaalde instandhoudingstermijn uiterlijk voor het passeren van de leveringsakte door verkoper met medewerking van koper gemeld te worden bij het college. … In de koopovereenkomst en leveringsaktes van de sociale koopwoningen wordt verwezen naar de doelgroepenverordening;" (art. 10) en "Het is verboden om in strijd met de verordening woningen te onttrekken aan de doelgroep c.q. de instandhoudingstermijnen als genoemd in de voorgaande artikelen te doorkruisen." (art. 11); de doelgroep heeft een inkomen tot 1,8 keer de DAEB-norm (art. 7). Alleen voor "woningbouwontwikkelingen waarvoor op de datum van inwerkingtreding van deze verordening nog geen intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst of anterieure overeenkomst is ondertekend" (art. 13), en alleen een woning die als sociale koop is aangewezen; of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. Verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden. De verordening rust volgens haar toelichting op het Besluit ruimtelijke ordening (vervallen met de Omgevingswet op 1-1-2024) en staat in het register als geldend. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Handboek Grondzaken, CVDR709102/1, § 2.5 Regulering woningmarkt; Gemeenteblad 2023, 550166): "Naast deze regels kan de gemeente in specifieke situaties regels opleggen om speculatie op de woningmarkt tegen te gaan. Er zijn daarvoor verschillende producten die kunnen worden in gezet." (Handboek Grondzaken, § 2.5, geldend vanaf 21-12-2023): een beleidsregel zonder artikel, project, termijn of prijsgrens; welke uitgiften of overeenkomsten zo'n plicht hebben, staat in koopovereenkomsten, kavelpaspoorten en anterieure overeenkomsten die niet gepubliceerd en niet gelezen zijn (de kennisgevingen van anterieure overeenkomsten in het Gemeenteblad noemen er geen). Geen zelfbewoningsplicht, woonplicht, antispeculatiebeding of kettingbeding in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers gezocht, 2026-11-12: geen resultaten); de enige treffer op "zelfbewoning" is dezelfde paragraaf over de opkoopbescherming ("Deze opkoopbescherming bevordert zelfbewoning.")

Assumption: the limit of the buy-to-let protection (opkoopbescherming) in the whole municipality is the NHG cost limit including energy-saving measures, the higher reading; the ordinance names no amount and not which of the two NHG limits it means. Under the Housing Act the ordinance runs to 28 June 2027 and no successor has been found, so the model withholds every home whose transfer could be registered after that

Landlord permit (verhuurvergunning)

No landlord permit found. not verified

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: titels met "verhuur" geven alleen de Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap Gouda 2026, een mandaat aan de Omgevingsdienst Midden-Holland en een regeling onder de Participatiewet; de tekst "verhuurverordening" geeft geen resultaten. De beleidsregel beboet alleen de landelijke regels ("Deze beleidsregel is van toepassing op overtreding van artikel 2 en 2a van de Wet.", art. 2). De enige "Verhuurvergunning woning" in de Legesverordening 2026 (tabel 3.17, € 236,65) is de vergunning van de opkoopbescherming: "als bedoeld in artikel 39 van de Huisvestingsverordening Gouda 2023"; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Gouda (searched on 12 November 2026 by two readers; not confirmed); the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

Not established: check with the municipality whether tenants need a housing permit.

bestaande woning: alleen voor "woonruimten van verhuurders met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag" (Huisvestingsverordening Gouda 2023, art. 2 lid 1 a), niet voor "woonruimte van verhuurders die in de gemeente tien of minder woningen beneden de huur-toeslaggrens verhuren" (art. 2 lid 4 a): de huurder van een verhuurder met tien of minder zulke woningen in Gouda heeft geen huisvestingsvergunning nodig, die van een grotere verhuurder (corporatie of particulier, art. 1) onder de huurtoeslaggrens wel. Middenhuurwoningen alleen als aangewezen nieuwbouw ("een nieuwbouwhuurwoning als bedoeld in de lokale middenhuur- of doelgroepenverordening en/of de als zodanig benoemde woningen in een (anterieure) overeenkomst", art. 1). Niet voor onzelfstandige woonruimte, inwoning en tijdelijke huurcontracten (art. 2 lid 4). In de hele gemeente; de verordening geldt sinds 29-06-2023 en t/m 28-06-2027 (afgeleid: art. 49 lid 2 en Huisvestingswet art. 4); leges € 67,70 (Legesverordening 2026, tabel 1.29); nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening Gouda 2023, CVDR697887/2, art. 1 en 2 lid 1 c en lid 4): "1. De volgende categorieën woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden geno-men of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: … betaalbare koopwoningen." (art. 2 lid 1) en "betaalbare koopwoning: een nieuw te bouwen of door transformatie voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste de betaalbaarheidsgrens, in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemd bedrag en geïndexeerd als bedoeld in artikel 7, vierde lid, van de Huisvestingswet (€ 405.000, prijspeil 2025);" (art. 1; versie geldend vanaf 03-05-2025, Gemeenteblad 2025, 194430; de versie van 2023 kende deze categorie niet). Niet voor "betaalbare koopwoningen die ontstaan na transformatie waarbij de ontwikkeling in zijn ge-heel maximaal vier of minder nieuwe woningen gerealiseerd worden" (art. 2 lid 4). Voorrang voor een huishoudinkomen van 1,0 tot 1,8 keer de DAEB-norm (art. 13 lid 3). Of de vergunning ook bij een doorverkoop nodig is, zegt de tekst niet; of een huurder haar kan krijgen evenmin. De verordening geldt t/m 28-06-2027 (afgeleid)

Assumption: the tenant of an existing home needs no housing permit from a landlord letting ten or fewer homes below the rent-benefit limit in Gouda; from a larger landlord one is needed, at a rent below the rent-benefit limit (a condition on who may rent, not a ban). The occupant of an affordable new-build home up to the affordability limit needs one

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Gouda say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): de bijzondere bepalingen van elke uitgifte in erfpacht, die volgens de algemene voorwaarden de bestemming en het gebruik van de grond regelen, en de voorwaarden van oudere rechten zijn niet gelezen

Source: Algemene Voorwaarden voor Erfpacht van Gouda 2023, Gemeenteblad 2023, 547272, art. 3.1 en 21 (zoek.officielebekendmakingen.nl)checked 12 Nov 2026"3.1 Uitgifte van grond in erfpacht en de splitsing of wijziging van een reeds gevestigd recht van erfpacht geschiedt onder toepassing verklaring door de gemeente van deze algemene voorwaarden en voorts onder de bijzondere bepalingen die de gemeente met de erfpachter overeengekomen is en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van de grond." en "Als de in erfpacht uitgegeven grond en de daarop te stichten bebouwing door de erfpachter geheel of gedeeltelijk aan derden wordt verhuurd of op een andere manier in gebruik wordt gegeven, is hij verplicht in de met deze derden te sluiten overeenkomst zodanige bepalingen op te nemen, dat nakoming van de in de overeenkomst met de gemeente aan hem opgelegde verplichtingen voldoende is gewaarborgd." (art. 21): verhuur is volgens de algemene voorwaarden toegestaan, maar een andere bestemming dan opgegeven vraagt schriftelijke toestemming (art. 20.1) en overdracht ook (art. 22.1). De bijzondere bepalingen van elke uitgifte en de akten zijn niet openbaar en niet gelezen, net als de voorwaarden van rechten van vóór 2023 (het register toont de algemene voorwaarden van 2005 onder CVDR38727). De gemeente geeft erfpacht terughoudend uit ("De gemeente gaat terughoudend om met het instrument van erfpacht. Grondverkoop heeft de voorkeur boven uitgifte van grond in erfpacht.", Nota Grondbeleid, CVDR709101/1, § 3.6), onder meer voor sociale en middenhuur; canon op de omslagrente, "momenteel 1,90%" (Grondprijzenbrief 2026, Gemeenteblad 2026, 44101)

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Gouda where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeGouda	€311	law"voor percelen van waaruit huishoudelijk afvalwater of bedrijfsafvalwater wordt afgevoerd of kan worden afgevoerd: € 311,27"; het eigenarendeel, "geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1); € 31,10 voor een perceel dat alleen ander water afvoert (art. 6 lid 1 b); het gebruikersdeel (€ 262,20 tot 400 m³, daarboven per m³, art. 6 lid 2 en 3) is voor de gebruiker, de huurder; Gemeenteblad 2025, 544858, geldend vanaf 16-12-2025	Verordening rioolheffing 2026 Gouda, CVDR749813/1, art. 3 lid 1, 5 lid 1 en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZGouda	0.0836%	law"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0836%"; Gemeenteblad 2025, 544852, vastgesteld 10-12-2025, geldend vanaf 16-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar (art. 3 lid 1); niet-woningen eigenaren 0,4198%; de gebruikersbelasting (0,3366%) geldt alleen voor niet-woningen	Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Gouda, CVDR749810/1, art. 5 lid 1 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZGouda	0.0239%	assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 42.159 adressen met gemeentecode 0513, door twee lezers geteld) betalen 39.710 adressen (94%) aan Rijnland en 2.449 (6%) aan Schieland en de Krimpenerwaard; geen adres zonder waterschap. Het hoogste tarief is dat van Rijnland (wettencheck 2026-11-12)	Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€766,605verwachte koopsom: vraagprijs € 735.000 +4,3% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, terraced house’)
Property tax (OZB), municipal0.0836%Property tax (OZB), owner, Gouda: 0.0836% of the WOZ
Sewerage charge, municipal€311Sewerage charge, owner, Gouda: €311 a year
Water board levy, municipal0.0239%Water board levy, owner, Gouda: 0.0239% of the WOZ (not verified against the official source)
Buy-to-let protectionboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Gouda (€ 498.200 voor 2026, € 530.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5,8% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Oost-Zuid-Holland): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)

Model input

Expected purchase price: €766,605
Rent segment: Free sector
Municipal charges: Sewerage charge €311 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.0836% · Water board levy, share of WOZ 0.0239%
WOZ value (estimate): €679,875
Build year: 1885
Owners’ association (VvE) a month: €0
Asking price: €735,000
Overbid on the asking price: 4.3%
Market rent a month: €1,933
Type of home: house
Living area (m²): 138
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 9 years
WWS maximum rent a month: –
Exterior last painted (years ago): 0

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.