Buy-to-let homes in Rozendaal
Free beta · pilotHomes for sale in Rozendaal, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (2 of the 8 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 12 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
8 of 8 homes for sale read · 2 with a published forecast, of which 2 indicative · 6 withheld (6 too few comparable rents).
Medians for Rozendaal are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there are 0.
Browse the homes
Beekhuizenseweg 11
6891 CZ Rozendaal
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Kraijesteijnlaan 20
6891 EB Rozendaal
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 2 homes shown
Counted over the 2 published homes on this page.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector2
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided0
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is2
Where the rent comes from
- Comparable rents within 8 km2
Data freshness
- Last home read
- 11 Nov 2026
- Last forecast
- 12 Nov 2026
Condition judged from photos for 2 of 2 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Rozendaal
province of Gelderland · Arnhem/Nijmegen region · water board Rijn en IJssel / Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.1094% of the WOZ valueSource: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Rozendaal, CVDR753777/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1094 %"; vastgesteld door de raad van de gemeente Rozendaal, geldend vanaf 01-01-2026; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 10.000 en naar beneden afgerond op hele euro's (lid 2 en 3)
- Sewerage charge, owner
- €222 a yearSource: Verordening riool- en waterzorgheffing Gemeente Rozendaal 2026, CVDR753778/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"1. Het eigenarendeel bedraagt € 222."; alleen een eigenarenheffing (art. 2), een vast bedrag per perceel; art. 6 lid 2 is een vergoeding van € 61,20 aan de gebruiker (IBA-stroom), geen heffing
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijn en IJssel / Vallei en Veluwe
- 0.036% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijn en IJssel 0,036%, Vallei en Veluwe 0,0206%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode alle waterschappen van de gemeente (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
de Huisvestingsverordening Gemeente Rozendaal 2024 (geldend tot 30-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken"); 0 treffers voor opkoopbescherming in het register en het Gemeenteblad. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5): 0 titels met "verhuur"; de enige treffer in de volledige tekst is een lijst van e-dienstkanalen (CVDR758926) die het product noemt; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Rozendaal (searched on 1 November 2026 by two readers; not confirmed); an online service of the municipality names a landlord permit, with no legal basis found
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens (HV 2024, art. 2 lid 1); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Rozendaal say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.9% on the asking price in the Arnhem/Nijmegen region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source