Buy-to-let homes in Brummen
Free beta · pilotHomes for sale in Brummen, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (1 of the 85 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
85 of 85 homes for sale read · 1 with a published forecast, of which 1 indicative · 84 withheld (84 too few comparable rents).
Medians for Brummen are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there are 0.
Browse the homes
The home shown
Counted over the 1 published home on this page.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector1
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided0
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is1
Where the rent comes from
- Comparable rents within 8 km1
Data freshness
- Last home read
- 2 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 1 of 1 home
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Brummen
province of Gelderland · Achterhoek region · water board Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
One rule is not read yet and so withholds forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting. Homes it may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.1279% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 gemeente Brummen, CVDR752773, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,1279%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 gemeente Brummen, CVDR752768, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"De belasting wordt naar afzonderlijke grondslagen geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt"; alleen een gebruikersheffing (vast € 161,88 plus een staffel naar water, voor de huurder), geen eigenarendeel; Brummen ligt west van de IJssel: Vallei en Veluwe
- Water board levy (watersysteemheffing) · Vallei en Veluwe
- 0.0206% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Vallei en Veluwe 2026, CVDR750214/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0206% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,0231%); de landelijke aanname 0,035% ligt 70% hoger
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not established
Not established: we found no source either way. Check with the municipality whether a home you buy may not be let for 4 years.
niet vastgesteld: geen Huisvestingsverordening en geen opkoopbescherming gevonden voor Brummen (register, titels met "huisvesting": alleen de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs; Gemeenteblad: geen); het woord opkoopbescherming staat alleen in een VNG-lijst van het BRP-reglement (CVDR740777). De Tarieventabel Leges 2026 reserveert "Paragraaf 3.6 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014 en Wet goed verhuurderschap)", "Artikel 3.11 tot en met 3.18 Gereserveerd" en "Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)" en noemt daarbij geen vergunning: het woord opkoopbescherming staat er niet in; een huisvestingsverordening (met een urgentieregeling) is wettelijk verplicht, naar verwachting vanaf 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en een inschrijving op of na die datum houdt de prognose achter; alleen afwezigheid, geen officiële tekst zegt het (wettencheck 2026-11-11). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Doelgroepenverordening gemeente Brummen 2026, CVDR765277/1, art. 1 b-d, 7 lid 4 en 10 c-e): "c. Goedkope koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na eerste ingebruikname, voor de doelgroep als goedkope koopwoning beschikbaar te blijven. d. Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na eerste ingebruikname voor de doelgroep betaalbare koopwoningen beschikbaar te blijven. e. Betaalbare koopwoningen hoog dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na eerste ingebruikname voor de doelgroep betaalbare koopwoningen beschikbaar te blijven." (art. 10, geldend vanaf 14-08-2026); de klassen zijn percentages: goedkoop tot "61% van de geldende NHG-grens", betaalbaar "tussen 62% en 79% van de geldende NHG-grens" en betaalbaar hoog "tussen 80% van de geldende NHG-grens en de NHG-grens" (art. 1 b-d); een bedrag noemt de verordening niet. Daarvoor de verordening van 2023 (CVDR698794/1, 13-07-2023 tot 31-07-2026): goedkoop tot € 275.000 en betaalbaar tot € 355.000 v.o.n., ook ten minste 10 jaar. Elke volgende verkoop van een goedkope koopwoning wordt in die termijn aan het college gemeld (art. 7 lid 4). Alleen waar een plan of overeenkomst de categorie vastlegt; of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Nota Grondbeleid 2024 – 2028, gemeente Brummen, CVDR715342/1, "Beleidslijn bij eigendom"): "Bij overdracht van kavels voor woningbouw worden een bouwplicht en een zelfbewoningsplicht opgelegd ten aanzien van de categorieën goedkope koop en middeldure huur. Dit houdt in dat die koper beperkt wordt in zijn mogelijkheid tot doorverkoop. De zelfbewoningsplicht geldt nadat de woning gereed gemeld is" (geldend vanaf 01-01-2024); een termijn noemt de nota niet. Of een woning op zo'n kavel staat, staat zelden in de advertentie
Assumption: no buy-to-let protection (opkoopbescherming) in Brummen: no housing ordinance was found (searched on 11 November 2026 by one reader; not confirmed); the model withholds a home once its transfer could be registered on or after 1 January 2028, when a housing ordinance is expected to be compulsory
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad (geen treffer voor "verhuurverordening"); de Tarieventabel Leges 2026 noemt geen verhuurvergunning ("Paragraaf 3.6 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014 en Wet goed verhuurderschap)" en "Artikel 3.11 tot en met 3.18 Gereserveerd", zonder een vergunning te noemen); alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Brummen (searched on 11 November 2026 by one reader; not confirmed)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found. not verified
geen Huisvestingsverordening gevonden voor Brummen (register, titels met "huisvesting": alleen de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs; Gemeenteblad: geen); de Tarieventabel Leges 2026 reserveert de leges voor een huisvestingsvergunning ("Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)"); alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Assumption: no housing permit for a tenant: no housing ordinance (huisvestingsverordening) found in the rules of Brummen (searched on 11 November 2026 by one reader; not confirmed)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Brummen say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.0% on the asking price in the Achterhoek region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source