Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.

Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026

Photos belong to the agent and are shown straight from the advert; Brixfox does not store them.

Johannes XXIII-singel 105

Free beta · pilot

6416 HT Heerlen

For saleFree sectorBest scenario: Full renovationIndicative

187 points or more: the market rent applies.

Asking price

€465,000buyer pays costs (k.k.)

An asking price, not a sale price.

Expected purchase price

€485,925

+4.5% on the asking price: the national average for an apartment (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.

Living area: 98 m²
Asking price per m²: €4,745
Energy label: C
Built: 1996
Rooms / bedrooms: 4 / 2
Bathrooms: 1
Plot: –
Type: Apartment
Owners’ association (VvE): €259 a month

Rent used, per month

€1,210

9 comparable rentals 1.48 to 2.5 km away (weighted average 1.7 km)

IRR over 10 years

2.1%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR without appreciation

−0.8%

10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.

Cash flow year 1, after tax

−€3,046

−0.6% of the total investment of €527,549: expected purchase price €485,925 + transfer tax (8%) and other purchase costs €41,624. No mortgage.

Net rental yield year 1, before tax

0.9%

Gross rental yield: 3.1% · Rent × 12 ÷ asking price.

Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.

Indicative: this home counts 187 points, within 10 of the limit under which the legal maximum rent applies, on an energy label we have not checked in the register. With a few points fewer the rent is capped.

Cautious rent scenario

The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.

Cautious rent, per month

€1,065

Cash flow year 1, after tax

−€4,633

−0.9% of the same total investment of €527,549

IRR over 10 years

1.8%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1 against the forecast

−€1,587

a year, against −€3,046 at €1,210 rent a month

Already deducted in year 1: maintenance and running costs

Maintenance €1,176 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)

Major maintenance planned within ten years

Year 1: boiler€3,000

Other running costs, year 1

Management: €697
Insurance: €150
Owners’ association (VvE): €3,108
Property tax (OZB): €630
Sewerage charge: €100
Water board levy: €116
Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance): €8,977
Vacancy (year 1): €581
Tax (year 1): €8,009

Assumed for this home: boiler from 2011 is past its life: replaced in year 1; Property tax (OZB), owner, Heerlen: 0.1464% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Heerlen: €100 a year; Water board levy, owner, Heerlen: 0.027% of the WOZ

From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.

Location and plot

Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 9 comparable rentals from the table lie.

Loading the map…

This home

Johannes XXIII-singel 105

6416 HT Heerlen

Rent-control points (WWS)

Points model WWS-2026.1

Points band

187–230 points

Free sector

Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187

187 points or more: the market rent applies.

Legal maximum rent

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

WOZ value

€395,250 – €465,000

Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.

Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck

Rubric	Min	Max	How it was counted (model note)
WOZ value	35.75	43.75	WOZ estimate band, §2.11.2
Kitchen	4	14	assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base
Parking	0	0	no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte)
Bathroom fittings	11	18	fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2)
Outdoor space	11.5	11.5	listing: private outdoor m², §2.8.1
Energy performance	15	15	energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Heating and cooling	10	16	rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3)
Room floor area	78	90	assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2)
Other indoor space	21.75	21.75	listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Total	187	230

Not counted by the model (11)

Model notes, as stored.

section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Rent

Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month

Low (p25)

€1,070

€10.92 per m² a month

Median

€1,210

€12.35 per m² a month

High (p75)

€1,399

€14.28 per m² a month

Rent used in the forecast

€1,210

Basis: 9 comparable rentals 1.48 to 2.5 km away (weighted average 1.7 km)

Legal maximum rent

–

No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.

9 comparable rentals 1.48 to 2.5 km away (weighted average 1.7 km)

The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).

Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.

Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.

Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €12.35 × 98 m² = €1,210 a month.

Address	Distance	Living m²	Rooms	Bedr.	Label	Built	Asking rent	Asking rent per m²	Corrected per m²	Seen	Let or offline since
This homeapartment		98	4	2	C	1996
Mariabad 1946411 MH · apartment	1.48 km	88	—	2	A	2019	€953	€10.83	€9.52	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €830 (€9.43 per m²), from €953 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to C ×0.871. Carried to this home: size ×0.962 · location ×1.049 = €9.52 per m².
Kruisstraat 686411 BW · apartment	1.48 km	64	—	2	C	1980	€926	€14.47	€12.34	11 Nov 2026	16 Oct 2026
Bare rent at this home’s energy label €861 (€13.45 per m²), from €926 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.858 · location ×1.07 = €12.34 per m².
Insula 876416 BZ · apartment	1.49 km	80	—	2	A	2006	€1,035	€12.94	€10.92	11 Nov 2026	22 Oct 2026
Bare rent at this home’s energy label €901 (€11.26 per m²), from €1,035 asking rent: excl. service costs, energy label A converted to C ×0.871. Carried to this home: size ×0.93 · location ×1.043 = €10.92 per m².
Vossepark 1096416 WE · apartment	1.51 km	65	—	2	A++++	2023	€1,286	€19.78	€12.35	11 Nov 2026	2 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €934 (€14.37 per m²), from €1,286 asking rent: less €65 included service costs, upholstered ×0.93, energy label A++++ converted to C ×0.822. Carried to this home: size ×0.863 · location ×0.996 = €12.35 per m².
Geleenstraat 19-A6411 HP · apartment	1.76 km	118	—	2	C	2025	€1,250	€10.59	€12.40	11 Nov 2026	1 Jul 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,250 (€10.59 per m²), from €1,250 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.069 · location ×1.095 = €12.40 per m².
Mercuriuspad 236411 BZ · apartment	1.88 km	103	—	2	–	2008	€1,495	€14.51	€16.10	11 Nov 2026	25 Sep 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,495 (€14.51 per m²), from €1,495 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×1.018 · location ×1.089 = €16.10 per m².
Dautzenbergstraat 18-F6411 LB · apartment	1.92 km	86	—	2	C	1990	€1,200	€13.95	€14.28	11 Nov 2026	10 Jun 2026
Bare rent at this home’s energy label €1,170 (€13.60 per m²), from €1,200 asking rent: less €30 included service costs. Carried to this home: size ×0.954 · location ×1.1 = €14.28 per m².
Geerstraat 12-C6411 NR · apartment	1.95 km	125	—	2	A+++	2024	€2,700	€21.60	€16.78	8 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €1,755 (€14.04 per m²), from €2,700 asking rent: incl. service costs, amount not stated ×0.93, furnished ×0.85, energy label A+++ converted to C ×0.822. Carried to this home: size ×1.092 · location ×1.095 = €16.78 per m².
Grasbroekerweg 3 b6412 BA · apartment	2.5 km	70	—	2	C	1988	€809	€11.56	€11.42	11 Nov 2026	still listed
Bare rent at this home’s energy label €809 (€11.56 per m²), from €809 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.886 · location ×1.116 = €11.42 per m².

Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.

Condition per element

Fixer-upper score: 21/100

KitchenGood
photos: Modern white cabinets, granite countertops, and integrated appliances.
BathroomUnknown
ToiletUnknown
FloorsGood
photos: Large light grey tiles throughout living areas and kitchen.
Interior paintGood
photos: Walls appear freshly painted in a neutral white.
Exterior paintGood
photos: Exterior paint on frames and balcony appears well-maintained.
Frames and glazingGood
photos: Modern white frames with double glazing visible in all windows.
RoofUnknown
BoilerDue for replacementfrom 2011
advert features: Vaillant thermo compact (gas gestookt combiketel uit 2011, eigendom)
InsulationGood
advert features: Dakisolatie, dubbel glas, HR-glas, muurisolatie en vloerisolatie

Renovation scenarios

Assumption, not a quote

Let as is

Cost (min – mid – max): No works: the home is let as offered.
Duration: 0 weeks
Energy label after: C
Points after: 187–230Free sector
Rent after: €1,210Comparable rents within 2.5 km
Value after: €485,925 – €485,925 – €485,925asking price — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.1%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Notes

as offered

Refresh

Cost (min – mid – max): €3,300 – €13,200 – €23,100incl. 10% contingency
Duration: 6 weeks
Energy label after: C
Points after: 187–230Free sector
Rent after: €1,210p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 9 comparables) × 98 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
Value after: €485,925 – €485,925 – €485,925asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 1.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (3)

Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)

Notes

bathroom: state unknown, priced as a band
toilet: state unknown, priced as a band

Full renovation

★ Best scenario

Cost (min – mid – max): €11,000 – €26,400 – €36,300incl. 10% contingency
Duration: 14 weeks
Energy label after: A
Points after: 209–252Free sector
Rent after: €1,390p50 of the comparables (ring 2, within 2.5 km, 9 comparables) × 98 m² × 1.15 (label class 2 → 1): no new kitchen and bathroom, so no p75 (a label jump counts through the label class alone: the comparables are corrected for label already)
Value after: €503,108 – €525,525 – €525,525asking price × the measured premium of modernisation: 16 modernised or young apartments ask +15% (p25–p75: +6% to +38%) against 53 not modernised of the same type, size (±35% m²), generation (build year ±30 years) and location in the municipality; asking prices, not transactions; premium × 57% (the works remove 15 of the 26 backlog points of an average home that is not modernised); mid and high capped at 1.5 × the renovation cost (€39,600 in purchase-price terms, €37,895 in asking-price terms, model setting ‘Value after the works: highest gain (× the cost of the works)’) — in purchase-price terms: × 1.045 (expected purchase price ÷ asking price)
IRR over 10 years: 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cost items (5)

Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
Boiler · Due for replacement€3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’)
Hybrid heat pump · missing€7,000
model setting ‘Hybrid heat pump’
Other measures to the target label · assumption€0 – €5,000
2 label steps × 6000 (model setting ‘Renovation: one energy-label step’) minus the measures named

Notes

bathroom: state unknown, priced as a band
toilet: state unknown, priced as a band
other measures to the target label: state assumed, priced as a band

Ten-year forecast

Scenario

Tax regime

IRR over 10 years

2.1%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

IRR over 5 years

1.1%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Return on equity, year 1

2.5%

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Break-even appreciation

0.9%

The yearly appreciation at which the IRR is 0.

Total return over 5 years

€30,085

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Total return over 10 years

€124,711

incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)

Cash flow year 1, after tax

−€3,046

Payback

–

Cumulative cash flow and value

Cumulative cash flow−€3,046 → −€11,308

Value at year end€501,961 → €672,314

Year by year

Year	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Rent per month	€1,210	€1,246	€1,284	€1,322	€1,362	€1,403	€1,445	€1,488	€1,533	€1,579
Rent for the year	€14,520	€14,956	€15,404	€15,866	€16,342	€16,833	€17,338	€17,858	€18,394	€18,945
Vacancy	€581	€598	€616	€1,957	€654	€673	€694	€2,202	€736	€758
Running costs	€8,977	€6,136	€6,299	€7,722	€6,638	€6,815	€6,997	€8,597	€7,374	€7,571
of which maintenance	€1,176	€1,205	€1,236	€1,266	€1,298	€1,331	€1,364	€1,398	€1,433	€1,469
of which major maintenance	€3,000¹
Net operating income	€4,962	€8,222	€8,489	€6,187	€9,050	€9,344	€9,648	€7,059	€10,284	€10,617
Interest	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0	€0
Tax	€8,009	€8,315	€8,632	€8,959	€9,297	€9,646	€10,007	€10,379	€10,764	€11,162
Cash flow	−€3,046	−€94	−€143	−€2,772	−€247	−€302	−€359	−€3,321	−€481	−€545
Cumulative cash flow	−€3,046	−€3,140	−€3,282	−€6,054	−€6,301	−€6,603	−€6,962	−€10,283	−€10,764	−€11,308
Value at year end	€501,961	€518,525	€535,637	€553,313	€571,572	€590,434	€609,918	€630,045	€650,837	€672,314

of which major maintenance: ¹ boiler €3,000

The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

Sale at the end

	after 5 years	after 10 years
Sale price	€571,572	€672,314
Selling costs	€7,636	€8,744
Mortgage repaid	€0	€0
Tax on the sale	€0	€0
Net proceeds	€563,936	€663,570

The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).

box 3: no tax on the gain at the sale

Sensitivity

The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.

Variant	IRR over 5 years	IRR over 10 years	Cash flow year 1, after tax	Total return over 10 years
Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth	−2.2%	−1.1%	−€3,598	−€55,918
Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth	1.1%	2.1%	−€3,046	€124,711
Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth	2.4%	3.4%	−€2,770	€209,663

The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.

IRR over 10 years by mortgage and appreciation

Box 3 (2026) · Let as is

Mortgage \ Appreciation a year	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% without a mortgage	−2.6%	−1.7%	−0.8%	0.0%	0.9%	1.9%	2.8%	3.7%
30% of the price	−5.4%	−4.0%	−2.6%	−1.3%	0.0%	1.3%	2.5%	3.7%
50% of the price	−9.1%	−6.7%	−4.6%	−2.7%	−0.9%	0.7%	2.3%	3.8%

The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.1% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.

Short-term rental

No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).

Municipal rules

Heerlen

For this home

Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €300,000; WOZ estimate €395,250–€465,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€360,858–€465,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).

province of Limburg · water board Limburg · tax year 2026

Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.

These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.

Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.

Owner’s charges

Property tax (OZB), owner: 0.146385% of the WOZ value
Source: Verordening onroerende-zaakbelastingen Heerlen 2026, CVDR753838/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,146385%;"; Gemeenteblad 2025, 569188, vastgesteld 17-12-2025, geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,269916%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,358057%; geen heffing onder € 5,00 (art. 5 lid 2)
Sewerage charge, owner: €100.08 a year
Source: Verordening rioolheffing Heerlen 2026, CVDR746955/1, art. 3 lid 1 a en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 100,08."; geheven van wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1 a): de verhuurder; daarnaast een gebruikersdeel naar afgevoerde m³ (art. 3 lid 1 b, art. 5 lid 2: € 109,00 tot en met 200 m³, € 201,42 voor 201 tot en met 400 m³, art. 6 lid 2) voor de huurder; de verhuurder geldt als gebruiker alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; geen heffing bij een WOZ-waarde onder € 25.000 (art. 7 a); Gemeenteblad 2025, 497267, vastgesteld 6-11-2025, geldend 18-11-2025 t/m 31-12-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)
Water board levy (watersysteemheffing) · Limburg: 0.02701% of the WOZ value
Source: Verordening watersysteemheffing Waterschap Limburg 2026, CVDR748400/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 12 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,02701% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02973%, lid 2), Waterschapsblad 2025, 29390, vastgesteld 26-11-2025, geldend vanaf 10-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 2); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 99,55 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt 30% hoger

Buy-to-let protection (opkoopbescherming)

In forcesince 26 Mar 2024 until 8 Jan 2030, in 16 districts: Maria Gewanden en Terschuren, Mariarade, Hoensbroek-De Dem, Vrieheide-De Stack, Heerlerheide-Passart, Heksenberg, Rennemig-Beersdal, Zeswegen-Nieuw Husken, Schandelen-Grasbroek, Meezenbroek-Schaesbergerveld, Eikenderveld, Woonboulevard-Ten Esschen, Bekkerveld, Caumerveld-Douve Weien, Molenberg, Heerlerbaan-Centrum

WOZ limit 2026: up to and including €300,000.

A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.

Exceptions:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was (art. 8B lid 2 c), niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte
buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente, een woningcorporatie of een wijkontwikkelingsmaatschappij van gemeente of corporatie (art. 8B lid 2 e)
buiten de regeling: een nieuwe woning die minder dan drie maanden vóór de datum van inschrijving is opgeleverd, of nog niet (art. 8B lid 2 f); een eerder opgeleverde nieuwbouwwoning valt er wel onder
buiten de regeling: hospes-/hospitaverhuur, één onzelfstandige wooneenheid in de woning van de eigenaar (art. 8B lid 3)
vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad van de eigenaar (art. 8D lid 1 a); de vergunning noemt de huurder en vervalt als die vertrekt (lid 2)
vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 8D lid 1 b)
vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 8D lid 1 c)
vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of door een aangewezen corporatie of wijkontwikkelingsmaatschappij (art. 8E lid 1); ontheffing in bijzondere gevallen (art. 8E lid 2); anders wordt de vergunning geweigerd (lid 3)
afwijking: de hardheidsclausule (art. 9)

How the limit is set: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 8A), niet meer dan € 300.000 (art. 8B lid 2 b): tot en met de grens, een vast bedrag zonder indexatie of prijspeil, sinds 26-03-2024 ongewijzigd. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college." (Huisvestingsverordening gemeente Heerlen 2026, CVDR755146/1, art. 8B lid 1, Gemeenteblad 2026, 7381, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 09-01-2026 t/m heden). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 8A). Alleen in 16 wijken: Maria Gewanden en Terschuren, Mariarade, Hoensbroek-De Dem, Vrieheide-De Stack, Heerlerheide-Passart, Heksenberg, Rennemig-Beersdal, Zeswegen-Nieuw Husken, Schandelen-Grasbroek, Meezenbroek-Schaesbergerveld, Eikenderveld, Woonboulevard-Ten Esschen, Bekkerveld, Caumerveld-Douve Weien, Molenberg en Heerlerbaan-Centrum (art. 8B lid 2 a); niet in Heerlen-Centrum, Welten-Benzenrade, Schrieversheide, Nieuw Lotbroek, De Koumen, Heerlerbaan-Schil en De Beitel. Sinds 26-03-2024 (wijziging van de HV 2022, Gemeenteblad 2024, 131565, dezelfde wijken en grens); de HV 2026 verving haar op 09-01-2026. De verordening noemt geen einddatum: art. 4 van de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar", dus tot en met 08-01-2030 (afgeleid, niet geschreven); de toelichting kondigt na twee jaar een evaluatie van de opkoopbescherming aan. Een ontwerp of opvolger was op 12-11-2026 niet gepubliceerd (register en Gemeenteblad). Leges € 359,90 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.17); boetes € 6.000, € 12.000 en € 22.500 (art. 8H lid 5). Alleen een inschrijving na de inwerkingtreding van het artikel (09-01-2026) valt eronder (art. 8B lid 2 d) en de HV 2024 is ingetrokken: naar de letter is een aankoop ingeschreven van 26-03-2024 tot 09-01-2026 niet meer beschermd; voor een aankoop nu maakt dat niets uit. Twee lezers (2026-11-12). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Doelgroepenverordening Heerlen 2023, CVDR709065/1, art. 1, 2, 4 en 6 lid 2): "Sociale koopwoningen worden tien jaar na ingebruikname onafgebroken in stand gehouden voor de in artikel 4 omschreven doelgroep als sociale koopwoning." (art. 6 lid 2; Gemeenteblad 2023, 549758, vastgesteld 20-12-2023, geldend vanaf 23-12-2023): huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de lage inkomensgrens (art. 4). "De koopprijs vrij op naam voor een sociale koopwoning bedraagt ten hoogste €355.000,-- (prijspeil 2023)." (art. 2 lid 1), jaarlijks te herzien door het college of te indexeren met de liberalisatiegrens (art. 2 lid 2); de landelijke betaalbaarheidsgrens is € 420.000 in 2026 en € 435.000 vanaf 1-1-2027; het model neemt de hogere. Verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden. Bindt alleen nieuwbouw die een plan als sociale koopwoning aanwijst ("Omdat enkel in nieuwe bestemmingsplannen kan worden verwezen naar de doelgroepenverordening, heeft de verordening alleen betrekking op nieuwbouwwoningen.", toelichting); welk plan dat doet, is niet gelezen, en of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. Geen zelfbewoningsplicht of antispeculatiebeding gevonden in het register of het Gemeenteblad (alleen afwezigheid; de 43 bekendmakingen van anterieure overeenkomsten zijn niet gelezen). Twee lezers (2026-11-12)

Landlord permit (verhuurvergunning)

Letting is possible with a landlord permit: conditions and fees, not a ban.

Applies in 20 districts: Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving, Dr. Nolensplein en omgeving; and in 44 named streets: Agaatstraat, Bethlehemstraat, Ammonieterf, Belemnieterf, Fossielenerf, Koraalerf, Sponserf, Varenerf, Arendstraat, Gruttostraat, Heideveldweg, Koolmeesstraat, Spechtstraat, Uiverstraat, Vinkenstraat, Bongaardstraat, Burchtstraat, Galileastraat, Harmoniestraat, Heisterberg, Hoofdstraat, Jerichostraat, Jeruzalemstraat, Judeastraat, Keukenweideweg, Kristalstraat, Nazarethstraat, Op den Dreek, Palestinastraat, Panhuisstraat, Piet Stalmeierstraat, Saffierstraat, Sittarderweg, Sleinadastraat, Slotstraat, Steenberglaan, Vullingsweg, Zandstraat, Aambosveld, Kerkraderweg, Schiffeler, Geerstraat, Schakelweg, Ruys de Beerenbroucklaan.

"Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in het tweede lid aangewezen gebied." (Verhuurverordening Heerlen 2025, CVDR755150/1, art. 2 lid 1, Gemeenteblad 2026, 7481, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 20-01-2026 t/m heden, geen einddatum); "Aangewezen categorieën zijn alle woonruimten in de CBS-buurten:" (art. 2 lid 2): Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving en Dr. Nolensplein en omgeving, en 44 straten elders (onder meer Hoofdstraat, Geerstraat, Kerkraderweg, Palestinastraat, Sittarderweg). Elke verhuurder en elk huursegment; wie al vóór 20-01-2026 verhuurde, had tot 20-07-2026 (art. 10; niet in Vrieheide en Uterweg). Ook een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente (art. 3). Leges € 413,30 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.18.1). Een voorwaarde, geen verbod; vervangt de Verhuurverordening Heerlen 2024. Twee lezers (2026-11-12)

Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)

Not established: check with the municipality whether tenants need a housing permit.

buiten de straten van bijlage I: een huisvestingsvergunning voor een zelfstandige woning waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel "lager is dan het bedrag, bedoeld in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de huurtoeslag" (Huisvestingsverordening gemeente Heerlen 2026, CVDR755146/1, art. 1A en 2 lid 1; dat bedrag is € 764,14 per maand in 2026, Wet op de huurtoeslag art. 20 lid 2 b) en voor onzelfstandige woonruimte, ook bij een particuliere verhuurder; niet voor "woonruimte die wordt verhuurd door een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de wet;" (art. 2 lid 2 f). In de straten en postcodes van bijlage I ("Werkingsgebied Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek", 984 postcodes): "Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte." (art. 7B lid 2), voor alle te huur aangeboden woonruimte in elk segment (art. 7A), met een inkomenseis, voorrang voor bepaalde beroepen en een onderzoek op basis van politiegegevens (art. 7F tot en met 7H); de minister wees die straten op 24-11-2025 voor vier jaar aan (Kamerstukken II 2025/26, 33340, nr. 37). Leges € 50,00 (Legesverordening 2026, art. 1.29). Geldend van 09-01-2026; de HV loopt tot en met 08-01-2030 (afgeleid uit art. 4 Huisvestingswet). Twee lezers (2026-11-12)

Assumption: a housing permit is a condition on who may rent, not a ban: outside the 984 postcodes of annex I of the ordinance only for a home whose maximum rent is below the capping limit (€ 764.14 a month in 2026), a private landlord's too; inside those postcodes, designated by the minister, for every tenant in every rent segment, with an income test and a screening on police records; the model does not check the address yet

Ground lease (erfpacht)

Letting in the ground lease terms

Not established: what the ground lease terms of Heerlen say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.

Not read (Dutch): geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

checked 12 Nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register (titels "*erfpacht*": geen resultaten; tekst "erfpacht": 3 regelingen, geen over erfpacht op woningen) of het Gemeenteblad van Heerlen (13 treffers): alleen afwezigheid. De gemeente geeft erfpacht en opstal per geval uit op percelen zonder eigen woning: "De gemeente heeft aan de huidige erfpachter (scouting) een erfpacht- en opstalrecht verleend ten behoeve van het gebruik van het terrein voor scoutingactiviteiten." (Gemeenteblad 2026, 307838; ook 307904), een boomgaard bij De Doom (Gemeenteblad 2026, 373091) en 15 m² bij De Bongerd (Gemeenteblad 2025, 44985); voor 15 jaar aan Wonen Limburg voor 20 doorstroomwoningen (Gemeenteblad 2022, 539741). De voorwaarden van oudere of particuliere rechten zijn niet gelezen

Sources and assumptions

For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)

Figures behind the forecast

OZB, sewerage and water board: the figures of Heerlen where known (not verified), otherwise the national assumption.

Each source is named as written, in Dutch.

Figure	Value	Basis	Source	Checked
Sensitivity: mortgage shares	0% · 30% · 50%	assumption	–	31 Oct 2026
Setting up the company (bv)	€1,500	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out below (percentile)	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax, low rate	19%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage (loan-to-value)	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: distance (× the MAD)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum comparable rentals	5	assumption	–	31 Oct 2026
Comparables left out above (percentile)	90%	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, low end (× the asking price)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 tax rate	36%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 Nov 2026
Box 2, low rate	24.5%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Corporate tax, high rate	25.8%	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage type	interest-only	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ estimate, high end (× the asking price)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2, high rate	31%	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental still on offer	0.8	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 2: district (km)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
Corporate tax bracket	€200,000	law	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 Nov 2026
Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: percentiles of the asking price per m²	0.25 · 0.5 · 0.75	assumption	–	31 Oct 2026
Company (bv) costs a year	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 only at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Box 2 bracket	€68,843	law	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 Nov 2026
Weight of a rental that was let	1	assumption	–	31 Oct 2026
Tax partners	1	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s start fee	€650	published source	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 Oct 2026
Sensitivity: value growth rates	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	assumption	–	31 Oct 2026
Forecast horizon	10 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new roof covering	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: bedrooms more or fewer	1	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: dwelling classes away, at most	1	assumption	–	31 Oct 2026
Rent growth a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Outliers trimmed by the MAD below (comparables)	10	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, houses (NVM)	€14.61/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 Oct 2026
Depreciation	0%	law	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 Oct 2026
Photos read per home, at most	8	assumption	–	31 Oct 2026
Photography at sale	€250	published source	fotografie € 150–350	30 Oct 2026
Mortgage, preset	30%	assumption	–	31 Oct 2026
Mortgage term	30 years	assumption	–	31 Oct 2026
Boiler replacement	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals, ring 3: municipality (km)	8	assumption	–	31 Oct 2026
Base: mortgage interest rate	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
State by age (share of the life)	good 0.6 · new 0.2 · fair 1	assumption	–	31 Oct 2026
Listing package at sale	€449	published source	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 Oct 2026
Mortgage shares offered	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	assumption	–	31 Oct 2026
Cost growth a year	2.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new boiler	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new toilet	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Comparable rentals: shortest distance counted (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
Furnished rent to bare rent	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
MAD trim: highest share left out	20%	assumption	–	31 Oct 2026
Widest spread of the rents (p75 / p25)	2.5	assumption	–	31 Oct 2026
The home’s own earlier rent: living area within (±)	15%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: living area within (±)	35%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: minimum modernised homes	5	assumption	–	31 Oct 2026
Notary	€2,000	assumption	–	31 Oct 2026
Building survey	€450	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: tax rate	36%	assumption	–	31 Oct 2026
Appreciation a year (base)	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Interest rates offered	3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, other homes	3.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Renovation: new kitchen	€12,000	assumption	–	31 Oct 2026
Location index, minimum homes for sale	8	assumption	–	31 Oct 2026
Location index radius (km)	1	assumption	–	31 Oct 2026
WOZ value is the box 3 base	yes	law	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 Nov 2026
Renovation score: weight per part	roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10	assumption	–	31 Oct 2026
Insurance a year	€400	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new bathroom	€15,000	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: contingency	10%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: new floors per m²	€60.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, ceiling (factor)	1.15	assumption	–	31 Oct 2026
Location correction, floor (factor)	0.85	assumption	–	31 Oct 2026
Minimum effective number of comparable rentals	4	assumption	–	31 Oct 2026
Market check: rent per m² a month, apartments (NVM)	€19.75/m²	published source	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 Oct 2026
Upholstered rent to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed, 2026	3.65%	law	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 Oct 2026
Value after the works: build year within (years)	30	assumption	–	31 Oct 2026
Land registry	€300	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: status	bill (not yet law)	published source	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 Oct 2026
Sewerage chargeHeerlen	€100	law"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 100,08."; geheven van wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1 a): de verhuurder; daarnaast een gebruikersdeel naar afgevoerde m³ (art. 3 lid 1 b, art. 5 lid 2: € 109,00 tot en met 200 m³, € 201,42 voor 201 tot en met 400 m³, art. 6 lid 2) voor de huurder; de verhuurder geldt als gebruiker alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; geen heffing bij een WOZ-waarde onder € 25.000 (art. 7 a); Gemeenteblad 2025, 497267, vastgesteld 6-11-2025, geldend 18-11-2025 t/m 31-12-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)	Verordening rioolheffing Heerlen 2026, CVDR746955/1, art. 3 lid 1 a en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Renovation: one energy-label step	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times	0.88	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 Nov 2026
Rent vs location (elasticity)	0.6	published source	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 Nov 2026
Highest weight of one comparable	25%	assumption	–	31 Oct 2026
Valuation	€800	assumption	–	31 Oct 2026
Life: roof covering	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Selling agent’s commission	1.1%	published source	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 Oct 2026
Maintenance a year	€3,500	assumption	–	31 Oct 2026
Management	5%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, detached house	−0.1%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Overbid on a new build	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, terraced house	4.3%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area)	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 Nov 2026
Age check of the comparable rentals switched on	yes	assumption	–	5 Nov 2026
Maximum rent rise 2026, free sector	4.4%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
The home’s own earlier rent counts for	12 months	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, houses (elasticity)	0.7	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 Oct 2026
Value after the works: modernised with a label up to	B	assumption	–	31 Oct 2026
Buying agent	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple added to the WOZ	17	assumption	–	1 Nov 2026
Boiler life	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Overbid on the asking price, apartment	4.5%	published source	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 Oct 2026
A v.o.n. price includes the buyer’s costs	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average)	30 years	assumption	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 Nov 2026
Age check: comparables’ weight with a known building year, at least	50%	assumption	–	5 Nov 2026
Location index, wider radius (km)	2	assumption	–	31 Oct 2026
Rent with service costs of no stated amount to bare rent	0.93	assumption	–	31 Oct 2026
WWS maximum rents indexed a year (long run)	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Base: rent growth a year	3%	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: mortgage interest rate	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 debt threshold	€3,800	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: boiler	15 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: floors	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: toilet	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra when the text says fixer-upper	20	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: share of the weight by state	good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: canon multiple deducted in box 3	17	law	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 Nov 2026
Exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, on average	3 months	assumption	–	3 Nov 2026
Rent factor, corner house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 Nov 2026
Rent factor, detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 Nov 2026
Comparable rentals: build year within	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, mid-rent	6.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
Maximum rent rise 2026, social rent	4.1%	law	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 Oct 2026
A comparable’s weight halves every	9 months	assumption	–	31 Oct 2026
Base: vacancy	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: mortgage interest rate	5.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Transfer tax	8%	law	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 Nov 2026
Box 3 deemed return on debts	2.7%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 Nov 2026
Life: kitchen	20 years	assumption	–	31 Oct 2026
Property tax (OZB), share of WOZHeerlen	0.146385%	law"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,146385%;"; Gemeenteblad 2025, 569188, vastgesteld 17-12-2025, geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,269916%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,358057%; geen heffing onder € 5,00 (art. 5 lid 2)	Verordening onroerende-zaakbelastingen Heerlen 2026, CVDR753838/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Re-letting fee	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: exterior paint	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent per energy-label class (houses)	3%	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 Nov 2026
Base: appreciation a year	3.3%	assumptionnot verified	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 Nov 2026
Box 3 deemed return on assets	6%	law	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 Nov 2026
Life: bathroom	25 years	assumption	–	31 Oct 2026
A photo reading counts from (certainty)	0.5	assumption	–	31 Oct 2026
New tenant every	4 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent vs size, apartments (elasticity)	0.64	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 Oct 2026
Value after the works: gain in proportion to the backlog removed	yes	assumption	–	1 Nov 2026
Mortgage advice	€2,500	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: exemption	€1,800	assumption	–	31 Oct 2026
Every part new when built within	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation score: extra for label E, F or G	8	assumption	–	31 Oct 2026
Waste charge (owner)National assumption	€0	assumption	–	31 Oct 2026
Purchase to transfer, at the latest	6 months	assumption	–	3 Nov 2026
Overbid after a price cut	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Renovation: interior paint per m²	€40.00/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment with label C to G	0.871	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 Nov 2026
Life: insulation	40 years	assumption	–	31 Oct 2026
Age of “recently renewed” without a year (years)	3	assumption	–	31 Oct 2026
Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price	3%	assumption	–	1 Nov 2026
New kitchen: counter and WWS points for extras	counter (m) 2.5 · points for extras 4	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Rent factor, apartment with label A or better	1.059	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 Nov 2026
Box 3 tax-free allowance per person	€59,357	law	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Insurance a year (apartment)	€150	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year (built before 1950)	€4,500	assumption	–	31 Oct 2026
Empty between tenants	1 month	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: percentile of the comparables	p50→p75	assumption	–	1 Nov 2026
Rent factor, semi-detached house	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 Nov 2026
Optimistic: rent growth a year	4%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: modernised when built within	12 years	assumption	–	31 Oct 2026
Vacant-value ratio applied in box 3	no	assumption	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 Nov 2026
Life: frames and glass	35 years	assumption	–	31 Oct 2026
Full renovation: target label	A	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (house)	€9,000	assumption	–	31 Oct 2026
Optimistic: vacancy	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: rent growth a year	2%	assumption	–	31 Oct 2026
Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase)	€900	assumption	–	31 Oct 2026
Share of the tax-free allowance available to this home	100%	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: on by default	no	assumption	–	31 Oct 2026
Box 3 actual return: gains taxed at the sale	yes	assumption	–	31 Oct 2026
Exterior paint every	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, house built before 1945	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 Nov 2026
Optimistic: appreciation a year	4.5%	assumption	–	31 Oct 2026
Pessimistic: vacancy	8%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: highest gain (× the cost of the works)	150%	assumption	–	1 Nov 2026
Value after the works: modernised when renovated within	6 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: exterior paint	7 years	assumption	–	31 Oct 2026
Life: interior paint	8 years	assumption	–	31 Oct 2026
Water board levy, share of WOZHeerlen	0.02701%	law"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,02701% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02973%, lid 2), Waterschapsblad 2025, 29390, vastgesteld 26-11-2025, geldend vanaf 10-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 2); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 99,55 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt 30% hoger	Verordening watersysteemheffing Waterschap Limburg 2026, CVDR748400/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 Nov 2026
Full renovation: weeks without rent	14	assumption	–	31 Oct 2026
Hybrid heat pump	€7,000	assumption	–	31 Oct 2026
Roof insulation	€6,000	assumption	–	31 Oct 2026
Cavity wall insulation	€4,000	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built 2005 or later	1	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 Nov 2026
Pessimistic: appreciation a year	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Value after the works: no gain from label	B	assumption	–	1 Nov 2026
Maintenance a year per m² (apartment)	€12.00/m²	assumption	–	1 Nov 2026
Floor insulation	€3,000	assumption	–	31 Oct 2026
Value gain from a refresh	0%	assumption	–	31 Oct 2026
Rent after the works: highest rise	15%	assumption	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 Nov 2026
Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown	€1.60/m²	assumption	–	31 Oct 2026
Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004)	houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945	assumption	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 Nov 2026
A thorough modernisation renews	kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint	assumption	–	31 Oct 2026
HR++ glass (apartment)	€5,000	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: fixtures at least	showers 1 · toilets 1 · washbasins 1	assumption	–	31 Oct 2026
Refresh: weeks without rent	6	assumption	–	31 Oct 2026
Rent factor, apartment built before 1945	1.065	published source	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 Nov 2026
Best scenario: least IRR gain (percentage points)	0.25	assumption	–	1 Nov 2026
Backlog points per label step	5	assumption	–	1 Nov 2026
Full renovation: target label (built before 1945)	B	assumption	–	31 Oct 2026
New bathroom: WWS points for extras	4	assumption	–	31 Oct 2026
Maintenance after a renovation (factor)	0.7	assumption	–	31 Oct 2026

Defaults set for this home

Expected purchase price€485,925verwachte koopsom: vraagprijs € 465.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (model setting ‘Overbid on the asking price, apartment’)
Boiler age14 yearsboiler from 2011 is past its life: replaced in year 1
Property tax (OZB), municipal0.146385%Property tax (OZB), owner, Heerlen: 0.1464% of the WOZ
Sewerage charge, municipal€100Sewerage charge, owner, Heerlen: €100 a year
Water board levy, municipal0.02701%Water board levy, owner, Heerlen: 0.027% of the WOZ
Buy-to-let protectionboven de WOZ-grens van de opkoopbescherming in Heerlen (€ 300.000) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Landlord permitin een deel van de wijken is een verhuurvergunning nodig ("Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in het tweede lid aangewezen gebied." (Verhuurverordening Heerlen 2025, CVDR755150/1, art. 2 lid 1, Gemeenteblad 2026, 7481, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 20-01-2026 t/m heden, geen einddatum); "Aangewezen categorieën zijn alle woonruimten in de CBS-buurten:" (art. 2 lid 2): Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving en Dr. Nolensplein en omgeving, en 44 straten elders (onder meer Hoofdstraat, Geerstraat, Kerkraderweg, Palestinastraat, Sittarderweg). Elke verhuurder en elk huursegment; wie al vóór 20-01-2026 verhuurde, had tot 20-07-2026 (art. 10; niet in Vrieheide en Uterweg). Ook een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente (art. 3). Leges € 413,30 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.18.1). Een voorwaarde, geen verbod; vervangt de Verhuurverordening Heerlen 2024. Twee lezers (2026-11-12)); voorwaarden en leges, geen verbod

Model input

Expected purchase price: €485,925
Rent segment: Free sector
Municipal charges: Sewerage charge €100 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.146385% · Water board levy, share of WOZ 0.02701%
WOZ value (estimate): €430,125
Build year: 1996
Owners’ association (VvE) a month: €259
Asking price: €465,000
Overbid on the asking price: 4.5%
Market rent a month: €1,210
Type of home: apartment
Living area (m²): 98
Price terms: buyer pays the costs (k.k.)
Boiler age: 14 years
WWS maximum rent a month: –
Exterior last painted (years ago): –

Model versions

Forecast model: NL-LTR-2026.19
Points model: WWS-2026.1
Rent model: –

Dates

Advert read: 11 Nov 2026
Rents refreshed: 13 Nov 2026
Forecast computed: 13 Nov 2026

Agent

Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.