Buy-to-let homes in Berg en Dal
Free beta · pilotHomes for sale in Berg en Dal, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (11 of the 135 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 12 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
135 of 135 homes for sale read · 11 with a published forecast, of which 8 indicative · 124 withheld (100 too few comparable rents; 11 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 4 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 4 a possible restriction our advert reader flags, or an advert not yet read in its current version; 3 ground lease (erfpacht) terms not known, or a ban on letting in them; 1 what the advert says about letting, or an advert with no full text; 1 other reasons).
Medians for Berg en Dal are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there are 3.
Browse the homes
Muldershof 27
6562 BJ Groesbeek
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Oude Kleefsebaan 381
6572 AW Berg en Dal
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Heerbaan 54
6566 EP Millingen aan de Rijn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Ubbergse Holleweg 10
6574 AS Ubbergen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Alverstraat 12
6576 BW Ooij
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Molenweg 11 m
6561 AG Groesbeek
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Loeffenstraat 40
6576 DV Ooij
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 11 homes shown
Counted over the 11 published homes on this page, of which 4 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector5
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided6
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is10
- Full renovation1
Where the rent comes from
- Comparable rents within 8 km5
- Legal maximum (WWS points)6
Data freshness
- Last home read
- 11 Nov 2026
- Last forecast
- 12 Nov 2026
Condition judged from photos for 11 of 11 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Berg en Dal
province of Gelderland · Arnhem/Nijmegen region · water board Rivierenland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0716% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Berg en Dal, CVDR753991/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0716 %"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening rioolheffing 2026 Berg en Dal, CVDR753990/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"De belasting wordt geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt en van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd"; alleen een gebruikersheffing naar volume (0-50 m³ € 150,00; 50-100 m³ € 226,00; …, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij verhuur van delen van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder (art. 3 lid 2 b en c)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rivierenland
- 0.03794% of the WOZ valueSource: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
de Huisvestingsverordening Berg en Dal 2024 ("treedt in werking op 31 december 2023 en vervalt na vier jaar": t/m 30-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken") en de Legesverordening 2026 de leges ("Artikel 3.17 || Verhuurvergunning opkoopbescherming || Gereserveerd"). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte || Gereserveerd"), net als de splitsingsvergunning (art. 3.15)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens (HV 2024, art. 2 lid 1); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Berg en Dal say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.9% on the asking price in the Arnhem/Nijmegen region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source